Resultaten av Delägarboende är tydliga, genom att sälja till boende, skapas den ekonomi som krävs för att vända utvecklingen i utsatta områden och det unika är att det är de boende själva som är med och finansierar åtgärderna. Det skriver Henrik Friman, Andelsägarbolaget M2 AB som utvecklat Delägarboende och Ulf Nyqvist, fastighetsutvecklare och tidigare VD i kommunala bostadsbolag.
Över en halv miljon människor bor i så kallade ”utsatta områden” och boendesegregationen i landet är mer påtaglig än någonsin. Husen i dessa områden är i enormt stort behov av upprustning. Det statliga forskningsinstitutet Rise uppskattade nyligen att det är cirka 400 000 lägenheter som behöver åtgärdas varav 140 000 akut, renoveringsskulden summerar de till 200–400 miljarder. En betydande andel av husen ägs av allmännyttan och därför är det de lokala politikerna som har det yttersta ansvaret för att hantera dessa frågor.
Frågan är hur den sociala situationen som riskerar att slita sönder vår välfärdsmodell ska hanteras och hur man ska få fram pengar för att vända utvecklingen när både stat och kommun saknar ekonomiska möjligheter? Lösningar finns men det krävs krismedvetenhet och att man höjer blicken.
Man förstår utmaningen genom att titta på hur verkligheten ser ut. Sverige har idag 60 ”utsatta områden” i vilka det bor över en halv miljon människor. I dessa områden är medianinkomsten 36 procent lägre än övriga landet, fyra gånger fler får ekonomiskt bistånd och 20 procent färre har gymnasiebehörighet efter grundskolan än övriga landet. Andelen hyresrätter i de ”utsatta områdena” är 76 procent jämfört med 27 procent i övriga landet.
Segregeringen ses mycket tydligt i stora delar av miljonprogrammets hus där bara de som vill hyra kan bo. Vill du köpa något får du lämna husen och flytta vidare, samtidigt visar flera undersökningar tydligt att nästan hälften av de boende i dessa områden vill äga sin bostad. När nu upprustning måste genomföras kommer det att medföra hyreshöjningar, som de svagaste hushållen inte klarar av och det riskerar utträngning. Görs endast begränsade renoveringar kommer miljonprogrammet fortsatt ha hus med mycket eftersatt underhåll och utdragna renoveringsprojekt.
I bostadsområden byggda under 60- och 70-talet ser vi idag att det fortfarande saknas den stabilitet som präglar områden byggda under tidigare år. En förklaring till detta är att många hushåll som får bättre ekonomi efterhand lämnar dessa områden och de ersätts ofta med ett hushåll med en betydligt svagare ekonomi. I den så kallade Södertörnsanalysen benämns detta som lyckoparadoxen. Det behöver inte vara fel i sig, men när det pågår år efter år, så innebär det att de hushåll som står för stabilitet och engagemang flyttar och områdena försvagas.
Vi har alltså en situation som inte är hållbar, varken ekonomiskt eller socialt. Det är nu man måste tänka nytt annars kan vi förvänta oss mer av samma negativa utveckling som tidigare.
Delägarboende är en modell där man låter viss del av de boende vara med och äga husen tillsammans med allmännyttan. Under snart 10 år har vi utvecklat och i skarpt läge genomfört införande av detta och då fullt ut tagit hänsyn till de förutsättningar som råder i miljonprogramsområden.
Resultaten med Delägarboende är tydliga, genom att sälja till boende, skapas den ekonomi som krävs för att vända utvecklingen i de ”utsatta områdena” och det unika är att det är de boende själva som är med och finansierar åtgärderna.
Delägarboende innebär i korthet att man i en bostadsfastighet blandar hyresrätt och äganderätt. De som vill äga köper en andel av allmännyttan, betalar en månadsavgift och tar över det framtida underhållsansvaret i lägenheten. Det blir således en möjlighet för de som vill vara kvar och äga utan krav på de hyresgäster som inte vill eller kan. Allmännyttan är kvar som långsiktig huvudägare, sköter den fortsatta förvaltningen och har kvar sin hyresvärdsfunktion mot fastighetens kvarvarande hyresgäster. Majoriteten är kvar som hyresgäster och får ingen förändring utan behåller samma hyresvärd. Delägarboende kan användas i befintliga fastigheter men även vid nyproduktion eller förtätning av miljonprogrammet.
Kommunpolitiker som äger frågan har nu ytterligare en möjlig och beprövad väg när det gäller utvecklingen för de utsatta områdena. Väljare, skattebetalarna och de 556 000 boende i de utsatta områdena förväntar sig ett ökat engagemang och att ni medverkar till att uppnå förändring. Intresseorganisationer har egna agendor och kommer inte stödja politiker i dessa beslut. Allt tyder på att de fortsätter att gömma sig bakom utredningar för att fortsätta krama sönder miljonprogrammet.
Nedan framgår konkreta handlingsalternativ för vad som bör göras och vilka effekter som kan uppnås.
- Möjliggör ”hyrköp” så de boende under en längre period kan besluta om att köpa eller fortsätta hyra. Detta efterfrågas av många och Delägarboende möjliggör detta. Ni skapar därmed en instegsmodell till ägande.
- Låt upp till 40 procent av de boende vara med och deläga, intäkten till fastighetsbolagen kommer för en normalstor trea kunna sättas så lågt som cirka 500 000 kr som då tillsammans med förvaltningsintäkten och bibehållen intjäning för bolaget, skapar ekonomi för rimliga hyresjusteringar efter renovering. Ungefär halva hyreshöjningen mot vad som annars krävs är möjlig, ca 10–15 procent (ca 100–150 kr per kvm) höjning vilket påtagligt minskar risken för utträngning av ekonomiskt svaga hushåll.
- Upprusta miljonprogrammet på ett hållbart sätt för att lyfta såväl husen som området.
- Minska riskexponeringen genom att återinvestera hela försäljningsintäkten i fastigheterna för att hålla nere belåningen och därmed framtida risk.
- Bygg färdigt miljonprogrammet genom nya våningar på de låga husen som utgör ca 40 procent av beståndet från miljonprogrammet. Bygger man på de platta taken tillskapas snabbt nya attraktiva bostäder. Betydande volymer kan produceras relativt snabbt, det kan vara både prisvärda hyresrätter och ägande. Delägarboende skapar dessutom ekonomiskt utrymme för hissinstallation vilket ger möjlighet till kvarboende för en åldrande befolkning och stora samhällsutgifter sparas. Produktionskostnaderna för påbyggnad ligger uppskattningsvis i nivån 25 000 – 30 000 kr per kvm. Hyresnivåer från ca 7 000 kr per månad för en mindre trerummare är fullt möjligt att tillskapa vid sidan av det ägda boendet.
Genomförs det här skapas en blandning av ägande och hyra i samma fastighet och möjligheten att med god ekonomi hålla rimliga hyror i hyreslägenheterna. Mer detaljerad information om beräkningar med mera kommer beskrivas i kommande inlägg.
För fastighetsbolaget är det alltid bättre ekonomi att sälja på detta sätt än att sälja hela fastigheten till annan förvaltare eller bostadsrättsförening.
Tillsammans kan kommunpolitiker, kommunala bostadsföretag och byggföretag göra skillnad i människors vardag på riktigt genom att låta de boende vara med och investera i sina egna hem – det fungerade med egnahemsmodellen för 100 år sedan, det fungerar idag. Tillsammans kan vi uppgradera miljonprogrammet till 2.0.
Sälj inte ut allmännyttan – sälj in den till de boende i stället!