Slutreplik

Frigör det kollektiva förhandlingssystemets potential

Tomas Ernhagen, Nathalie Brard och Christoffer Börjesson

I en replikFastighetsägarnas tidigare artikel här på Bostadspolitik.se påstår Hyresgästföreningens företrädare Erik Elmgren och Per Björklind att Fastighetsägarna anser att hyresrätten är ett andra rangens boende. Det är inte sant skriver Fastighsteägarna i sin slutreplik. Däremot finns det risk att det blir så om inte de systemfel som finns i de kollektiva hyresförhandlingarna rättas till.


Det svenska hyressättningssystemet bygger på att hyran bestäms i kollektiva förhandlingar. De teoretiska fördelarna med ett sådant system är uppenbara. Det är ett effektivt sätt att hantera hyressättningen i stora bostadsbestånd. Dessutom säkerställer det att bägge parternas synpunkter och behov får påverka hyresutvecklingen. Som så ofta är teori en sak och praktik något helt annat.

Som vi har beskrivit i olika sammanhang har Hyresgästföreningen (HGF) möjlighet att styra hyresutvecklingen p.g.a. att det kollektiva hyresförhandlingssystemet saknar en vital del, en oberoende medlingsfunktion som kan lösa tvister mellan parterna. I de årliga hyresförhandlingarna innebär detta att fastighetsägarna tvingas att acceptera det bud HGF erbjuder. Som Boverket visat har detta lett till en situation där den allmänna hyresnivån oftare sänks än höjs i reala termer, dvs. att hyreshöjningen understiger inflationen. För hyresrätten är detta förödande. Det undergräver fastighetsägarnas möjlighet att klara den löpande förvaltningen med risk för eftersatt underhåll som följd. Det minskar intresset för att investera i hyresrätter och skapar starka incitament att ombilda hyresrätter till bostadsrätter. I Stockholm, där dessa incitament har varit starkast, har utvecklingen varit förödande.

Elmgren och Björklind hyllar det partsammansatta medlingsorgan som finns i förhandlingarna med kommunala bostadsbolag och tycker att ett motsvarande organ skulle skapas för privata fastighetsägare företrädda av Fastighetsägarna. Det är inte svårt att förstå deras kärlek för en partsammansatt tvistelösning. På det sättet kan HGF behålla kontrollen över hyresutvecklingen. I praktiken innebär ju detta föga mer än att förhandlingen flyttas från ett bord till ett annat med samma parter på varsin sida. Att det fungerar fint ur HGFs perspektiv visas med all önskvärd tydlighet av det färska utslaget från Hyresmarknadskommittén (HMK) avseende förhandlingarna mellan HGF och de kommunala bostadsbolagen i Göteborg.

I Göteborg hade de kommunala bostadsbolagen yrkat på en höjning med 3,5 procent, vilket motiverades av långsiktiga förvaltningsbehov. Den yrkade nivån var högst rimlig även sett i ett bredare ekonomiskt perspektiv. Under 2018 förväntas nämligen inflationen närma sig 2 procent samtidigt som köpkraften, mätt som disponibelinkomst, spås öka med närmare 5 procent. Trots detta kom den partsammansatta kommittén fram till att hyresnivån skulle höjas med 1,2 procent. Ett ytterst intressant utslag. Med en sådan hyreshöjning når man inte ens upp till inflationen. Ännu en gång sänks hyrorna i reala termer. Den som värnar hyresrättens ställning som ett första rangens boende borde oroa sig.

Samma långsiktiga hot följer av det problem vi tog upp i vår ursprungliga artikel, nämligen HGFs möjlighet att sätta stopp för viktiga moderniseringsåtgärder, som exempelvis installation av bredband. Elmgren och Björklind skriver att en sådan installation är bruksvärdeshöjande och därmed leder till en höjning av hyran. Återigen är skillnaden mellan teori och praktik tydlig. Fastighetsägarna Stockholm har under 2017 försökt få till stånd ett uppdaterat övergripande ramavtal för fastighetsägare som vill installera bredband i sina fastigheter. Övergripande avtal bör vara en självklar del av ett fungerande kollektivt förhandlingssystem. Men tyvärr gäller samma svaghet här som i de årliga förhandlingarna. Inte heller i dessa finns någon oberoende instans som kan lösa tvister mellan parterna, vilket gör att det blir HGFs vilja som gäller om det ska bli ett ramavtal.

Utan ett övergripande ramavtal, är det istället upp till varje enskild fastighetsägare att försöka göra motsvarande förhandling med HGF. Om de inte kommer överens, kan fastighetsägaren visserligen vända sig till hyresnämnden. Denna gör, som Elmgren och Björklind helt riktigt skriver, en sammanvägd bedömning av alla bruksvärdesfaktorer. Men för att kunna avgöra värdet av en enskild installation krävs att en lägenhet kan jämföras med andra identiskt lika lägenheter. Verkligheten ser sällan, eller aldrig, ut så. Alltså står fastighetsägaren inför valet att acceptera HGFs bud eller strunta i investeringen. Dessutom måste fastighetsägaren göra åtgärden innan den begärda hyreshöjningen kan prövas av nämnden. Investeringen måste alltså göras utan att fastighetsägaren har en aning om hen får betalt för den, ett minst sagt udda system.

De problem vi tar upp här behöver lösas för att frigöra det kollektiva förhandlingssystemets potential. Låt oss åtminstone enas om att en förutsättning för detta är att det finns en oberoende instans som kan lösa parternas tvister i övergripande förhandlingar, oavsett det gäller den allmänna hyresnivån eller ramavtal om moderniseringsåtgärder. Det skulle vara ett bra sätt att uppmärksamma politikerna på de lagjusteringar som krävs för att förhindra hyresrätten från att bli ett andra rangens boende.

Nathalie Brard, Chef hyresmarknad, Fastighetsägarna
Christoffer Börjesson, Chef för Digital Fastighetsutveckling, Fastighetsägarna
Tomas Ernhagen, Chefekonom, Fastighetsägarna

 

Dela på social medier

 
 

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *

Läs vidare inom "Debatt"

Debatt

Hyresgästföreningen: En oberoende tvistelösning gör ingen nöjd

Erik Elmgren

Med en oberoende tvistelösning riskerar vi att få ett utfall som inte gör någon av parterna nöjd. Dagens hyresförhandlingssystem erbjuder många friheter, parterna kan avgöra vad som ska ligga till grund för förhandlingarna, skapa lokala hyressättningsmodeller och system för tvistelösning. Det skriver Erik Elmgren, förhandlingschef för Hyresgästföreningen, i en replik till Fastighetsägarna.

Läs vidare »

Debatt

Fastighetsägarna: oberoendet är nödvändigt, men inte tillräckligt

Nathalie Brard och Tomas Ernhagen

För att kunna förvalta bostadshyresrätter på ett långsiktigt och seriöst sätt när ekonomin växer och kostnader ökar, måste den allmänna hyresnivån få följa med den samhällsekonomiska utvecklingen. Idag finns det inget regelverk som säkerställer detta. Det stora problemet är att det saknas en fungerande tvistelösning men också en samsyn om vilka grunder som skall styra hyresutvecklingen. Det skriver Nathalie Brard och Tomas Ernhagen från Fastighetsägarna.

Läs vidare »

Debatt

En ny samverkansmodell kan minska bostadsbristen

Kommunerna har dålig insikt i hur bostadsutbudet ser ut i relation till bostadsbehovet. Att förändra bostadsförsörjningslagen så att den ställer krav på att stat, landsting/region och dess kommuner möts i en ny samverkansmodell skulle på sikt kunna bidra till att minska bostadsbristen. Det skriver Hanna Wiik, särskild utredare, och Lars Arell, huvudsekreterare, med anledning av betänkandet Ett gemensamt bostadsförsörjningsansvar, SOU 2018:35.

Läs vidare »

Debatt

Endast 30 procent av Stockholmarna kan hyra nyproducerad hyresrätt

Linda Lövgren

Att blanda upplåtelseformer vid nyproduktion är inte nog för att minska segregationen. Idag är det bara en tredjedel av stockholmarna som har de inkomster som krävs för att få hyra en nyproducerad lägenhet av en privat fastighetsägare. Ca 60 procent av stockholmarna klarar Stockholms kommunala bostadsbolags inkomstkrav. Det skriver Linda Lövgren, bostadsanalytiker, WSP Analys & Strategi.

Läs vidare »

Debatt

Bara för att lite täthet är bra betyder det inte att ännu mer täthet är bättre

Simon Westberg

Debatten om behovet av att förtäta våra städer behöver nyanseras. Istället för att prata om hög täthet bör vi prata om optimal täthet. Våra svenska städer kan inte jämföras med Los Angeles, enligt forskningen finns inga stora vinster av att förtäta våra städer ytterligare. Det skriver Simon Westberg (Kd), ledamot i Uppsalas plan- och byggnadsnämnd.

Läs vidare »

Debatt

Hyresgäster ska inte tvingas flytta efter en renovering

Daniel Carlenfors

När hyresfastigheter renoveras görs ofta standardförbättringar vilket möjliggör för fastighetsägaren att höja hyran. Ibland så mycket att vissa hushåll har svårt att bo kvar. Föreningen Alla ska kunna bo kvar anser att alla hyresgäster ska kunna välja ett noll-alternativ. Ett alternativ som innebär att hyran förblir oförändrad då lägenheten bara underhålls och inte får högre standard, det skriver föreningens ordförande Daniel Carlenfors.

Läs vidare »

Debatt

Hyresrätten bör inte vara en prioriterad mottagare av statliga subventioner

Stellan Lundström

Regeringens investeringsstöd till byggandet av hyresrätter möter ofta kritik för att det är utformat på ett oattraktivt och ineffektivt sätt. Men bör staten över huvud taget subventionera hyresrätten som upplåtelseform? Hyresrätten har en viktig plats på en fungerande bostadsmarknad men det finns skäl att ifrågasätta om det är den optimala boendeformen för ekonomiskt svaga. Det finns starka argument för att fler istället ska äga sin bostad, skriver Stellan Lundström, professor emeritus i Fastighetsekonomi.

Läs vidare »

Slutreplik

Less is more: en mindre allmännytta ger större samhällsnytta

Ingemar Bengtsson och Fredrik Kopsch

SABO:s historiebeskrivning är felaktig. Allmännyttan spelade en roll under efterkrigstiden fram till 70-talet då privata aktörer bortreglerades. Sedan liberaliseringen gör allmännyttans nuvarande roll ingen nytta. SABO är också fel ute i sin analys av vårt förslag om en smalare och vassare roll för allmännyttan. Det skriver Ingemar Bengtsson och Fredrik Kopsch i sin slutreplik där de också bemöter SABO:s argument punkt för punkt.

Läs vidare »

Replik

SABO: Ni har missat nyttan med allmännyttan

SABO:s kombohus.

Kommunerna har bostadsförsörjningsansvar och ett viktigt verktyg för att klara av det är de allmännyttiga bolagen. Allmännyttan har ett samhällsansvar och minskar segregationen men bidrar också med innovation och konkurrens. Det skriver Anders Nordstrand, Åsa Johansson, Carin Ramneskär och Helén Ohlsson från SABO i en replik på Bengtsson och Kopschs senaste debattartikel.

Läs vidare »

Debatt

Hyresgästföreningen: vi vill ha en regional allmännytta i Stockholm

Henrik Ludvigsson och Simon Safari

Regionerna får en allt viktigare roll för ett lands utveckling. Vi bor i en kommun och arbetar i en annan, dagens infrastruktur gör avstånden små. Det är inte längre motiverat att begränsa de allmännyttiga bolagen till att verka inom en kommun. En regional allmännytta bör därför införas i Stockholm skriver Simon Safari och Henrik Ludvigsson från Hyresgästföreningen region Stockholm.

Läs vidare »

Debatt

Idéer för en nyttig allmännytta

Ingemar Bengtsson och Fredrik Kopsch

Allmännyttans funktion behöver förändras. Det saknas skäl, och är rentav skadligt, att kommunerna har så stora hyresrättsbestånd. Kommunalt ägda bostäder bör tilldelas dem som inte kan efterfråga en bostad på marknaden, en hörnsten i en social bostadspolitik. Det skriver universitetslektorerna Ingemar Bengtsson och Fredrik Kopsch som arbetar vid avdelningen för Fastighetsvetenskap på Lunds Universitet.

Läs vidare »

Replik

Hyresgästföreningen: modernisering höjer bruksvärdet och därmed hyran

Erik Elmgren och Per Björklind

Installation av fiber ger visst hyresökning då det höjer bruksvärdet. Hur mycket är upp till parterna att förhandla om och kommer man inte överens i en sådan förhandling kan hyresvärden hänskjuta ärendet till hyresnämnden. Det skriver Erik Elmgren och Per Björklind från Hyresgästföreningen i en replik till Fastighetsägarna.

Läs vidare »

Debatt

Hyresrätten riskerar att bli ett andraklassens boende

Tomas Ernhagen, Nathalie Brard och Christoffer Börjesson

Hyresgästföreningens dominerande förhandlingsposition hindrar fastighetsägare att installera bredband och genomföra andra, för oss självklara, moderniseringar av sina fastigheter. Konsekvensen är att de som bor i hyresrätt riskerar att bli en andra klassens samähllsmedborgare. Det skriver Nathalie Brard, Christoffer Börjesson och Tomas Ernhagen från Fastighetsägarna.

Läs vidare »

Replik

Det krävs en oberoende tvistelösningsfunktion

Nathalie Brard och Tomas Ernhagen

Hyresmarknadskommittén(HMK) är inte ett föredöme. Vi vill ha en oberoende tvistelösningsfunktion. Det är bara så det kollektiva förhandlingssystemet kan fungera som det ursprungligen var tänkt att göra. Det skriver Nathalie Brard och Tomas Ernhagen från Fastighetsägarna.

Läs vidare »

Replik

Politiken ska låta parterna sköta hyresmarknaden

Erik Elmgren

Caroline Szyber är fel ute i sin debattartikel. Fri hyressättning i nyproducerade hyresrätter kommer inte att stärka hyresgästernas ställning och hyrorna för de nyproducerade bostäderna är redan högre än vad de flesta hushåll klarar av. Dessutom håller parterna på att ta fram en tvistelösning på egen hand, politiken ska inte lägga sig i hyresmarknaden. Det skriver Erik Elmgren, förhandlingschef på Hyresgästföreningen.

Läs vidare »

Debatt

KD vill se ett oberoende medlingsinstitut

Caroline Szyber

Reformera hyresmarknaden. Tillåt fri hyressättning vid nyproduktion och inrätta ett oberoende medlingsinstitut. Under nuvarande villkor finns en risk att allt färre vill bygga hyresrätter. Det skriver Caroline Szyber, ordförande i civilutskottet och Kristdemokraternas bostadspolitiska talesperson.

Läs vidare »

Debatt

Majoriteten stoppar billiga bostäder i Stockholm

Michael Cocozza

Stockholm har, till skillnad från vad den styrande majoriteten anser, goda förutsättningar att få fram hyresbostäder med en låg boendekostnad. Det är ideologiska hinder och en socialistisk byggpolitik som står i vägen, det skriver Michael Cocozza styrelseordförande för Botrygg AB.

Läs vidare »

Debatt

Vi behöver inte ytterligare polarisering

Maria Rankka

Vi behöver en bostadspolitik som får hela landet att leva. Så långt håller Maria Rankka, VD för Stockholms handelskammare, med om buskapet i Ulf Perbos krönika som publicerades i förra veckan. Rankka menar dock att utmaningen inte är av samma slag överallt, därför måste politiken anpassas till de lokala och regionala behoven. Vad som inte behövs är dock ytterligare polarisering mellan stad-land vilket Perbos krönika riskerar att skapa skriver Rankka som istället efterfrågar ett rivande av den osynliga mur som byggts kring Stockholms bostadsmarknad.

Läs vidare »

Debatt

Ogenomtänkta beslut skapar finansiell instabilitet

Linda Jonsson

Utan tillräckliga konsekvensanalyser har kreditrestriktioner införts av politik, myndigheter och banker. Med kreditrestriktionerna i ryggen nekade Swedbank mig bolån med ena handen för att med den andra erbjuda mig dyra blancolån. En låneform som skjuter i höjden nu när möjligheten att få bolån begränsats kraftigt. Är det den effekt som önskats? Det undrar Linda Jonsson, analytiker på Veidekke.

Läs vidare »

Debatt

Kreditrestriktioner i väntan på politiskt mod

Stellan Lundström

Genom historien har bostadspriserna fluktuerat kraftigt till följd av en rad olika faktorer. Däribland av beslut, eller bristen på beslut, tagna av politiker men också av den fristående Riksbanken. Målet om finansiell stabilitet har de senaste åren lett till en rad kreditrestriktioner istället för till de politiskt känsliga förändringarna av fastighetsskatten och ränteavdragen som den svenska bostadsmarknaden behöver, skriver Stellan Lundström, professor emeritus i fastighetsekonomi.

Läs vidare »

Debatt

Dags för Hyresgästföreningen att ta sitt samhällsansvar

Nathalie Brard och Tomas Ernhagen

Om hyressättningssystemet inte förändras – och Hyresgästföreningens veto består – kan hyresrätten redan på 2020-talet vara ett minne blott i Stockholms innerstad. Hyresgästföreningen ignorerar vår frågeställning och slänger sig med rena lögner. Det är hög tid att Hyresgästföreningen tar både debatten och sitt samhällsansvar på allvar menar Natalie Brard och Tomas Ernhagen från fastighetsägarna i sin slutreplik.

Läs vidare »

Debatt

Fastighetsägarnas uppfattning är verklighetsfrånvänd

Erik Elmgren och Per Björklind

”Problemet är alltså inte bara att det är brist på bostäder, utan det är framför allt brist på bostäder som människor har råd att efterfråga. Att då påstå att hyrorna är för låga och att det är Hyresgästföreningen och hyresgästerna som står i vägen för ytterligare höjningar känns mer än lovligt verklighetsfrånvänt.” skriver Erik Elmgren och Per Björklind från hyresgästföreningen i sin replik på fastighetsägarnas debattartikel.

Läs vidare »

Debatt

När ska media syna Hyresgästföreningens veton?

Nathalie Brard och Tomas Ernhagen

Hyresgästföreningen har vetorätt både vid de årliga hyresförhandlingarna och vid hyressättning av nyproducerade bostäder. Individuellt satta hyror vid nyproduktion används inte för att fastighetsägaren vill runda bruksvärdessystemet utan för att Hyresgästföreningens bud inte är tillräckligt för att fastighetsägarens kalkyl ska gå ihop. Hyresgästföreningens rädsla för att få ”för höga” hyror i jämförelsematerialet leder till färre hyresrätter vilket gör det allt svårare för unga att ta sig in på bostadsmarknaden men det leder också till att människor tvingas tacka nej till jobb på grund av bostadsbrist – vilket i förlängningen skadar svensk ekonomi. Det skriver Nathalie Brard och Tomas Ernhagen, Fastighetsägarna.

Läs vidare »

Debatt

Betala det verkliga priset eller bo tillsammans med andra!

Fredrik Kopsch

Enligt Boverkets analys behövs ca 710 000 bostäder till 2025. En analys baserad på två antaganden: Sveriges befolkningstillväxt och hushållens storlek. Normen om att alla singelhushåll ska ha en egen bostad möjliggjordes under 1900-talets andra hälft genom hyresregleringen och allmännyttans utbredning. Idag har Sverige Europas minsta hushåll. Det saknas betalningsvilja för att bygga 710 000 bostäder, istället är det normen som behöver förändras enligt debattören Fredrik Kopsch, Universitetslektor vid LU.

Läs vidare »

Debatt

Uttalandet som finansinspektionen vägrar att kommentera

Som bostadspolitik.se rapporterat om (se gårdagens expertkommentar av Lennart Weiss) avböjer Finansinspektionen att svara på frågor som rör TT:s intervju med Henrik Braconier från den 6 april, nu publicerar vi frågorna som han inte ville besvara.  Lennart Weiss menar i sin kommentar att Finansinspektionen har fel när den hävdar att skattesystemet gynnar ägt boende och ifrågasätter varför Finansinspektionens chefsekonom uttalar sig i politiska frågor. 

Läs vidare »

Debatt

Varför tar Finansinspektionen ställning i politiska frågor?

Lennart Weiss

I samband med att Finansinspektionen den 6 april presenterade sin årliga bolånerapport passade myndigheten på att utveckla sin syn på bostadsmarknaden i olika medier. I en intervju med TT (Tidningarnas Telegrambyrå 6/4) anser Braconier att skattesystemet gynnar ägt boende och att politikerna måste ta ansvar för det. Dels är det i sak felaktigt, dels reser det frågor om hur Finansinspektionen ser på sin roll i frågor av ren politisk karaktär, skriver Lennart Weiss. 

Läs vidare »

Stäng fönstret