Idéer för en nyttig allmännytta

Allmännyttans funktion behöver förändras. Det saknas skäl, och är rentav skadligt, att kommunerna har så stora hyresrättsbestånd. Kommunalt ägda bostäder bör tilldelas dem som inte kan efterfråga en bostad på marknaden, en hörnsten i en social bostadspolitik. Det skriver universitetslektorerna Ingemar Bengtsson och Fredrik Kopsch som arbetar vid avdelningen för Fastighetsvetenskap på Lunds Universitet.


I 245 av Sveriges 290 kommuner står de allmännyttiga bostadsbolagen för minst 20 procent av det totala beståndet av lägenheter i flerbostadshus, här är alltså även bostadsrättsföreningar inräknade. I hela 90 kommuner står allmännyttan som ägare för hälften eller mer av hela flerbostadsbeståndet.

Varför är kommunerna så stora aktörer på bostadsmarknaden?
Med den här debattartikeln vill vi ifrågasätta varför kommuner ägnar sig åt bostadsuthyrning i stor skala, samt diskutera allmännyttans roll på den svenska bostadsmarknaden, både den roll den har idag men kanske viktigast, ge förslag till en reformerad allmännytta som skulle kunna ges större förutsättningar att bidra till samhällsnytta genom att omvandlas till ett kraftfullt verktyg i en social bostadspolitik.

Allmännyttans roll idag
Vilka argument finns för att kommuner ska äga och hyra ut bostäder? De vanligaste argumenten för att det offentliga ska bedriva produktion handlar antingen om förekomsten av marknadsmisslyckanden eller om en politisk vilja till omfördelning mellan olika individer eller samhällsgrupper.

  • Med marknadsmisslyckanden avses situationer då den fria marknaden inte kommer att producera en samhällsekonomiskt optimal mängd eller kvalitet av en vara. Vi vet exempelvis att när en monopolmarknad uppstår kommer det att produceras för lite och för dyrt. Vi vet också att så kallade kollektiva varor (där rättsväsende och försvar är typiska exempel) inte kommer tillhandahållas i optimal mängd av den fria marknaden, eftersom det är svårt att utestänga de som inte är med och delar på kostnaderna. Det är dock svårt att finna argument för att bostadsmarknaden skulle vara föremål för marknadsmisslyckanden. Marknaden för ägda bostäder är privat och förefaller fungera utmärkt. Det finns ingen anledning att tro att det förhåller sig annorlunda på marknaden för hyresbostäder.
  • Då återstår att finna argument för allmännyttans existens i termer av omfördelning mellan individer och samhällsgrupper. En fri marknad kan aldrig ta resurser från en människa och ge till en annan; om ett sådant behov finns behöver det offentliga gripa in, t.ex. genom skatter, offentlig produktion, bidrag och subventioner som omfördelar från vissa grupper till andra. Det finns hushåll som inte kan hitta en bostad på den fria marknaden – ofta för att deras inkomster inte är tillräckliga. Detta ska dock inte förväxlas med ett marknadsmisslyckande, marknaden kan som sagt aldrig förväntas omfördela resurser, det måste vara politikens roll. Hjälper då en stor allmännytta dessa hushåll? Allmännyttan tillämpar samma fördelningsmekanismer som privata, vinstdrivande bolag och det saknas belägg för att de hushåll som bor i allmännyttans bostadsbestånd på något vis skiljer sig från andra hushåll. Allmännyttan har samma vinstdrivande syfte som de privata bolagen och utgör en ordinär del av bostadsmarknaden, utan speciella särdrag (utöver de vi diskuterar nedan). Inslaget av Social Housing i allmännyttan är försvinnande litet, även om det pågår en del projekt, som Frihamnen i Göteborg. Den helt dominerande fördelningsprincipen är kötid, vilket omöjliggör en social bostadspolitik.

Allmännyttans problem
För en allmännytta av dagens gigantiska format saknas alltså argument. Samtidigt finns en rad argument mot att kommuner äger bostäder. Bostaden är en vara, men inte vilken vara som helst. För hushållen är bostaden helt central för att kunna planera livet i övrigt. Hushåll fattar en rad beslut som alla baseras på var bostaden är belägen; var ska man arbeta? Var ska barnen gå i skola? Var ska vi ha våra fritidsaktiviteter och vilka fritidsaktiviteter ska vi ha? Bostaden är dessutom den enskilt största utgiften för hushållen, oavsett om man hyr eller köper sin bostad. Bostäder är kort sagt mycket viktiga för hushållens välfärd. Här blir det problematiskt med en dominerande roll från kommunen i utbudet av hyresbostäder, och detta av flera anledningar.

  • Den bristande konkurrensen på orter där allmännyttan har en dominerande roll innebär i sig en bristande innovationskraft. På en marknad där det råder sund konkurrens kommer innovativa företag söka konkurrera med sin produkt, vissa överlever, andra inte. På dagens bostadsmarknad engagerar sig väldigt få företag i någon typ av experimentell verksamhet. När nya innovationer ändå provas, tenderar de att provas i väldigt stor skala, med följande stora risker. På en marknad där många mindre företag står för innovationerna innebär misslyckade också små förluster. På en marknad där det är de dominerande företagen som står för innovationerna blir misstagen istället väldigt kostsamma. Den produktion av bostäder mellan 1965 och 1975 som brukar kallas miljonprogrammet är ett typexempel på hur fel det kan gå med experiment i stor skala.
  • För det tredje; bostaden som vara skiljer sig från övriga varor även i livslängd. Att förvalta ett bostadsbestånd, med en livslängd på många decennier, kräver långsiktigt hållbara beslut. Samtidigt måste de kommunala bostadsbolagen ta hänsyn till hur deras ledning ser ut. Eftersom ledningen (över tjänstemannanivå) består av förtroendevalda som väljs i allmänna val vart fjärde år, ges knappast optimala förutsättningar för ett långsiktigt förvaltande. Den kommunpolitiker som går till val på långsiktiga förvaltningsförslag för den lokala bostadsmarknaden framför synliga och populära åtgärder i exempelvis skola och omsorg, eller nyproduktion av bostäder, kommer sannolikt inte att bli vald eller omvald. Då politiker ständigt måste tänka på att bli omvalda, kommer de vara särskilt olämpliga på att förvalta bostäder, eller andra fastigheter.

En ny – smalare men vassare – roll för allmännyttan
Det finns inget behov av en allmännytta av dagens format, men allmännyttan kan ändå spela en viktig roll. Verksamheten som idag består i att tillhandahålla bostäder till hela marknaden bör då helt avvecklas, detta klarar privata hyresvärdar och marknaden för ägt boende. Istället bör kommunala bostadsbolag få som kärnuppdrag att helt inrikta sig mot att tillhandahålla det som marknaden inte tillhandahåller, d.v.s. bostäder till det fåtal hushåll som inte kan efterfråga bostäder till fullt pris.
Av en sådan smalare och vassare allmännytta kan vi förvänta oss flera vinster för samhället.

  • Fokus på social bostadspolitik och behövande hushåll kommer möjliggöra att just dessa hushåll får den hjälp de behöver.
  • Stora resurser skulle kunna frigöras genom avyttringar av stora delar av kommunernas bostadsbestånd. Dessa resurser kan istället användas till kommunernas kärnverksamhet, d.v.s. skola, vård, omsorg och annan offentlig service – inte minst kapitalkrävande verksamheter som Va-system, trafikinfrastruktur och klimatanpassning där det i många fall finns en stor underhållsskuld. I många kommuner finns även en pensionsskuld som kommer att behöva lösas.
  • Hårdare konkurrens, större variation av ägare, och ägare med mer långsiktiga incitament kommer att ge ett större utbud för de hushåll som klarar sig själva på bostadsmarknaden.
  • När privata fastighetsbolag, istället för kommuner och dess skattebetalare, bär risker vid nybyggande och produktutveckling får vi en bättre riskspridning.

Det är hög tid att förutsättningslöst diskutera allmännyttans roll på bostadsmarknaden. Vi har argumenterat för att allmännyttans roll radikalt bör ändras. Det finns inga argument som stödjer nuvarande ordning, att allmännyttan erbjuder bostäder till den stora majoritet som är tillräckligt resursstarka för att finna bostad på den privata marknaden – tvärtom finns det goda motargument. Däremot finns det argument för att använda allmännyttan i en social bostadspolitik som syftar till att erbjuda bostäder till den minoritet av hushållen som inte klarar att finansiera ett marknadsmässigt prissatt boende – vilket är dagens enskilt största problem på bostadsmarknaden.

Ingemar Bengtsson, Universitetslektor, Avdelningen för Fastighetsvetenskap, Lunds Universitet
Fredrik Kopsch, Universitetslektor, Avdelningen för fastighetsvetenskap, Lunds Universitet.

2 kommentarer

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

  1. Helt fel att införa sociala bostäder och avskaffa den nuvarande ordningen som möjliggör social blandning. Tänker ni också släppa hyrorna fria på den övriga hyresmarknaden? Däremot borde bostadsbidragen förstärkas avsevärt. De är ju nästan helt oförändrade sedan 1996.

  2. Det som jag inte riktigt förstår och som egentligen är samma förvirrade frågetecken jag får när man talar om marknadshyror på hyresrätter, är hur det överhuvudtaget hjälper de boende? Hur kan argument för högre kostnader vara ett argument för en förbättrad ”marknad”. Speciellt när man även lyfter upp att ”marknaden” inte är en garant för något då den inte har allmänhetens intresse i beaktan? Samt att ordet ”konkurrens” uppenbarligen inte betyder något då inget hänt trots avregleringar och drömliknande avkastningar. Jag vill gärna se kalkyler på detta och inte massa antaganden. PS: högre kostnader kan bara legitimeras enligt mig om det på något sätt leder till social och ekologisk hållbarhet. Allt annat handlar bara om vinstintresse och maximering.

    En annan grej som man inte behandlar här är den extrema och obefogade värdeökning som vi sett de senaste decenniet. Ska folk tvingas äga? Jag förstår att man vill ha en rörlighet på bostadsmarknaden. Ett exempel som jag ofta drar upp är att vi i Sverige har 1,6 miljoner singelhushåll varav 750’000 bebos av ensamma 60+:are. Där finns det en hel del att göra genom välfärdssatsningar innan man börjar rucka på allmännyttan. Men att folk ska köpa bara för att de kan och ta lån? Hur mycket mer ekonomisk obalans, skuldsättning och ojämlikhet ska vi skapa i vårt land? Som sagt. Ser fram emot lite kalkyler av dessa lektorer som kan upplysa mig om hur de räknat.

Vänligen håll en god ton när du kommenterar. Personangrepp, rasistiska uttalanden och dylikt är inte tillåtet. Kommentarer som går över gränsen kommer att raderas.