Efter Martin Hofverbergs skarpa kritik förtydligar Stefan Ränk hur han ser på hyresregleringen och vad han menar när han säger att det med dagens system inte går att sänka hyrorna.
Under tisdagen publicerades en ledare signerad Stefan Ränk, vd och koncernchef på Einar Mattsson AB, med rubriken ”Hyressättningssystemets betydelse i svaga marknader” på Bostadspolitik.se. I texten efterfrågade Stefan Ränk bland annat ett system där hyrorna kan följa marknaden både uppåt och nedåt och därmed effektivisera marknaden.
Martin Hofverberg, chefsekonom på Hyresgästföreningen, var en av dem som läste texten och på onsdagen ifrågasatte han stora delar av Stefan Ränks resonemang i artikeln ”Ränk kopplar alla problem till hyresregleringen”. Efter Martin Hofverbergs kritik frågade Bostadspolitik.se Stefan Ränk om det inte är väl ensidigt att hela tiden klaga på hyressättningsmodellen.
– En hyressättning som utgår från kundens betalningsvilja är grundstenen på en fungerade hyres- och bostadsmarknad, säger Stefan Ränk och fortsätter:
– Så länge den saknas är alla andra åtgärder silvertejp på ett läckande rör. Investeringsstöd med mera är bara åtgärder som ska parera för avsaknaden av den grundläggande egenskapen på en fungerande bostadsmarknad.
När det gäller investeringsstödet menar Martin Hofverberg att det varit betydelsefullt för att hålla uppe utbudet. Stefan Ränk håller inte med.
– Nej det är att börja i fel ände. Hyresnivån har en avgörande effekt att reglera utbudet på marknaden. När hyror och bostadspriser når en viss nivå börjar det byggas på ställen där det finns en efterfrågan på en fungerande bostadsmarknad.
– När hyresnivån inte är den centrala budskapsbäraren av var efterfrågan finns kommer det även fortsättningsvis att driva investeringarna till fel platser. Det minskar långsiktigt intresset från institutionellt kapital att investera i den svenska bostadsmarknaden, säger Stefan Ränk.
Menar du att det inte ska finnas vakanser på bostadsmarknaden?
– Tvärtom, jag håller med Martin om att vakanser borde vara en naturlig del av marknaden. Det är dagens kö-modell som är det onaturliga. Precis som vakanser är en effekt av för höga hyror är avsaknaden av vakanser på en marknad en effekt av för låga hyror. Om hyresmarknaden ska vara den mest lättillgängliga delen av bostadsmarknaden måste den grundläggande funktionen i form av fri prissättning finnas där.
Är det så, som Martin Hofverberg är inne på, att fastighetsbolagen vill hålla uppe värdena med höga hyror på pappret och leva med vakanser?
– Kreditvärdighet handlar inte enbart om värdenivåer utan även om riktiga kassaflöden som kan bära ränteutgifter, drift och underhåll. Att upprätthålla ett kassaflöde har därför betydelse för en fastighetsägare. Olika fastighetsägare har olika förutsättningar att anpassa sin ekonomi utifrån marknadsläget. På en marknad måste aktörer få förutsättningar att agera på olika sätt. Det är det som skapar konkurrens om kunderna.
Martin Hofverberg menar att det bara är högstahyran som är förhandlad och att man som fastighetsägare är fri att ta ut en lägre hyra om man vill. Hur ser du på det?
– Rädslan för att permanent hamna på lägre bruksvärdesnivåer om man sänker hyran inom ramen för dagens modell är påtaglig. Det tror jag varje fastighetsägare som har suttit i en förhandling med hyresgästföreningen kan vittna om. Incitamentet att pröva bruksvärdeshyror på lägre nivåer är inbyggt i gällande lagstiftning. Att därifrån anpassa bruksvärdet till efterfrågan kan man bara drömma om, säger Stefan Ränk.