DEBATT | Christian König, vd för tyska Association of Private Bausparkassen, skriver om hur bosparande fungerar i andra europeiska länder – och han menar att även Sverige borde införa ett incitamentsbaserat bosparande.
Den svenska fastighetsmarknaden har under de senaste åren präglats av två motsatta trender: Å ena sidan en stadigt ökande efterfrågan på bostäder, framför allt i storstadsregioner som Stockholm, Göteborg och Malmö. Å andra sidan har det skett en skärpning av det legala ramverket för kreditgivning, vilket gör det allt svårare att komma in på marknaden.
Den som vill köpa en bostad och dessutom vill ha en acceptabel månadskostnad behöver finansiera minst 30 procent av priset med egna medel. För en villa för fem miljoner innebär det en egen insats om 1,5 miljoner kronor – en summa som är nästintill omöjlig att uppnå för många unga hushåll. Det gäller antingen att planera insatskapitalet i väldigt god tid eller ha en förmögen familj. Samtidigt är hyresmarknaden som bostadsalternativ ansträngd; köerna till hyresrätterna är minst sagt långa.
Den som kan visa att man sparat regelbundet under flera år visar prov på betalningsdisciplin – ett viktigt kriterium för långivarna
Varför inte hjälpa fler hushåll att planera insatskapital tidigt och fokuserat? Här skulle en modell för ett oberoende och incitamentsbaserat bostadssparande kunna vara till hjälp. Det skulle möjliggöra ett systematiskt och öronmärkt sparande och göra det lättare att bygga upp ett eget kapital under flera år. Samtidigt skulle staten kunna ge skatteincitament i form av till exempel sparpremie eller skattebefrielse för ränteinkomster. En sådan modell skulle inte bara sänka den individuella tröskeln till bostadsägande, utan också involvera en bredare del av befolkningen i finansieringsprocessen.
En annan fördel är att bolåne- och sparavtal kan ingå i kreditprövningen som ett kreditvärdighetsstärkande element. Den som kan visa att man sparat regelbundet under flera år visar prov på betalningsdisciplin – ett viktigt kriterium för långivarna. Dessutom skulle ett svenskt bosparsystem kunna integreras direkt i finansieringsstrukturen genom samarbete med banker och bostadsrättsföreningar.
Historisk utveckling: från självhjälp till ett system
Ursprunget till sparande i byggnadsföreningar går tillbaka till 1700-talet: i Storbritannien gick arbetare samman för att bilda ”terminating building societies” för att kollektivt bygga upp eget kapital för bostadsägande. Denna kollektiva modell byggde på förtroende och lade grunden för institutionaliserade system.
I Tyskland etablerades byggnadssparprogram på 1920-talet som ett svar på bostadsbristen. De reglerades och subventionerades av staten och kombinerade individuellt sparande med sociala bostadsbehov. Efter andra världskriget blev det en del av den nationella återuppbyggnaden och socialpolitiken, under tillsyn och med statliga bonusar.
Österrike utvecklade också sin egen modell med skatteincitament och st användning av medel för bostadsbyggande. Frankrike följde efter med ”Épargne Logement”, som också var tillgängligt via vanliga banker. I Östeuropa infördes modellen med byggemenskaper efter kommunismens fall, till exempel i Tjeckien, Slovakien, Rumänien, Kroatien och Ungern. Den bidrog inte bara till bostadsförsörjningen utan också till utvecklingen av stabila finansiella system.
Men Sverige saknar ett jämförbart system
I Europa finns olika modeller med samma syfte: att bygga upp en bostadsmassa genom långsiktigt sparande och därmed minska sociala brännpunkter. I Tyskland är byggnadssparande en massprodukt (över 21 miljoner avtal), med statliga subventioner och stark lagstadgad tillsyn. Österrike har en liknande hög täthet av bolåne- och sparavtal. Där anpassas den statliga subventionen årligen till den allmänna räntenivån. I båda länderna får ”building society”-avtal endast erbjudas av specialiserade kreditinstitut: ”building societies”.
Frankrike har ett tvådelat system med PEL (Plan d’Épargne Logement) och CEL (Compte Épargne Logement). Båda produkterna möjliggör sparande med efterföljande rätt till ett lån med låg ränta, där staten ger räntebonusar och skattelättnader. Till skillnad från i Tyskland är det franska systemet öppet för alla banker.
I Tjeckien, Slovakien, Rumänien, Kroatien och Ungern är bosparande en relativt ung men mycket framgångsrik modell. Efter övergången till marknadsekonomiska system användes det som ett sätt att skapa förmögenhet och kapital. Den höga andelen byggnadssparande – över 40 procent i vissa fall – är ett bevis på dess sociala förankring.
Men Sverige saknar ett jämförbart system. Sparprocessen är individualiserad, det finns i princip inget statligt stöd och tillgången till fastighetslån är starkt reglerad. Detta gör Sverige till ett särskilt intressant fall för ett eventuellt införande av en modell för bosparande.
Hur fungerar sparande i bosparförening?
Bausparsystemet bygger på solidaritet: Många sparare betalar regelbundet in pengar för att senare få rätt till ett lån med låg ränta. Systemets stabilitet beror på förutsägbarhet, kalkylerbar risk och kollektivt ansvar.
Ett bolåne- och sparavtal är indelat i tre faser. I sparfasen gör spararen regelbundna inbetalningar under flera år. Räntan på behållningen är visserligen oftast lägre än marknadsräntan, men den är fast och kompletteras ofta med statliga premier. I tilldelningsfasen kan kunden när villkoren är uppfyllda ta ut ett lån till en fast ränta som garanteras från avtalets början. Återbetalningsfasen ger månatliga amorteringar som är konstanta under hela löptiden. Ränteskillnadsersättning med extra amorteringar finns ej vilket skapar planeringstrygghet.
Det behövs lösningar som är socialt, ekonomiskt och ekologiskt hållbara
Bostadslån och sparprogram tilltalar en mängd olika målgrupper: Unga vuxna använder det för att bygga upp eget kapital, familjer tryggar sina bostadsbehov, äldre använder det för renoveringar och minskar tvångsförsäljning och åldersfattigdom. Systemet främjar personligt ansvar och delaktighet – ett instrument för social integration och välståndsskapande utan överskuldsättning. Bosparföreningar beviljar lån uteslutande från kundinsättningar och är föremål för strikt finansreglering. Detta oberoende från kapitalmarknaden bidrar till finansiell stabilitet och skyddar mot kriser – som 2008 eller under pandemin – och förhindrar kreditbubblor eller kreditåtstramningar. Systemet stöder också ekonomin: eftersom medlen är öronmärkta för bostadsbyggande och renovering av det befintliga bostadsbeståndet skapas arbetstillfällen inom byggbranschen och ekonomiska mål som energieffektivitet och klimatskydd stöds.
Slutsatser
Den europeiska bostadspolitiken står inför enorma utmaningar. Det behövs lösningar som är socialt, ekonomiskt och ekologiskt hållbara. Byggemenskapssparandet uppfyller dessa kriterier: Det skapar trygghet för individen, stärker finansmarknaden och stödjer ett hållbart byggande.
Inom ramen för den planerade ”Spar- och investeringsunionen” på EU-nivå skulle byggnadssparandet kunna spela en nyckelroll – med gränsöverskridande normer men nationell implementering. Sverige skulle ha möjlighet att bli en förebild för en ny, generationsöverskridande bostadspolitik.
Europas erfarenheter visar att modellen är anpassningsbar, krissäker och framtidssäkrad
Bosparande är mer än ett finansiellt instrument – det är en social idé: det kombinerar individuellt initiativ med kollektivt ansvar, skapar förutsägbarhet, stabilitet och perspektiv. Europas erfarenheter visar att modellen är anpassningsbar, krissäker och framtidssäkrad. Genom att införa den skulle inte minst Sverige kunna ta ett avgörande steg mot ökad bostadsrättvisa – med en modell som handlar om delaktighet, trygghet och gemenskap.
Christian König
vd för Association of Private Bausparkassen Berlin, Tyskland och European Federation of Federation of Building Societies i Bryssel, Belgien.