LEDARE | Vakans är ett obehagligt ord för en hyresbostadsfastighetsägare och när vakanserna ökar behöver man agera. Men handlingsutrymmet är fortsatt beskuret av vårt hyressättningssystem.
I debatten har friare hyressättning blivit synonymt med högre hyror men på många platser är det tvärtom. Det hade varit bra om hyrorna både kunde följa marknaden uppåt och nedåt.
I Affärsvärldens nummer 20 inleds artikeln om vakanser på bostadsbeståndet med “Den svenska bostadsmarknaden står inför ett skifte”. Det är otvetydigt så att konjunkturen slagit hårt mot både nyproduktionen och det befintliga beståndet. Men där stannar skiftet.
I övrigt är det vi ser konsekvenserna av valt hyressättningssystem och ett investeringsstöd som drivit fram fel produkt på fel plats vid fel tidpunkt. Frånvaron av de strukturreformer som regeringen talat sig varm för lyser med sin frånvaro i bostadspolitiken, trots att konjunkturen blottlagt det som tidigare kunde gömmas i en överhettning.
Det är därför man ska fråga kunden och inte regeringen om produkt, plats och pris
För det första så har investeringsstödet bidragit till att ställa fel produkt på fel plats. Det blir som bensin på brasan. Till exempel har man uppfört hyresrätter på orter där andra boendeformer är mer efterfrågade och allt annat lika billigare bostadsformer för aktuell ort. Nu står man där med en produkt som inte efterfrågas. Det är därför man ska fråga kunden och inte regeringen om produkt, plats och pris.
För det andra så har vi ett hyressättningssystem som sätter marknaden ur spel, något som blir extra tydligt när marknaden viker. På en fungerande marknad är det rimligt att sänka priset på tjänsten eller produkten för att kunna möta kundens betalningsvilja. I det här läget hade därför en hyressänkning i mindre attraktiva områden varit en naturlig reaktion för att följa efterfrågan.
Vårt stelbenta hyressättningssystem blir därför en väg fram till tankar om rivningar
Men det går inte. Konsekvensen av det som skulle kunna vara en tillfällig sänkning är en permanent sänkning av hyrorna i hela beståndet på orten. Vårt stelbenta hyressättningssystem blir därför en väg fram till tankar om rivningar. Det är konstigt att tanken går så fort till kapitalförstöring som lösning men äger man inte prissättning som verktyg blir rivning snabbare ett alternativ.
Hyresrätten tillåts inte bidra med den dynamik på bostadsmarknaden som den borde kunna bidra med. En hyresrätt ska ju per definition vara den mest tillgängliga delen av bostadsmarknaden. Ska hyresrätten ha en plats på en fungerande bostadsmarknad måste fastighetsägaren bära risken fullt ut för marknadens svängningar. Det innebär att driftöverskotten minskar i en svag konjunktur och att de ökar i goda tider. Förutsägbarhet är hyresrättens kritiska egenskap för bostadskonsumenten. I en villa eller bostadsrätt får den enskilde parera alla svängar själv.
En sådan reform kombinerad med ett ekonomiskt stöd till dem som inte har en egen försörjning har goda förutsättningar att accepteras av väljarkåren
Dagens situation visar tydligt på behovet av en ändrad hyreslagstiftning där kundens betalningsvilja avgör vad hyran ska landa på. Det finns genomtänkta modeller som garanterar transparens och rättssäkerhet. En sådan reform kombinerad med ett ekonomiskt stöd till dem som inte har en egen försörjning har goda förutsättningar att accepteras av väljarkåren.
Stefan Ränk
Vd för Einar Mattsson, som är delägare i Bopol AB, som driver Bostadspolitik.se
Det är inga problem att anpassa hyran efter efterfrågan. Har man bara en dialog med Hyresgästföreningen så är det ju inga problem att rabattera delar av beståndet under en begränsad tid. Vi har gjort så under flera år.
Vi har även förhandlat fram hyreshöjningar som vi sedan inte tar ut just nu men har möjlighet att ta ut i framtiden om marknaden skulle ändra sig.