Så kan vi inspireras av Wienmodellen

Under det senaste året har Wiens bostadsmodell uppmärksammats under rubriker som ”Här får alla billig hyresrätt” och ”En tvåa för 4 400 kr – här är paradiset för hyresgäster”. Vad innebär egentligen Wienmodellen och hur kan Sverige inspireras av den? Lisa Pelling, statsvetare och utredningschef på tankesmedjan Arena idé, har studerat modellen och presenterar sina slutsatser.

Wien har en unik kombination av låga hyror och hög tillgänglighet. Även för helt nyproducerade hyreslägenheter är hyrorna överkomliga. Hyran för en nybyggd lägenhet i allmännyttan är begränsad till 7,50 €/m2 , vilket innebär ca 5 450 kr/månad i kallhyra för en lägenhet på 70 kvm. Och köerna är korta: det handlar om veckor och månader snarare än år och årtionden som i Stockholm.

Hur är det möjligt att det kan finnas så stora skillnader? Jag har under de senaste månaderna djupdykt i Wiens bostadspolitik. Jag har letat fram snitthyror och tomtpriser, jag har skärskådat finansieringsmodeller och hyreslagstiftning, läst bostadsannonser och kommunala handlingar. Jag har samlat mina slutsatser i rapporten ”Wienmodellen – inspiration till en ny social bostadspolitik” (Arena Idé 2019).

Stockholm skulle knappast kunna införa Wienmodellen rakt av. Det skulle inte ens vara önskvärt. Men såväl Stockholm som andra svenska städer och kommuner kan inspireras av både helheten och enskilda delar av Wienmodellen.

Wienmodellens grundläggande idé kan sammanfattas i två principer: bredd och långsiktighet. Wienmodellen är en modell för de många, inte enbart för de få. Även låginkomsttagare har råd att flytta in i en nybyggd lägenhet, och de allra flesta har rätt att bo i en subventionerad lägenhet. 80 procent av Wiens befolkning tjänar under inkomsttaket för en subventionerad lägenhet. När du väl har fått ett hyreskontrakt får du bo kvar resten av livet om du vill, oavsett om din inkomst ökar. Wienmodellen är inte ”social housing”, utan social bostadspolitik för breda grupper, ”affordable housing”.
 Långsiktigheten tar sig uttryck i ett mycket starkt skydd för hyresgästen, och i en politik där att bostadsbyggandet ses som något som ska ge långsiktig nytta, inte generera kortsiktiga vinster. För att klara detta bedriver Wien en strategisk markpolitik, och ingår partnerskap med icke-vinstmaximerande byggföreningar.

Tre sätt att inspireras av Wienmodellen:
1. Börja driva en social bostadspolitik. Bostäder är för viktigt för att lämnas till marknaden, och bostadsbyggande måste få kosta. Den insikten är bärande för Wienmodellens framgång. I Wien har staden slagit fast att bostadsbyggandet ska bygga på fyra pelare, det ska vara 1) socialt hållbart, 2) estetiskt, 3) kostnadseffektivt samt 4) miljövänligt och klimatsmart. Det borde så klart allt svenskt bostadsbyggande också göra. Det kostar. Det är inte rimligt att den som flyttar in i en nyproducerad lägenhet själv ska bära kostnaden för att vi alla ska få vackra, socialt hållbara och klimatsmarta bostadsområden och städer.

2. Stärk hyresgästernas ställning. Att kunna bo bra till en rimlig kostnad borde vara en självklarhet i ett välfärdsland som Sverige. Självklart är en hög byggtakt avgörande för låga boendekostnader. Men det finns också andra sätt att skydda hyresgäster och boende från alltför höga kostnader. Österrikes system med statligt satta hyror är inget vi bör ta efter – men annat kan göras för att stärka skyddet för hyresgäster. Att införa marknadshyror skulle vara ett steg i helt fel riktning,

3. Uppmuntra och stöd icke-vinstdrivande byggföretag. Icke-vinstmaximerande byggföreningar, så kallade Gemeinnützigen Bauvereinigungen spelar en avgörande roll i Wienmodellen. Idag finns det 186 allmännyttiga byggföreningar i Österrike. 98 är kooperativ (Genossenschaften) med sammanlagt 513 000 medlemmar, 78 är bolag med begränsat ansvar (Gesellschaften mit beschränkter Haftung) och 10 är aktiebolag. (ÖVgB 2016). 57 av dem är verksamma i Wien och bedriver bostadsbyggande genom samarbetsavtal med Wiens kommun. Dessa byggföreningar får skattemässiga fördelar och riktade byggsubventioner, men avgörande är att de får tillgång till långsiktiga och stabila byggkontrakt med kommunen. Kraven är att byggföreningarna förbinder sig att begränsa sin vinst (avkastningen på eget kapital eller vinstuttag får uppgå till högst 3,5 procent), att återinvestera överskjutande eget kapital i socialt bostadsbyggande, och begränsa hyran för lägenheter som är färdigfinansierade (oftast efter ca 35 år) till 1,75 €/kvm/månad. Denna hyra ska användas till att bygga upp eget kapital som kan återinvesteras i socialt bostadsbyggande.

För kommunen är det attraktivt att samarbeta med allmännyttiga byggföreningar eftersom de bygger på ett sätt som genererar låga hyror, och eftersom de återinvesterar sina vinster i nytt bostadsbyggande. Det finns alltså ett långsiktigt, strategiskt skäl för Wiens stad att stödja allmännyttiga byggföreningar. I Sverige finns sedan tidigare några större kooperativa byggföretag, och en liten men växande förening för småskaliga byggemenskaper. Ofta arbetar de i motvind. Så borde det inte vara.

Det är dags att inspireras av Wienmodellen.