DEBATT | Mikael Goldstein utmanar gamla föreställningar om kommunala försäljningar av hyresrätter till hyresgästerna
Utförsäljningar från Allmännyttan under perioden 1990–2010 innebar privatekonomiska vinster på bekostnad av samhällsekonomiska förluster. Den skapade bara fler miljonärer, som oförtjänt roffade åt sig av samhällets resurser – så har den ofta porträtterats.
Två bovar fanns: Kommunerna som, oavsett rådande partifärg, godkände ombildning från hyres- till bostadsrätt och hyresgästerna med besittningsskydd, som över en natt förvandlades till miljonärer. Ofta ombildades äldre hyresfastigheter med låg, reglerad bruksvärdeshyra och eftersatt underhåll, belägna i attraktiva stadsdelar.
Hur dåliga affärer gjordes?
Förhåller det sig verkligen på det viset, eller finns behov att rucka på fast gjutna föreställningar när vi tittar i backspegeln?
En förklaring till utförsäljningen var att Sverige då genomgick en djup ekonomisk kris med hög arbetslöshet, stor statsskuld och fastighetskris. Kommuner behövde bättre finanser, för att få råd att bygga nytt, och såg försäljningar av hyresfastigheter som ett sätt att få in pengar. Ökad privatisering och avreglering eftersträvades. Ändrad upplåtelseform var ett sätt. Staten hade tidigare subventionerat byggandet av hyresrätter genom bostadslån och bidrag. Dessa stöd drogs tillbaka. Det kommunala beståndet av äldre hyresrätter minskade.
Jag vill hävda motsatsen till påståendena i inledningen: Man åt upp hela kakan, rågad med extra allt på moset, men behöll ändå roten till det goda! Verklig vinnare var i själva verket kommunerna! Vi inleder med den myntade frasen från Wategateskandalen i USA, Nixonadministrationens buggning av det Demokratiska partiets kontor på 1970-talet: Follow the money!
Högre fastighetspris vid ombildning, när en förening förvärvar
I Stockholms kommun ombildades äldre fastigheter med låg bruksvärdeshyra och stort underhållsbehov, belägna i attraktiva lägen.
Kommunen fick mer betalt av den nybildade bostadsrättsföreningen, än om den sålt hyresfastigheten till ett annat fastighetsbolag. Föreningen var alltid villig att betala betydligt mer än rådande marknadspris.
Innebar att hysch-hysch vid misstänkt ”svart” betalning för ett hyreskontrakt försvann
Pris vid köp av hel hyresfastighet är alltid lägre, i kronor per kvadratmeter, än om enskilda bostadsrätter, efter ombildning, säljs styckvis. Och man slapp att upprusta.
Men, vi ska inte glömma den nyrike ägaren av bostadsrätten. Ändrad upplåtelseform kunde innebära miljonvinst. Som att vinna på Lotto.
Svart handel förvandlad till vit, skattepliktig
I tider av bostadsbrist ansågs ett hyreskontrakt värdelöst, då myntfoten här var kötid. Handel med hyreskontrakt är olaglig. Nu åsattes bostadsrätten plötsligt ett marknadsvärde. Bostaden kunde nu handlas med, helt lagligt.
Innebar att hysch-hysch vid misstänkt ”svart” betalning för ett hyreskontrakt försvann. I Stockholm kunde förstahandskontrakt i attraktiva stadsdelar betinga höga priser. Statistik saknas dock….
Handel med bruksvärdesreglerade kontrakt skapar en ”svart” marknad där rika kan köpa sig en plats i bostadskön, och där mindre bemedlade missgynnas. Hyressättningen speglar här inte marknadens, då den baseras på värdeår. Kötid för en attraktiv hyresrätt i Stockholm med låg hyra kan hamna på 20 år. Vem kan vänta så länge? Tid är pengar! Bidrar till att oseriösa fastighetsägare och kriminella kan tjäna obeskattade pengar på bostadsbrist, parad med reglerad hyra.
Då var alternativet bättre, att ombilda, sälja direkt till hyresgästerna, än till ett fastighetsbolag. Köp, försäljning såväl som förmedling av hyreskontrakt mot betalning är olaglig. Kan ge fängelse, i upp till fyra år.
Vid ombildning förvandlades tidigare dolda värden, till vita. Reavinst beskattas nu med 22 procent vid varje ägarbyte. Innebär återkommande intäkter för stat/kommun, särskilt då priserna stiger. Människor har en tendens att flytta, regelbundet.
Olaglig, obeskattad handel med ”värdelösa” hyreskontrakt, förvandlades nu till laglig, vit, skattepliktig vinst. Kan väl knappast vara fel?
Hel eller halv ombildning? Merparten avsåg halva fastigheten!
En fastighet består av såväl byggnad som mark. Ombildningarna avsåg mestadels halv fastighet: Byggnad. Merparten stod (och står fortfarande) på tomträtt, då en stor del av allmännyttan i Stockholm står på mark som hyrs av kommunen.
Årlig tomträttsavgäld (markhyra) erläggs, även efter ombildning, men nu av bostadsrättsföreningen. Av Stockholm stads cirka 3 900 tomträtter för fler-bostadshus upplåts cirka 40 procent till bostadsrättsföreningar.
Av de 140 000–170 000 av de då ombildade hyresrätterna, står 70 000–130 000 (fortfarande) på kommunal mark. I Stockholm utgjorde 70–80 procent av ombildningarna halv fastighet. Föreningen äger byggnaden, men hyr marken!
Omtaxering av byggnad, och mark sker vart tredje år. Mark är en evig resurs, som inte förslits. Byggnad däremot förslits, minskar i värde, via avskrivning i årsredovisningen. I Stockholm råder bostads- och markbrist. Såväl bostadsrätter som tomtmark stiger i värde.
Värdestegring vid halv ombildning delas däremot broderligt, av bostadsrättsägare och kommun
Avgäld vid omförhandling av tomthyra har ibland stigit så kraftigt att föreningen inte har råd att köpa marken. Friköpsbeloppet har blivit för högt (senaste taxvärde för mark). Medför fortsatta, värdesäkrade hyresinkomster till kommunen, lång tid framöver.
I Brf Masthugget i Göteborg förväntas chockhöjning av markhyran, från 3,2 till 25,2 miljoner, per år. Halvombildningar får här, bakvägen, kanske njuta av lägre kommunalskatt, som de själva finansierar.
Smolket i bägaren var ombildning av hel fastighet (byggnad och mark). Som tur är skedde det ganska sällan. Här har (tyvärr) tidigare hyresgäster skrapat fram hela vinsten. Vid varje ägarbyte beskattas dock hela reavinsten. En klen tröst? Värdestegring vid halv ombildning delas däremot broderligt, av bostadsrättsägare och kommun.
Delad mening råder om ombildning bidrar till segregation
Vi lever i ett segregerat samhälle. Hyresgästföreningen anser att vid ombildning av fastighet med låg bruksvärdeshyra har många inte råd att bo kvar i stadsdelen.
Men, även efter ombildning, kan de som inte blir medlemmar betala bruksvärdeshyra, till den nya hyresvärden. Räcker med att två tredjedelar (2/3) av hyresgästerna röstar ja till köp. En tredjedel måste inte byta upplåtelseform. Gentrifiering pågår ständigt i samhället. Även kraftiga hyreshöjningar kan bidra till ökad segregation.
Kanske var halv ombildning kommunens bästa affär någonsin? Några hade nog spelat Monopol där verkligheten snabbspolas? Här byggdes gröna hus och röda hotell snabbt, och sent på kvällen blev hyran hög. Verklighet och förnuftiga slutsatser tar lägre tid att rota sig.
V.S.B.
Mikael Goldstein
Docent, författare