Hyresgästföreningens chefsekonom Martin Hofverberg håller inte med om någonting som Stefan Ränk skrev i gårdagens ledare. Hofverberg menar att fastighetsägarnas rädsla för sämre kreditvärdighet är det som stoppar hyressänkningar i områden med höga vakanser. Inte hyressättningssystemet i sig.
Under tisdagen publicerades en ledare signerad Stefan Ränk med rubriken ”Hyressättningssystemets betydelse i svaga marknader” på Bostadspolitik.se. I texten, som var den mest lästa texten på sajten, efterfrågade Stefan Ränk bland annat ett system där hyrorna kan följa marknaden både uppåt och nedåt och därmed effektivisera marknaden.
Martin Hofverberg, chefsekonom på Hyresgästföreningen, är en av dem som läst texten. Och han håller inte med Stefan Ränk alls.
– Jag håller faktiskt inte med om någonting. Ofta läser man ju något och håller ändå med om delar av tankarna, men här känner jag verkligen inte igen mig i något alls, säger han till Bostadspolitik.se och fortsätter:
– Jag tror att problemet är det här med ”är man en snickare så är alla problem en spik”. Stefan Ränk kopplar på motsvarande sätt alla problem till hyresregleringen.
Martin Hofverberg anser att problemet med vakanser ofta uppförstoras och menar att det snarast bara är en naturlig del av marknaden.
– Vi har absolut vakanser på vissa platser i dag, men jag tycker inte det är så konstigt… Det är ju vanligt i byggbranschen. Antingen har man ett underskott av bostäder eller så har man ett överskott, det är svårt att få till en perfekt tajming eller hitta en naturlig mittpunkt när det gäller bostadsbyggande.
Föredrar överskott
Han menar att vakanser rent av är att föredra istället för bostadsbrist, åtminstone om man inte är fastighetsägare.
– Eftersom jag kommer från konsumentsidan ser jag såklart hellre att det finns ett överskott av bostäder än ett underskott, eftersom det stärker hyresgästens position i längden.
– Jag ser det som att en kommun som bygger visar sina invånare att man vill åt ett visst håll. Om invånarna är med på det tåget så fylls lägenheterna ganska snabbt, men om befolkningsunderlaget inte riktigt finns där så tar det ett tag innan man svalt det utökade bostadsutbudet, säger Martin Hofverberg.
Stefan Ränk resonerar i sin text kring att dagens ”stelbenta hyressättningssystem” sätter stopp för hyressänkningar.
– Detta är kanske den punkt där jag håller med Stefan allra minst, säger Martin Hofverberg och fortsätter:
– Jag förstår inte varifrån han kommer här… Det finns olika typer av hyresrabatter överallt nu och det beror främst på att det som byggts tillkom när det var högkonjunktur och hyrorna förväntades kunna vara höga.
– Nu har konjunkturen vänt och då rabatteras hyrorna med ”x antal tusen i x antal år” för att locka hyresgäster.
Fastighetsägarna räds försämrad kreditvärdighet
Martin Hofverberg menar att det står en fastighetsägare fritt att sänka hyran i ett område där vakanserna är höga och efterfrågan är låg.
– En förhandlad hyra betyder inte att det finns något krav på fastighetsägaren att faktiskt ta ut den hyran, man får ta ut en lägre hyra. Det är bara högstahyran som är förhandlad.
– Fastighetsägarna vill inte sänka hyran på riktigt i sina fastigheter eftersom värdet på fastigheten då kommer att minska, vilket försämrar ens kreditvärdighet. Därför erbjuder man olika typer av hyresrabatter i stället.
Håller du med om att vakanserna till stor del orsakats av investeringsstödet?
– Nej, det investeringsstödet gjort är att bidra till att man fått ihop kalkylen på orter man inte annars hade fått det.
– Självklart finns det enskilda exempel på där man byggt fel och kanske kommer att dras med vakanser en längre tid, men sett till att investeringsstödet framför allt använts i vad SKR kallar för ”större städer” som Norrköping och Umeå till exempel, så kommer befolkningsunderlaget vara tillräckligt stort för att svälja utbudet på sikt.
– Vi kan notera att det finns vakanser bland bostadsrätter också, där köpare och säljare inte hittat varandra på grund av det ändrade ränteläget, och särskilt i stora nyproduktionsområden där det kommit ut mycket på samma gång.
Vakanser på sikt ett minne blott
Martin Hofverberg tror att de vakanser som nu diskuteras på sikt kommer att vara borta, eftersom lågkonjunkturen fått byggandet att stanna av.
– Eftersom vi idag inte har något statligt stöd till byggandet i lågkonjunktur så byggs det ju väldigt lite idag. Och eftersom byggandet är så konjunkturkänsligt så kommer vakanserna troligen vara ett minne blott på sikt.
– Jag hade helst sett ett statligt stöd för att få fart på byggandet även i lågkonjunktur. Men nu när det stannat av så kommer befolkningsunderlaget i stället att successivt och på sikt svälja de vakanser vi nu pratar om.