DEBATT | Ränteutvecklingen är en av parametrarna i trepartsöverenskommelsen som ska styra hyresförhandlingarna. Men hur ska riskerna med räntan fördelas? Professor Hans Lind resonerar.
I trepartsöverenskommelsen om vad som ska styra de årliga hyresförändringarna är ränteförändringar en av faktorerna. Ränterisken – att räntor kan gå upp och ner och påverka ekonomiskt utfall – ska alltså delas mellan fastighetsägare och hyresgäster. För att ta ställning till om detta är så klokt kan det vara bra att börja med några grundläggande teorier om vad som ska styra riskfördelningen.
En fråga som tidigt sysselsatte nationalekonomer var riskfördelningen mellan företagsägare och anställda. Bakgrunden var observationen att löner var relativt stabila över konjunkturcykeln medan vinsterna svängde relativt mycket. Kort sagt: Konjunkturrisken bars av företagsägarna. Det fanns en rad teorier om varför det var så, men en handlade just om rationell riskdelning. Tanken var att den normalt rikare företagsägaren, som kanske också mentalt var mer var van vid risker, borde bära konjunkturrisken.
Liknande resonemang borde vara relevanta i relationen mellan fastighetsägare och hyresgäst och tala för att det rationella är att fastighetsägaren bär ränterisken
Ett annat sätt att uttrycka detta är att företagsägaren inte krävde så mycket kompensation (i form av högre genomsnittlig vinst) för att ta risken, medan de anställda skulle vara beredd att betala mer än denna kompensation i form av lägre genomsnittlig lön för att slippa risken. Att lönen inte förändrades över konjunkturen kunde alltså ses som resultatet av ett implicit kontrakt till bådas fördel där de anställda alltså accepterar en något lägre genomsnittlig lön i utbyte mot en stabil lön. Liknande resonemang borde vara relevanta i relationen mellan fastighetsägare och hyresgäst och tala för att det rationella är att fastighetsägaren bär ränterisken.
En annan teori lägger fokus på vem som kan påverka risken. Den aktören kan ju anpassa risken till sina preferenser. Även detta talar för att fastighetsägaren ska bära ränterisken. Fastighetsägaren kan ju i alla fall till del påverka om investeringar ska finansieras med ägarkapital eller lån. Företaget kan vidare välja att binda räntor om de vill minska riskerna.
Under perioder med fallande räntor och givna hyror/driftnetton stiger fastighetsvärdena och fastighetsägaren blir rikare
Min slutsats av dessa argument är alltså att ränterisken bör bäras av fastighetsägaren. Ett exempel på vad detta kan innebära är följande. En bostadsstiftelse som jag har insyn i bestämde för många år sedan, när räntorna föll, att inte sänka hyrorna. Vinsten steg kraftigt och pengarna användes till underhåll som genomfördes lite tidigare än vad som var tänkt. Under åren med låga räntor genomfördes en rad underhållsinsatser av typen stambyten och byten av tekniska system (som dessutom innebar energibesparingar). När räntan steg till höga nivåer för något år sedan kunde detta hanteras utan särskild hyreshöjning genom att underhållet drogs ner. Nu när räntorna faller igen kan underhållet öka igen men inte till nivåerna under perioderna med extremt låga räntor, men till en långsiktigt hållbar nivå.
Långsiktiga förändringar i räntenivåer kommer om fastighetsägaren bär ränterisken att slå igenom i fastighetsvärdena. Under perioder med fallande räntor och givna hyror/driftnetton stiger fastighetsvärdena och fastighetsägaren blir rikare. Under perioder med stigande räntor faller fastighetsvärdena och detta är alltså något som fastighetsägarna får leva med. Hyresjusteringar ska enligt detta synsätt inte användas för att minska svängningar i fastighetsvärden.
Kvar av faktorerna i trepartsöverenskommelsen blir därmed utvecklingen av direkta kostnader (taxor, driftkostnader och dylikt) och reallöneutvecklingen. Ska hyresförändringar balansera parternas intressen i den löpande verksamheten är det väl rimligt att det är just dessa faktorer som ska styra – givet att bruksvärdepåverkande faktorer inte ändrats.
Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi, tidigare verksam på KTH