Högsta domstolens avgörande i det så kallade Smyrna-målet får exploateringsnämnden i Göteborg att agera. Nu ska förvaltningen analysera behovet av förändringar i stadens avgäldsmodeller för så väl småhus respektive flerbostadshus.
Beslutet fattades vid det senaste sammanträdet i exploateringsnämnden och betyder att exploateringsförvaltningen ska utreda om de räntesatser som används i avgäldsmodellerna för småhus och flerbostadshus fortsatt är rättvisa och rättsligt hållbara. Uppdraget ska återrapporteras till nämnden senast i september 2025.
I yrkandet, som Bostadspolitik.se tagit del av, hänvisar man alltså till Högsta domstolens dom i mål T 3706-23, där domstolen för första gången slog fast ett tydligt riktvärde för avgäldsränta.
Domstolen konstaterar att en räntesats på 1,75 procent, med hänsyn tagen till den så kallade triangeleffekten, är att betrakta som rimlig för aktuell tidsperiod. I domen sägs bland annat:
”Sannolikheten talar för att en långsiktig realränta på fastighetsmarknaden i fråga om mark som antas ge en värdesäker avkastning inte avviker alltför mycket från den räntan”, och att ”en avgäld som bygger på en avgäldsränta på 1,75 procent, med triangeleffekten beaktad, framstår som rimlig för den aktuella perioden”.
Exploateringsförvaltningen har tidigare motiverat högre nominella räntesatser med att dessa i kombination med andra justeringsfaktorer ger en faktisk avgäld som ändå är lägre än vad en lägre räntesats skulle indikera. Men nu ifrågasätts den modellen.
”Det är olämpligt att ha en modell där den faktor som pekas ut som räntesatsen inte tydligt förhåller sig till senaste rättspraxis gällande just avgäldsräntan”, står det i yrkandet.
Enligt yrkandet kan även andra delar av modellerna behöva ses över om räntesatsen justeras. Det gäller särskilt de avdrag som görs för investeringar som tomträttshavaren själv bekostat.
”De faktorer som tar hand om generellt avdrag och schablonavdrag för de investeringar som tomträttshavaren själv har gjort har tagits fram i resonemang utgående från nuvarande räntesatser i modellerna. Om räntesatsen ska justeras behöver det även utvärderas om dessa faktorer är i behov av justering.”
FAKTA: Tomträtter i Göteborgs stad
8 667 småhustomträtter, det vill säga enskilda villor och fritidshus på hyrd mark.
748 flerbostadstomträtter, det vill säga fastigheter med bostadsrätter eller hyresrätter.
Totalt sett bor över 50 000 göteborgare i bostäder upplåtna med tomträtt, och cirka 80 000 är påverkade av systemets regelverk.