9 reformförslag för den svenska bostadsmarknaden

Den svenska bostadsmarknaden är i behov av heltäckande reformer, inte genomförandet av enskilda förslag var och ett för sig. Det skriver Adam Cocozza, vd Botrygg AB, i en debattartikel där han presenterar sitt förslag till helhetslösning.

Det finns ett behov av omfattande reformer för såväl det ägda boendet som det hyrda. Det måste bli enklare att få tag på en bostad i starka arbetsmarknadsregioner. Det måste även bli enklare för hushåll att komma in på bostadsmarknaden, vare sig det avser ett ägt eller hyrt boende. Nedan följer ett antal reformförslag för ägande- respektive hyresrätten. De bör ses som en helhet för respektive delområde, inte enskilda förslag som är genomförbara var och ett för sig. Det har förekommit en rad kloka inlägg i debatten under valrörelsen och de flesta förslagen nedan är sådana som framförts av aktörer och organisationer i branschen. Detta är vad jag anser vara en rimlig avvägning mellan olika särintressen för att vi ska få en bättre fungerande bostadsmarknad.

Ägande- och bostadsrätten
Sverige har i många hänseenden en dysfunktionell bostadsmarknad. Den kännetecknas av låg rörlighet och höga inträdeströsklar.

Det ägda boendet är skattemässigt gynnat gentemot det hyrda. Har man möjlighet att köpa sin bostad har man i regel lägre boendekostnader än i en motsvarande hyrd bostad. Samtidigt har det varit svårt för många hushåll att ta sig in på den ägda marknaden, och kraven har skruvats åt ytterligare på senare år med amorteringskrav och skuldkvotstak. Det leder till att hushåll utan finansiella möjligheter att köpa sig till ett billigare, ägt, boende fastnar i ett dyrare, hyrt, boende. Det finns ett behov av reformer som gör det enklare att komma in på den ägda marknaden, samtidigt som det finns anledning till att jämna ut obalansen i beskattningen av ägt kontra hyrt boende. Det behövs även reformer som stimulerar rörligheten och bidrar till ett mer effektivt nyttjande av bostadsbeståndet.

1. Ta bort amorteringskravet på ytterligare 1 % för lån på 70-85 %, det vill säga lån med belåningsgrad på 50-85 % amorteras bara med 1%. Tillåt ny värdering efter 10 år och därefter vart 5 år efter att man köpt bostaden för att inte tvinga in hushåll i lågavkastande sparande.
2. Inför statliga lån för förstagångsköpare. I dag är kravet 15 % eget kapital. Statliga lån ska kunna erhållas för 10 av dessa 15 %. Sedvanlig kreditprövning görs och säkerhet tas i form av pantbrev. Lånen läggs som annuitetslån på 15 år och räntan ska vara marknadsmässig. Ge SBAB i uppdrag att handlägga dessa.
3. Fasa ut ränteavdragen över en 10 årsperiod.
4. Inför ett skattefritt bosparande om 1 000 kr/mån per barn. Det sparade beloppet får endast användas till betalning i ett bostadsköp.
5. Höj fastighetsskatten, men sänk reavinstskatten. Det ökar incitamenten till att flytta och bidrar till ökad rörlighet.

Förslagen ovan syftar till att underlätta för förstagångsköpare att ta sig in på marknaden, samtidigt som höjd fastighetsskatt och utfasning av ränteavdrag håller tillbaka en prisstegring. En positiv effekt av det sistnämnda är även att det bidrar till ökad rörlighet.

Hyresrätten
Då Sverige inte tillämpar fri hyressättning, så kallade marknadshyror, leder det till att privata hyresvärdar subventionerar hyrorna för det allmänna. Detta är ett systemfel. Det är staten som ska ta ansvaret för bostadsförsörjningen, inte privata aktörer. Här finns behov av reformer som lägger över ansvaret för bostadsfinansieringen för hushåll med lägre inkomster från det privata till det allmänna. Sverige har även ett system med förhandlade hyror som på många platser håller tillbaka hyresökningar. I dag bor flertalet av hushållen i ett subventionerat boende i det avseende att hyran är lägre än vad den skulle varit om hyresvärden varit fri att hyra ut till högstbjudande. Det leder till att hushåll med höga inkomster åtnjuter en orimligt förmånlig hyra. Genom att låta hyrorna höjas i en högre takt, samtidigt som man ökar fastighetsskatten på hyresfastigheter, lägger man på sikt över ansvaret från fastighetsägare till staten.

1. Öka möjligheterna till friare hyreshöjningar. Hyran ska årligen kunna höjas med ett fastighetsrelaterat kostnadsindex + 3 % utan att förhandling med hyresgästorganisation krävs. Vill fastighetsägaren höja mer krävs förhandling. Se det förslag till fastighetsrelaterat index som Hyreskommissionen föreslagit i sin rapport.
2. Trappa gradvis upp fastighetsskatten för hyreslägenheter i flerbostadshus i takt med hyreshöjningarna. De ökade intäkterna som fastighetsägare får in via de höjda hyrorna gör att branschen klarar av en högre beskattning. Dessa skatteintäkter får i sin tur användas till att hjälpa hushåll som är i behov av ekonomiskt stöd. Då det finns ett visst stigma kring bidragsberoende kan istället ett generellt skatteavdrag för alla hushåll införas. Dock införs en skatt, motsvarande detta avdrag, för hushåll som har en månadsinkomst över en viss brytpunkt. På det sättet blir det ett riktat stöd till hushåll med lägre inkomster utan att det blir ett bidrag, kalla det ett bostadsskatteavdrag. Hushåll utan inkomster som ej kan dra nytta av ett skatteavdrag får dock ett utökat bidrag.
3. Det ska likt idag vara möjligt att begära nedsättning av hyran om bostaden inte uppfyller lägsta godtagbara standard eller om hyresvärden har eftersatt underhållet i fastigheten. Dock ska bruksvärdesprövningar ej ge möjlighet till sänkta hyror.
4. Investeringsstödet som infördes under den förra mandatperioden är en förutsättning för bostadsbyggandet på många håll i landet. Stödet innebär i dessa fall inte någon kostnad för staten då intäkterna från byggmomsen överstiger kostnaden för investeringsstödet. Hälften av lägenheterna i ett sådant projekt bör fördelas enligt en särskild kö där det finns ett inkomsttak. Inkomstprövningen görs endast vid inflytt, det sker ej en årlig uppföljning eller förnyad prövning. Hyran i dessa lägenheter får endast höjas med det fastighetsrelaterade (*) indexet. När en inkomstprövad lägenhet blir ledig ska den återigen hyras ut till kön med inkomsttak. Kommuner bör åläggas att anvisa minst 10 % av sitt årliga beting för markanvisningar till dessa investeringsstödsprojekt.

Dessa förslag tar sikte på att rätta till det systemfel vi har på hyresrättsmarknaden där privata värdar subventionerar hyran till såväl hög- som låginkomsttagare. Fördelningspolitiskt kommer dock de ökade hyreskostnaderna inte drabba låginkomsthushåll då de får ta del av bostadsskatteavdraget. Det ger på sikt även en ökad rörlighet då hyresrättsbeståndet får en mer korrekt prissättning kommer omsättningen i de lägenheter som idag är underprissatta att öka.