Samtidigt som mäklarstatistiken visar på ökad försäljning och stigande priser, sjunker efterfrågan på nya bostäder och allt färre sätter spaden i marken. Fler borde lära sig att förstå hur bostadsmarknaden fungerar och hur delarna hänger ihop. Det skriver Stefan Attefall, rådgivare och fd bostadsminister.
Rekordmånga på visningarna. Priserna har börjat stiga. Nu går det lättare att sälja.
Ungefär så har det hetat i tidningsrubriker, kommentarer och analyser. Och siffrorna talar i denna riktning. Enligt Svensk Mäklarstatistik har bostadsrättspriserna under de senaste tre månaderna ökat med 2,3 procent i riket och i Stockholmsregionen med 0,5 procent.
Nedgången i bostadspriser från toppen våren 2017 har ansetts vara en sund sättning i marknaden och nu har läget stabiliserats. Är då slutsatsen att allt är frid och fröjd?
För den som ska sälja sin bostadsrätt och för mäklare är givetvis en mer aktiv marknad trevliga nyheter. Men bostadspolitiskt är det tämligen ointressant! Trösklarna för att komma in på bostadsmarknaden för unga och för resurssvaga är rekordhöga. Svårigheten är fortsatt stora för den som ska börja studera eller får ett nytt jobb på annan ort. Nyproduktionen faller kraftigt trots att behoven är stora. Den bostadssociala krisen förstärks.
Vad driver priserna på bostadsmarknaden? Jo, makroekonomiska faktorer som sysselsättning, reallöneökningar och räntenivåer. Till detta kommer befolkningsökning och urbanisering. Och alla dessa faktorer talar för stigande priser.
Det som hände 2017 och 2018 var att bankerna började mer strikt tillämpa skuldkvotstak, hushållen fick inte låna mer än 5–6 gånger sin inkomst, samtidigt som Finansinspektionen lanserade ett utökat amorteringskrav. Det sistnämnda infördes i mars 2018 efter att myndigheten fått regeringens godkännande. En del av efterfrågan rycktes undan. De som inte fick låna i banken till de bostäder de ville köpa fick nöja sig med något billigare, använda mamma-pappa-banken eller försöka hyra en nyproducerad hyresrätt. Marknaden anpassade sig successivt till denna svagare efterfrågan och justerade priserna nedåt och ny jämviktsnivå nåddes. Utifrån den nya nivån börjar nu priserna stiga.
Men samtidigt faller nyproduktionen kraftigt. Sedan 2017 har antalet påbörjade bostäder minskat från 68 000 till 49 000 i år, enligt Boverket. Och trenden fortsätter nedåt, trots att Boverket bedömer att det borde byggas nära det dubbla. Tittar vi specifikt på bostadsrätter är kurvan ännu brantare nedåt, särskilt i Stockholmsområdet där bostadsbristen är som störst. Byggandet av bostadsrätter har där halverats. Inget tyder hellre på att detta på något sätt kompenseras av fler hyresrätter, vilket visades i Veidekke-rapporten ”Finansiella förutsättningar för ökat hyreshusbyggande”, som presenterades i somras.
Skälet till att byggandet av det ägda boendet minskar kraftigt är dels att kreditrestriktionerna gör det svårare att få lån, dels att det affärsupplägg som drivit bostadsrättsbyggandet allvarligt fått en knäck.
De flesta begriper att om det blir svårare att få lån så minskar möjligheterna att köpa en bostad. Men det som färre verkar förstå är varför startandet av nya bostadsrättprojekt bromsat in så kraftigt. Bostadsrättsutvecklarna rapporterar i och för sig ökande försäljningssiffror, men det är från låga nivåer och handlar i första hand om redan producerade bostadsrätter som ännu inte varit sålda och där säljare och köpare börjar finna varandra.
Men nya projekt startas inte som förr. Dels vill man ”tömma lagret”, dels är det numera betydligt svårare att sälja på ritning. Bankerna kräver att minst hälften av lägenheterna i ett projekt ska vara sålda redan på ritningsstadiet för att bevilja byggkrediter. Och att bygga en bostadsrättsförening med hundra procent eget kapital är det få som har kapacitet till. När kunderna inte vågar teckna sig för en lägenhet som de inte vet värdet av vid inflyttning om två år så avvaktar de. Är dessutom de långsiktiga makroekonomiska utsikterna osäkra, liksom de politiska spelreglerna, så blir det stopp i systemet.
Kunskapen om hur bostadsmarknaden fungerar och hur de olika delarna hänger ihop med varandra verkar just nu vara en bristvara hos våra myndigheter och politiker.
Hyresrätten ett över(be)skattad alternativ.
Hyresrätt, den politiskt önskade boendeformen för de som inte har möjlighet att skaffa en bostadsrätt. Skälet till att bostadsrätt inte är en möjlighet för många är avsaknad av kapital, låg inkomst, osäker anställning, dvs svag ekonomisk ställning. Erbjudandet är då att bli hyresgäst till en hyra som i många fall är omöjlig av samma ekonomiska skäl, alternativt om ändå möjligt, försämrar en redan dålig ekonomisk situation.
Bostadsbidrag har varit lösningen för att undvika behov av sk. ”social housing” med syftet att undvika segregation och stigmatisering. Idag är nivån på bostadsbidrag otillräcklig i vissa fall behövs därutöver bidrag från socialen, därtill ingen Allmännytta och inga ”social housing” -möjligheter, dvs det erbjuds väldigt få tillträden till en bostad för ekonomiskt svaga hushåll, unga, gamla, knepiga anställningsformer och nyanlända.
Problemet som anförs är höga byggkostnader. Byggkostnaden utgör kanske 50% av priset = hyran, kostnad och pris är inte det samma. Bygga ”billigt” resulterar i billiga lösningar för såväl valda material och tekniker som arkitektur och boendemiljö vilket genererar högre drift- och underhållskostnader vilket i sin tur höjer hyran och minskar husets livslängd.
Priset = hyran utgörs till resterande 50% av skatter, avgifter, avkastningskrav och avskrivningskrav dvs styrs i huvudsak myndighetsbeslut.
Moms 25% av anskaffningskostnaden
Vid nyproduktion beskattar staten byggkostnaden ex tomtmark med 25% moms, infördes efter fastighetskrisen på 90-talet. Momsen ingår i anskaffningskostnaden som skall finansieras med lån och utgöra underlag för såväl räntekostnader, avskrivningar som avkastningskrav, kostnader som löpande betalas i hyran. Statens intäkter från moms är inte öronmärkt för långsiktiga investeringar som gynnar boende.
Avskrivningar utgör 20% av hyran
Redovisningskraven genererar att byggnader skrivs av med dryga 2%/år. Det innebär att byggnaden är helt avskriven efter 50 år, med inflation på 2% därutöver blir avskrivningstiden 25 år! Överensstämmer inte med Boverkets krav på byggnader. En byggnads livslängd är i praktiken väsentligt längre, sannolikt 100 år. Avskrivningens andel av hyran utgör c:a 20%.
Ankastningsrav 4-5%
Om byggnaden efter färdigställade inte genererar en avkastning på 4-5% uppkommer tvingande redovisingskrav på nedskrivning av fastighetsvärdet att tas som förlust i resultaträkningen hos fastighetsägaren. Dvs fastighetsägaren kan inte erbjuda låga hyror och/eller investera för låga framtida drift- och underhållskostnader.
Utförsäljning av hyresrätter inom det kommunala beståndet
Intäkterna går i huvudsak till den kommunala kassan för att hålla ned skatterna, bör användas för att underlätta byggande av överkomliga bostäder.
Slutsats.
Minska kostnadsmassan ovanpå den verkliga kostnaden för att bygga.
Ändra regelverket för såväl skatter som avskrivning-och avkastningskrav i redovisningsregelverket.
Det är möjligt att erbjuda bostäder till väsentligt lägre hyresnivåer.
Det är möjligt att erbjuda fler ekonomiskt svaga möjlighet till bostad.
Minska bistånds/bidrags snurran.
Bistånd/bidrag genererar alltid högre kostnader.
Öronmärk skatter och offentliga intäkter på boende att användas för boende.
Bygg långsiktigt bra bostäder med bra arkitektur, låga kostnader för drift- och underhåll i trevliga området.