Den stora springnotan

 

KRÖNIKA | Unga och andra ekonomiskt svaga grupper har svårt att ta sig in på bostadsmarknaden. Det som byggs är helt enkelt för dyrt. Men bakom bostadsbyggandet gömmer sig höga kostnader som är framtvingade av kommunerna och skickar springnotan till de boende. Björn Siesjö, stadsarkitekt i Göteborgs stad pekar ut parkering, tillgänglighet, långsamhet och girighet som bidragande orsaker.

Bostadsbyggandet idag är en produkt för de som redan har valen på bostadsmarknaden. Vi bygger bostäder som är för dyra för en stor del av befolkningen. Det blir ungefär dubbelt så dyrt per kvadratmeter att bo i en nyproducerad lägenhet, som i stora delar av det äldre beståndet.

Man kan hävda att vi har en hög bostadsstandard och bor större än i de flesta av våra grannländer. Detta är ju sant för många, men en klen tröst för de med liten plånbok, för unga och nyanlända. Att vi inte har en social bostadspolitik till skillnad från i stort sett alla övriga EU-länder kan ju också spela in. Att vi har en bristsituation gör ju också att byggherrarna äger prissättningen på boende.

Bostaden är nämligen utsatt för en gigantisk springnota och får betala festen när kompisarna sjappat.

Jag tänkte lämna dessa debatter därhän just nu och koncentrera mig på den verkliga kostnaden för nya bostäder, och vad som driver kostnader utanför kärnbehovet av tak över huvudet. Bostaden är nämligen utsatt för en gigantisk springnota och får betala festen när kompisarna sjappat. Det finns några tydliga poster på denna nota som förtjänar att belysas:

Parkering

Plan- och Bygglagen stadgar att parkering ska anordnas i lämplig omfattning. Kommunerna tolkar i allmänhet detta med parkeringstal som något som styr hur många parkeringar som ska anordnas per lägenhet. I tät stadsmiljö löses detta ofta i p-garage i källaren, där p-platsen kan kosta mellan 600 000 och 800 000 kronor att bygga. En marknadsmässig hyra på detta vore mellan 2 500 och 3 000 i månaden.

Men marknaden är satt ur funktion av kommunens regler, hyran för en parkeringsplats i källaren kan vara en bråkdel av denna summa. Eftersom parkeringstalen ofta sätts betydligt lägre än en plats per lägenhet, så hamnar många i situationen att de får ett påslag på hyran för att finansiera sin grannes parkering, utan att ha en parkering själv.

För grannens parkering: 25–30 procent på hyresnotan.

Tillgänglighet

Det är svårt att bygga riktigt små lägenheter, eftersom tillgänglighetskraven gäller för alla lägenheter som byggs. Ungdomslägenheter, där man försöker pressa kostnaderna kan ha entré genom sovrummet, men fortfarande en toa/dusch som nästan är stor som ett sovrum. Detta är ju inte främst en omsorg om rullstolsburna, utan ett sätt för kommunerna att undvika dyra omställningskostnader som lagen annars tvingar fram.

Det är ju en självklarhet för mig att det offentliga rummet ska vara tillgängligt för alla, men kanske inte alla bostäder, eftersom fysisk tillgänglighet här ställs mot ekonomisk tillgänglighet. Med rullstols-toaletter på varje våningsplan löser vi båda sorternas tillgänglighet. I grannlandet Danmark är i allmänhet 20-30 procent av lägenheterna i nyproduktion rullstolstillgängliga.

För de minsta lägenheterna, som blir 27 kvm i stället för 20: 35 procent på notan.

Långsamhet

I Sverige har vi, med alla instanser och överklaganden, en planeringsprocess som kan ta 3 till 5 år för ett bostadsprojekt. I Tyskland är motsvarande ledtider mindre än hälften. Plan- och bygglagen skrevs på 1980-talet, under en tid då väldigt lite byggdes i Sverige. Den hade ett stort fokus på demokrati, men kanske inte nödvändigt fokus på framdrift. Rätten att överklaga skapade faktiskt en demokratisk obalans mellan de som redan bor och de som behöver bo. De förra har stora möjligheter att förhala processen, även om de i de flesta fall inte får rätt i slutänden.

Resultatet av de långa ledtiderna är att bara de största byggbolagen har pengar att fullfölja en detaljplaneprocess. Förutom att processerna blir dyrare genom att vara långa och osäkra, så minskas konkurrensen genom att alla utom ett fåtal aktörer utestängs. Tyskland har, föga förvånande, en byggbransch som består av ett stort antal mindre byggaktörer

Långa och osäkra byggprocesser som verkar fördyrande och konkurrenshämmande:  20–25 procent på notan.

Girighet

Den kommunala marken är behändig när man vill finansiera dyra projekt, eller kanske skattelättnader. I Göteborg, liksom i många andra städer med mycket kommunal mark, är markförsäljning en kassako, där kvaliteten och kostnaden för de boende ofta kommer i andra hand. Markinnehavet är ett av kommunens bästa verktyg för att bygga bra stad, men används ofta på ett kortsiktigt och oklokt vis.

Du har inte råd att betala den här notan. Men du har ingenstans att springa heller.

4 kommentarer

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

  1. Det är mycket tillfredsställande att läsa Björns inlägg!
    Nu får vi hoppas att ansvariga kan ta till sig detta och rätta de fel som nuvarande reglerna medför!
    jag tycker personligen att överklaga till första instans skall vara kostnadsfritt, men därefter skall det kosta ”kanske” 5000 kr… Då slipper vi alla de som för brevportot överklagar för överklagandets skull!

  2. Befriande när kommunal företrädare tar bladet från munnen och lyfter fram offentliga kostnadsdrivande faktorer som de som vill bygga länge påpekat:
    *Kommunala parkeringsnormer
    *Bostadsutformningskrav
    *Planprocess och överklaganden
    *Kommunal markgirighet

    Kudos till Siesjö för att släppa den strutsmentalitetet som syns i BME och div utspel.

  3. Ett mycket bra och insiktsfullt inlägg av arkitekt Björn Siesjö, stadsarkitekt i Göteborg.
    Den svenska bostadsmarknaden kommer man aldrig tillrätta med, så länge som myndigheterna tillåter en maffialiknande situation med kartellbildningar inom många områden. Allt har ett syfte att mjölka svenska folket på kostnader, som i många fall vida överstiger deras budget. Förhållandena i Sverige liknar på många sätt de som rådde t.ex. i Polen under kommunisttiden på 80-talet. Då var det bostadsbrist så många unga polska familjer bodde tillsammans med en äldre generationen. Idag byggs det mycket stora hus med hyreslägenheter eller köpelägenheter i Polen. I Sverige finns nu massor med unga studenter eller arbetande som inte kan få tag på en lägenhet, ibland pga. ekonomin och ibland pga. många års kötid. En bedrövlig bostadssituation beroende på dålig politisk styrning.

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.