Frigör det kollektiva förhandlingssystemets potential

I en replikFastighetsägarnas tidigare artikel här på Bostadspolitik.se påstår Hyresgästföreningens företrädare Erik Elmgren och Per Björklind att Fastighetsägarna anser att hyresrätten är ett andra rangens boende. Det är inte sant skriver Fastighsteägarna i sin slutreplik. Däremot finns det risk att det blir så om inte de systemfel som finns i de kollektiva hyresförhandlingarna rättas till.


Det svenska hyressättningssystemet bygger på att hyran bestäms i kollektiva förhandlingar. De teoretiska fördelarna med ett sådant system är uppenbara. Det är ett effektivt sätt att hantera hyressättningen i stora bostadsbestånd. Dessutom säkerställer det att bägge parternas synpunkter och behov får påverka hyresutvecklingen. Som så ofta är teori en sak och praktik något helt annat.

Som vi har beskrivit i olika sammanhang har Hyresgästföreningen (HGF) möjlighet att styra hyresutvecklingen p.g.a. att det kollektiva hyresförhandlingssystemet saknar en vital del, en oberoende medlingsfunktion som kan lösa tvister mellan parterna. I de årliga hyresförhandlingarna innebär detta att fastighetsägarna tvingas att acceptera det bud HGF erbjuder. Som Boverket visat har detta lett till en situation där den allmänna hyresnivån oftare sänks än höjs i reala termer, dvs. att hyreshöjningen understiger inflationen. För hyresrätten är detta förödande. Det undergräver fastighetsägarnas möjlighet att klara den löpande förvaltningen med risk för eftersatt underhåll som följd. Det minskar intresset för att investera i hyresrätter och skapar starka incitament att ombilda hyresrätter till bostadsrätter. I Stockholm, där dessa incitament har varit starkast, har utvecklingen varit förödande.

Elmgren och Björklind hyllar det partsammansatta medlingsorgan som finns i förhandlingarna med kommunala bostadsbolag och tycker att ett motsvarande organ skulle skapas för privata fastighetsägare företrädda av Fastighetsägarna. Det är inte svårt att förstå deras kärlek för en partsammansatt tvistelösning. På det sättet kan HGF behålla kontrollen över hyresutvecklingen. I praktiken innebär ju detta föga mer än att förhandlingen flyttas från ett bord till ett annat med samma parter på varsin sida. Att det fungerar fint ur HGFs perspektiv visas med all önskvärd tydlighet av det färska utslaget från Hyresmarknadskommittén (HMK) avseende förhandlingarna mellan HGF och de kommunala bostadsbolagen i Göteborg.

I Göteborg hade de kommunala bostadsbolagen yrkat på en höjning med 3,5 procent, vilket motiverades av långsiktiga förvaltningsbehov. Den yrkade nivån var högst rimlig även sett i ett bredare ekonomiskt perspektiv. Under 2018 förväntas nämligen inflationen närma sig 2 procent samtidigt som köpkraften, mätt som disponibelinkomst, spås öka med närmare 5 procent. Trots detta kom den partsammansatta kommittén fram till att hyresnivån skulle höjas med 1,2 procent. Ett ytterst intressant utslag. Med en sådan hyreshöjning når man inte ens upp till inflationen. Ännu en gång sänks hyrorna i reala termer. Den som värnar hyresrättens ställning som ett första rangens boende borde oroa sig.

Samma långsiktiga hot följer av det problem vi tog upp i vår ursprungliga artikel, nämligen HGFs möjlighet att sätta stopp för viktiga moderniseringsåtgärder, som exempelvis installation av bredband. Elmgren och Björklind skriver att en sådan installation är bruksvärdeshöjande och därmed leder till en höjning av hyran. Återigen är skillnaden mellan teori och praktik tydlig. Fastighetsägarna Stockholm har under 2017 försökt få till stånd ett uppdaterat övergripande ramavtal för fastighetsägare som vill installera bredband i sina fastigheter. Övergripande avtal bör vara en självklar del av ett fungerande kollektivt förhandlingssystem. Men tyvärr gäller samma svaghet här som i de årliga förhandlingarna. Inte heller i dessa finns någon oberoende instans som kan lösa tvister mellan parterna, vilket gör att det blir HGFs vilja som gäller om det ska bli ett ramavtal.

Utan ett övergripande ramavtal, är det istället upp till varje enskild fastighetsägare att försöka göra motsvarande förhandling med HGF. Om de inte kommer överens, kan fastighetsägaren visserligen vända sig till hyresnämnden. Denna gör, som Elmgren och Björklind helt riktigt skriver, en sammanvägd bedömning av alla bruksvärdesfaktorer. Men för att kunna avgöra värdet av en enskild installation krävs att en lägenhet kan jämföras med andra identiskt lika lägenheter. Verkligheten ser sällan, eller aldrig, ut så. Alltså står fastighetsägaren inför valet att acceptera HGFs bud eller strunta i investeringen. Dessutom måste fastighetsägaren göra åtgärden innan den begärda hyreshöjningen kan prövas av nämnden. Investeringen måste alltså göras utan att fastighetsägaren har en aning om hen får betalt för den, ett minst sagt udda system.

De problem vi tar upp här behöver lösas för att frigöra det kollektiva förhandlingssystemets potential. Låt oss åtminstone enas om att en förutsättning för detta är att det finns en oberoende instans som kan lösa parternas tvister i övergripande förhandlingar, oavsett det gäller den allmänna hyresnivån eller ramavtal om moderniseringsåtgärder. Det skulle vara ett bra sätt att uppmärksamma politikerna på de lagjusteringar som krävs för att förhindra hyresrätten från att bli ett andra rangens boende.

Nathalie Brard, Chef hyresmarknad, Fastighetsägarna
Christoffer Börjesson, Chef för Digital Fastighetsutveckling, Fastighetsägarna
Tomas Ernhagen, Chefekonom, Fastighetsägarna

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *