En ny rapport från SBAB, ”Bostadsprisdjungeln”, belyser de olika metoder som används för att mäta bostadsprisernas utveckling i Sverige. Den visar på betydande skillnader mellan statistikleverantörers olika metoder. Rapporten visar också att vissa metoder kan leda till missvisande slutsatser om prisutvecklingen – en beräkning utan kvalitetsjustering kan innebära en rejäl överskattning av bostadsprisökningen över längre tid.
Att förstå bostadsprisernas utveckling i Sverige kan vara svårt. I en ny rapport från SBAB utvärderas olika metoder för att hjälpa marknadens aktörer få en större förståelse för prisutvecklingen.
Intresset för bostadsprisernas utveckling är som regel alltid stort. Kanske har det till och med ökat de senaste åren med skenande inflation och räntor. Även köpare, säljare, mäklare, bostadsutvecklare och banker behöver god information om prisutvecklingen.
I den nya insiktsrapporten ”Bostadsprisdjungeln” går SBAB igenom olika metoder för att mäta bostadsprisernas utveckling i Sverige samt dess styrkor och svagheter. Utvärderingen omfattar bland annat kvalitetsjustering, periodicitet, hur snabbt siffrorna tillhandahålls och tillgången till långa tidsserier. De metoder som jämförts är de som används av SBAB/Booli, Mäklarstatistik, Valueguard och SCB.
Kvalitetsjustering är det viktigaste kravet
– Det går inte entydigt att slå fast vilket mått som i varje givet ögonblick ligger närmast sanningen. Däremot kan vi utvärdera dem utifrån några teoretiskt grundläggande krav. Det troligen viktigaste kravet är kvalitetsjustering som beaktar att de bostäder som säljs vid två olika tidpunkter ofta skiljer sig åt i både standard och läge. En beräkning utan kvalitetsjustering resulterar i en överskattning av bostadsprisökningen över tid, säger Robert Boije, chefsekonom på SBAB.
– Förändringar i genomsnittspriset eller kvadratmeterpriset kan ju delvis bero på att objekten som sålts under olika period inte är jämförbara. Genom att skatta ett så kallat hedoniskt prisindex med data över områdestillhörighet och bostädernas standard/skick kan man till stor del komma runt detta problem, säger Robert Boije.
SBAB/Boolis och Valueguards respektive metoder är bra för att hantera kvalitetsskillnader. För bostadsrätter ger SBAB/Boolis och Valueguards hedoniska metoder bättre precision än Mäklarstatistiks som enbart bygger på en beräkning av förändringen i kvadratmeterpriser utan kvalitetsjustering (SCB tillhandahåller inget mått för bostadsrätter). För villor är skillnaden mindre tydlig då såväl Mäklarstatistik som SCB också använder kvalitetsjustering, men med hjälp av K/T-tal (K står för köpeskilling och T för taxeringsvärde).
– Det är viktigt att vara medveten om olika metoders skillnader när man – inte minst media – tolkar statistiken, säger Robert Boije.
SBAB/Booli är snabbast med siffror
SBAB/Booli levererar snabbast statistik. Prisindexet HPI som visar prisutvecklingen föregående månad presenteras bara ett par dagar efter månadsskiftet. Detta är betydligt snabbare än Mäklarstatistik och Valueguard.
En annan skillnad är att Mäklarstatistiks och SCB:s siffror visar förändringen av ett rullande tremånaderssnitt och inte prisutvecklingen under den senaste månaden. Mäklarstatistiks och SCB:s mått kan därför inte utan vidare jämföras med SBAB/Boolis eller Valueguards respektive mått. De bägge senare ger däremot en mycket likartad bild. En viktig skillnad mellan SCB:s siffror och övriga statistikleverantörers är att SCB:s avser tidpunkten för tillträdet och inte affärsdatumet, vilket ger en tidsförskjutning på ungefär tre månader.
Om vikten av att ha säsongsjusterade eller trendberäknade siffror respektive långa tidsserier
SBAB/Booli och Valueguard erbjuder även säsongsjusterade och/eller trendberäknade siffror, vilket är viktigt för att kunna tolka den underliggande prisutvecklingen på månadsbasis. Bostadspriserna varierar nämligen väldigt mycket beroende på säsong med tydliga prisökningar under våren och i augusti men nedgångar under hösten. Mäklarstatistik, Valueguard och SCB gör inte det. De senare har dock en fördel i att ha längre historiska dataserier, vilket är värdefullt för forskare och andra som vill kunna studera bostadsprisernas utveckling under en betydligt längre period bak i tiden.
Läs hela rapporten här. Robert Boije skriver också om den på DI Debatt, läs här.