LEDARE | Ska planeringen av ett vanligt bostadsprojekt behöva ta tio år?
Är planeringen mer komplicerad än den borde vara?
I slutändan är det konsumenterna som vill ha ett boende som tvingas betala.
Vi har en exceptionell situation på den svenska bostadsmarknaden. Är det rimligt att ett förtätningsprojekt, ett så kallat infillprojekt, på cirka 60–70 lägenheter i en befintlig stadsstruktur ska ta åtta år? Är det rimligt att det från förvärv av marken och besked om det som kallas startpromemoria (start-PM) till möjlig lagakraftvunnen detaljplan ska ta nästan ett decennium innan vi som byggaktör kan sätta spaden i backen?
Människor har mindre kvar i plånboken och det påverkar deras möjligheter på bostadsmarknaden
Förmågan att efterfråga en bostad har tydligt förändrats för många målgrupper. Även om räntorna är på väg ner – om de nu ens är det, efter gårdagens dystra inflationssiffra – så kvarstår många utmaningar. Människor har mindre kvar i plånboken och det påverkar deras möjligheter på bostadsmarknaden. Möjligheten att få fram (nya) detaljplaner för att kunna möta den efterfrågan och det tryck som ändå finns på många ställen i landet, är också starkt begränsad. För enkelhetens skull kan jag ange ett exempel på utdragen planprocess i tidigt skede från en storstadsregion:
# Avtal om förvärv och start-PM – Q4, 2021
# Samråd – Q1-Q2, 2025
# Granskning – Q4, 2027
# Förhandling av exploateringsavtal – Q1-Q2, 2028
# Antagande – Q3, 2028
# Lagakraftvunnen detaljplan – Q3, 2029 (som bästa gissning)
Förutom ovan utdragna planprocess kan jag förtydliga att inget formellt steg i planarbetet passerats, på nästan fyra år. Är det rimligt att ett infillprojekt på cirka 60–70 lägenheter i en befintlig struktur där inga stora ledningsomläggningar eller ombyggnationer av allmän gata behöver utföras ska ta åtta år från förvärv och start-PM till möjlig lagakraftvunnen detaljplan?
Ledtiderna för dessa två processer, plan och bygglov, är idag orimligt långa i många av landets kommuner
Därtill ska allmänna anläggningar projekteras, handlas upp och utföras innan vi som byggaktör får tillträde till marken för att kunna byggstarta – förutsatt att vi har ett bygglov såklart. Ledtiderna för dessa två processer, plan och bygglov, är idag orimligt långa i många av landets kommuner. I en jämförelse som Initiativet Bygg i tid gjort har processerna för plan och processerna för bygglov tillsammans förlängts med tolv månader på fyra år. Omsatt i en mandatperiod är det en fjärdedel av en fyraårsperiod…
Eller är vi inte rustade för ett komplext samhällsbyggande?
På det stora hela tar vi som investerare i ett byggprojekt ett beslut om förvärv av mark (fastighet) cirka tio år innan det händer. Är det möjligt att kunna framtidsspana med ett sådant tidsperspektiv? Knappast, i den föränderliga värld vi faktiskt bor och verkar i. Vår absoluta uppfattning är att dessa processer för varje år som går tenderar att bli än mer oförutsägbara och komplexa. Har vi gjort planeringen svårare än den behöver vara? Eller är vi inte rustade för ett komplext samhällsbyggande?
Till syvende och sist är det konsumenten och människor som behöver betala för bostäderna, oavsett upplåtelseform. Förutom att andelen aktörer som har ekonomiska muskler att genomföra komplexa projekt blir färre, så blir också de som kan hålla ut under dessa utdragna processer färre i antal. Det skulle inte bara vara av godo att vi branschaktörer får rimligare spelregler att förhålla sig till, det är helt nödvändigt för att vi tillsammans ska kunna göra det möjligt att bygga fler bostäder. Vi kan bättre än såhär!
Lina Brantemark
Redaktionsmedlem, Bostadspolitik.se
Affärsutvecklingschef, Obos Nya Hem