Bebisar efterfrågar inte bostäder – ekonomiska drivkrafter avgörande

LEDARE | Demografi betyder 20 procent – ekonomiska faktorer förklarar 80 procent av variationerna i bostadsbyggandet.
Boverket läser förhoppningsvis Evidens och Bofrämjandets rapport innan de skriver ner bostadsbehovssiffrorna alltför mycket.

Kanske är det en mänsklig egenskap att söka efter förenklingar. Saken blev tydlig för ett antal år sedan när Boverket höll sig med en analyschef som envist hävdade att vi hade en bostadsbubbla och att bostadspriserna skulle ned med minst 25 procent. Men så fel han fick. År efter år. Misstaget grundade sig på en förenklad analys av sambandet mellan bostadspriser och hushållens inkomster men som uteslöt ett antal andra faktorer som hade en starkare påverkan.

Nu är vi där igen. Evidens vd Ted Lindqvist tillät sig att skämta lätt om fenomenet när han i samband med Bofrämjandets seminarium den 27 november presenterade Evidens rapport Bostadsbyggande – demografi eller ekonomi?, om befolkningstillväxtens betydelse för bostadsbyggandets utveckling. Visst, menade Lindqvist, finns det en korrelation mellan befolkningstillväxt och bostadsbehov. Men är kopplingen så stark att man kan tala om kausalitet, det viss säga ett djupare orsakssamband?

Att döma av vissa uttalanden från Boverkets bostadsmarknadsexpert, Bengt J Eriksson, finns risk att även statens expertmyndighet riskerar att begå samma misstag

Evidens rapport visar att saken är mer komplicerad än så. Inte bara Swedbank (Mattias Persson) och Nordea (Annika Winsth) förhastar sig när man i braskande utspel hävdar att bostadsbyggnadsbehoven bör skrivas ned kraftigt, nu när befolkningsökningen ser ut att avta. Att döma av vissa uttalanden från Boverkets bostadsmarknadsexpert, Bengt J Eriksson, finns risk att även statens expertmyndighet riskerar att begå samma misstag. (Jag har dock större hopp om Boverket.)

Sverige har idag en befolkning på 10,6 miljoner invånare. Tidigare menade SCB att befolkningen 2040 skulle uppgå till 11,4 miljoner. Den prognosen har nu justerats ned till 11 miljoner. Färre barn innebär rimligtvis mindre hushåll men innebär det per automatik också färre hushåll? Evidens rapport benar i saken utifrån ett antal utgångspunkter som ganska snart visar att befolkningsprognoser ger ett minst sagt osäkert beslutsunderlag.

Rapporten jämför bostadsbyggandet med våra nordiska grannländer och konstaterar att det under långa tider varit lågt, mätt som byggande per capita, trots att befolkningstillväxten varit starkare i Sverige än i andra nordiska länder. Således förefaller det finnas andra faktorer, som ekonomiska och institutionella, som påverkar bostadsbyggandet. När ekonomin utvecklas starkt och priserna stiger snabbare än byggkostnaderna ökar bostadsbyggandet. Men där finns också institutionella faktorer som bidrar till att förklara variationer i bostadsbyggandet. En blick i backspegeln gör saken tydlig.

Ingen, utom möjligen somliga bankekonomer, kan bli förvånad över att Evidens analys landar i att demografiska faktorer förklarar 15 – 20 procent av variationen i bostadsbyggandet

Med 1990-talets skattereform och hastigt avskaffade byggsubventioner kraschade bostadsbyggandet. Omvänt steg priser och efterfrågan när fastighetsskatten avskaffades. När så bolånetaket sänktes 2010 påverkades marknaden åter negativt. För att få sig en skjuts när räntorna i mitten av 2010-talet föll kraftigt och marknaden flödade av lättillgängliga pengar. Till att sedan åter kylas av med införandet av nya kreditrestriktioner, för att inte tala om effekterna av de senaste årens inflationsbrasa och dramatiskt stigande räntor som både urholkat hushållens realt disponibla inkomster och finansiella sparande.

Ingen, utom möjligen somliga bankekonomer, kan bli förvånad över att Evidens analys landar i att demografiska faktorer förklarar 15 – 20 procent av variationen i bostadsbyggandet. Lindqvist skriver torrt och sakligt: ”De ekonomiska faktorerna förklarar mer än 80 procent av variationen i byggandet. De senaste decennierna förklarar den ekonomiska utvecklingen i princip all variation (…) och de yngre åldersklassernas betydelse försvinner.”

Evidens analys visar att fyra faktorer spelar en hel dominerande roll för att förstå bostadsefterfrågan över tid: Byggkostnadernas utveckling, hushållens reala inkomstutveckling, räntenivån och hushållens finansiella sparande. Till detta spelar också psykologiska faktorer som exempelvis framtidstro en viss roll, något som har en viss påverkan på såväl den ekonomiska utvecklingen och barnafödandet som inrikes- och utrikes flyttnetto.

Summa summarum: Nej, det är inte bebisar som driver bostadsefterfrågan

Men hur ska man då se på det faktum att vi nu ser tydliga tecken på ett visst bostadsöverskott utanför de tre storstadsregionerna samt norra Norrland? Evidens instämmer i att det är en faktor som behöver beaktas men att detta egentligen inte är något nytt och inget som överflyglar det faktum att urbaniseringen är en fortgående process som driver behovet av nya bostäder i de landsändar som fortsatt växer.

Summa summarum: Nej, det är inte bebisar som driver bostadsefterfrågan. Helt avgörande är ekonomiska variabler som styr efterfrågan i de grupper av befolkningen som har ett normalt behov av att byta bostad. Så hur många bostäder behövs då – eller kan efterfrågas – under de närmaste åren? Om Boverket gjort en god analys av saken kommer ett vägledande svar inom kort.

När väl det svaret finns bör strålkastarljuset riktas mot en helt annan fråga; varför ungdomar i familjebildande ålder bildar familj allt senare, skaffar barn allt senare och föder färre barn än de egentligen skulle önska? Jag tillåter mig att påstå att svaret på den frågan i hög grad är bostadspolitiskt. Och skriver återigen: Hallå regeringen! Hallå oppositionen!

Lennart Weiss
Chefredaktör, Bostadspolitik.se
Kommersiell direktör, Veidekke