KRÖNIKA | Jan Jörnmark går igenom de bostadspolitiska reformerna som har lett till dagens ”ofattbart dysfunktionella system” och konstaterar: ”Själv får jag ofta en känsla av vanmakt när jag ser på den svenska bostadspolitiken. Vi är många som år ut och år in pekat på exakt dom här problemen och för den delen också förutsett att problemet med de tomma lägenheterna och nya utanförskapsområden skulle komma tillbaka.”
I min senaste krönika skrev jag om hur bruksvärdet blivit bannlyst i det svenska prognos- och utredningsväsendet. Det har lett till att det under 2010-talet producerats tusentals sidor material med ytterst begränsat praktiskt värde, av det enkla skälet att man vare sig kan bedöma framtida bostadsbyggnadsbehov eller regional planering om man inte tar hänsyn till att det finns ett prissystem. Jag har sedan dess haft anledning att fortsätta reflektera kring de två stora reformerna i den svenska bostadspolitiken och hur de skapat det kaos (eller ”skitsystem”, som Stefan Ränk kallade det häromdagen) som karaktäriserar den nutida svenska hyresmarknaden.
Krisen i landets allmännyttiga företag som stod med nybyggda och tomma lägenheter i ”miljonprogrammet” var total
Den första genomfördes 1968–1970 och den följdes av liberaliseringen av småhuspriserna och bostadsrätterna. Det som slår en när man skriver om den är hur litet känd avregleringsfasen är, men ser man på figuren här nedan är det som hände tydligt: Småhusmarknaden växte från 45 000 om året till 90 000, vilket fick hyreshusproduktionen att rasa i botten.
Krisen i landets allmännyttiga företag som stod med nybyggda och tomma lägenheter i ”miljonprogrammet” var total. En utredning som närmast var en haverikommission för den kollapsade bostadspolitiken tillsattes och våren 1974 kom sedan – SOU 1974:17 Solidarisk bostadspolitik.
Temat som går som en röd tråd genom utredningen är begreppet paritet. Målet var att skapa jämställdhet mellan olika bostadsformer, och det blev två medel man använde: Massiva subventioner och en total förändring av bruksvärdets roll. Bruksvärdet som tidigare varit menat att fungera på ett närmast marknadskonformt sätt blev i stället ett medel för att jämna ut hyrorna i hela beståndet. Förändringarna innebar att hyrorna i nyproduktionen hölls nere genom en kombination av stöd till nybyggen och korssubventioner i det existerande beståndet, så att hyrorna på äldre lägenheter trycktes upp för att hålla tillbaka nyproduktionshyrorna.
Men de effekterna har aldrig utretts ordentligt, trots att vi de senaste tjugo åren haft i snitt minst ett par statliga utredningar om bostadsmarknaden och bostadsproduktion varje år
Men strategin var oerhört dyr, och kostnaderna för de direkta subventionerna hade i början av 1990-talet blivit oacceptabla. Det utlöste 1990-1994 en kombination av skattereformen och sedan avsubventioneringen av nyproduktionen, vilket fullständigt förändrade villkoren på hela den svenska bostadsmarknaden. Men de effekterna har aldrig utretts ordentligt, trots att vi de senaste tjugo åren haft i snitt minst ett par statliga utredningar om bostadsmarknaden och bostadsproduktion varje år.
Den allra viktigaste effekten av avsubventioneringen var att alla projekt från och med 1995 var tvungna att bära sina egna kostnader. Det fick två huvudeffekter; dels upphörde bostadsproduktionen nästan helt i 150-180 glesbygdskommuner, dels fanns det inte längre något sätt att hålla ned hyrorna i nyproduktionen. Det absolut viktigaste fallet för att demonstrera det var nybygget i St Erik, där den politiska majoriteten i Stockholm våren 1997 bestämde sig för att sänka inflyttningshyrorna med 27 procent. Det ledde till den utdragna striden om Oxtorgshyrorna, där hovrätten efter två år bestämde att politiskt satta hyror inte kunde vara normerande för bruksvärdet. Efter det följde presumtionshyrorna 2006 och EU-normeringen av lagstiftningen och upphävandet av allmännyttans särställning för hyressättningen 2011.
Den långa utjämningsperioden har skapat ett bestånd av äldre lågt prissatta lägenheter som blir mer attraktiva ju dyrare nyproduktionen blir
Men ingenting i den förändringen har löst hyressättningens grundläggande problem. Den långa utjämningsperioden har skapat ett bestånd av äldre lågt prissatta lägenheter som blir mer attraktiva ju dyrare nyproduktionen blir. Det som återkommit är ”hyressplittringen”, som var 1950- och 1960-talens allra största problem; att hyrorna i nybyggen är så höga att rörligheten från det äldre beståndet oavbrutet minskar. Det gör självklart också att köerna oavbrutet växer, för efterfrågan på de gamla billiga lägenheterna blir ironiskt nog längre ju fler dyra nya hyresrätter som byggs.
Det vi fått är en slumpmässig hyressättning. Långt inne i centrum finns de återstående lågt prissatta hyresrätterna, och längst fram i kön till dem står de 60–70-åringar som nu vill sälja sina bostadsrätter som de hade turen att köpa vid exakt rätt tillfälle i början av 2000-talet. Det gör bostäderna till en djupt orättvis generationsfråga, där unga människor på väg in på marknaden både saknar kötid till de attraktiva lägenheterna samtidigt som de har de allra största problemen att ta lån för att komma in på den köpta marknaden. Det är ett ofattbart dysfunktionellt system, där den politiska viljan har blivit direkt avtagande i förhållande till det ständigt växande behovet av reformer.
Det gjorde också att man fick samma resultat på rekordbyggandet 2025 som man fått 1972 och 1995: Vi står nu återigen med gott om tomma nybyggda lägenheter runt om i landet
Den senaste vågen av hyresrättsbyggande 2018-2023 bekräftade också att ”bostadsbristen” var ett lika konstgjort och meningslöst begrepp som det varit varje gång man tidigare försökt ”bygga bort” den; det går inte, för kön (efterfrågeöverskottet) är riktad mot de äldre centralt belägna och billiga lägenheter som man aldrig någonsin kan bygga igen. Det gjorde också att man fick samma resultat på rekordbyggandet 2025 som man fått 1972 och 1995: Vi står nu återigen med gott om tomma nybyggda lägenheter runt om i landet.
Själv får jag ofta en känsla av vanmakt när jag ser på den svenska bostadspolitiken. Vi är många som år ut och år in pekat på exakt dom här problemen och för den delen också förutsagt att fenomenet med de tomma lägenheterna och nya utanförskapsområden skulle komma tillbaka. Men det har självklart varit meningslöst, för svensk bostadspolitik har sedan ett halvsekel tillbaka blivit en egen version av filmen Måndag hela veckan, där det politiska tabu som skapats om behovet av verkliga förändringar gör att vi ständigt och oavbrutet måste göra om samma misstag igen.
Jan Jörnmark
Docent i ekonomisk historia, författare och debattör
Konstaterar att de utexaminerade arkitekterna har inte fått någon genuin utbildning om hur man designar hus som för.
Konstaterar först och främst att hyrorna på nybyggen är så dyra på grund av den nybyggnadspolitik som förs med pålagor och skatter i det oändliga.
Konstaterar a man förtätar stadens kärna med stora skrapor till företag med pengar. Inte till nyblivna hyresgäster.
Förtätningen är en skam för det kulturella livet som borde bestå av mer öar med parker och bostäder i kombination som binder ihop staden och inte skapar kluster av sov kolosser.