VECKANS AKTUELLT | Ytterligare en konkurs i en ifrågasatt del av bostadsmarknaden. En ny social housingmodell har presenterats – välkommet men det finns en del att tänka på, menar vår expertkommentator Viktor Mandel som också tar ner förväntningarna på en kraftig återhämtning i bostadsbyggandet: ”Hade det sjunkit mer hade vi haft negativt byggande.” Han kommenterar också Hyresgästföreningens presentkort, det utökade stödet till byggemenskaper, den nya rapporten som sågar hela plansystemet och Bostadspolitik.se:s lyckade event Bopol Live Göteborg, där det framkom att något är fel på samspelet mellan kommun och bransch.
I veckan lanserades Femprocentmodellen, en ny social housing-modell som är riktad mot bostadsrättsutvecklare. Grundprincipen är att fem procent av lägenheterna i ett bostadsrättsprojekt viks till sociala bostäder. Den här modellen har testats i ett projekt i Västerås och där två av de 41 lägenheterna har sålts till ett rabatterat pris till Stadsmissionen som sedan hyr ut lägenheterna i andra hand, baserat på behov, inte kötid.
– Det är bra att man testar nya modeller även på BRF-sidan och det fyller ett gott syfte, säger vår expert Viktor Mandel i podden.
– Problemet just nu är att det är så svårt att få lönsamhet i projekten så allt som kostar pengar eller blir en belastning är svårt att få igenom ekonomiskt. Men över tid är det här absolut värt att prova. Sedan kräver den här typen av hyresgäster mer än genomsnittet av förvaltaren och frågan är om en nybildad bostadsrättsförening är den bästa förvaltaren? Men med stöd från kommunen eller någon organisation som Stadsmissionen borde det gå att hantera.
Upplägg som inte är kompatibla med gällande lagstiftning
Mellanhandsbolaget Sweden Svea Apartments har gått i konkurs. Bolaget startades 2018 och växte inledningsvis fort, men har de senaste åren fått ordentliga ekonomiska problem. Bolaget har blockhyrt lägenheter och hyrt vidare till både företag och privatpersoner. Den här affärsmodellen är allvarligt hotad efter en dom i Högsta Domstolen där en andrahandshyresgäst både fick besittningsrätt och pengar för en bedömd överhyra tillbaka.
– Det är tråkigt för hyresgästerna som inte har haft klart för sig vad för slags aktör man har tecknat avtal med. Jag har alltid tyckt att den här sortens upplägg är tveksamma och inte riktigt kompatibla med gällande lagstiftning. Jag var positiv till domen i HD.
– Sedan kan man inte bortse från företagens behov av ökad flexibilitet och jag hoppas att den pågående regeringsutredningen tittar på frågan ur ett generellt perspektiv; det finns behov av ett uppluckrat regelverk – både vad gäller besittningsrätt och hyressättningsmodell – för kortare hyresupplåtelser, och det gäller både uthyrningar till företag och till privatpersoner.
Konkurrensen är för svag, främst för Byggkreditiv
En ny aktör har dykt upp på finanseringssidan: Bostadskreditfonden är en kreditfond som kommer erbjuda lån till nybyggnadsprojekt. De har ett ramavtal med Boverket som innebär att de kommer att erhålla statlig kreditgaranti.
– Det är egentligen inte så unikt. Det finns flera som använder Boverkets garanti. Men det är mycket välkommet med flera aktörer på marknaden. Konkurrensen, främst på byggkreditivsidan, är för svag. För aktörer som inte tickar alla storbankernas boxar är det här ett mycket bra alternativ.
– Sedan är Boverkets kreditgaranti inte optimalt om man inte har hög förförsäljning och det har inga projekt i dag. Så garantin behöver modifieras.
Återhämtning – från extremt låga nivåer
Evidens har på uppdrag av Fastighetsägarna Stockholm gjort en rapport om byggkonjunkturen i Stockholm. Budskapet är att vi går mot en långsam återhämtning. Tidigare har det bara varit möjligt att få ihop byggkalkylen i länets mest centrala delar. Under 2025 blir det möjligt att få ihop kalkylen även i kommuner som Täby, Sollentuna och Huddinge.
– Det stämmer nog. Vi ska komma ihåg att återhämtningen sker från extremt låga nivåer. Hade det fortsatt ner hade byggandet varit närmast negativt. Vi ska inte ha höga förväntningar på att det ska byggas speciellt mycket ens i Stockholm. Det är ett väldigt utmanande läge och det kommer inte att räcka med bara sänkta räntor.
Steg i rätt riktning om byggemenskaper
Regeringen har fattat beslut om att utöka stödet till byggemenskaper. Ändringen ska gälla från årsskiftet och innebär att fler kommer att kunna få stöd. Krav på flerbostadshus kommer att tas bort och ersättas med bostadshus som innefattar en- eller tvåbostadshus och flerbostadshus vilket innebär att även småhus kommer omfattas.
– Ett litet steg i rätt riktning. Det finns många positiv exempel i Europa på lyckosamma byggemenskaper, och grundvillkoren här känns ganska fair. Men nyckeln till att det här ska kunna bli större i Sverige är ett fungerande ramverk för finansiering och det uppfattar jag att vi inte har i Sverige. Man skulle behöva klassa lån till byggemenskaper som lån till konsument och inte som en kommersiell utlåning.
Ingen kan vara nöjd med dagens plansystem
En ny rapport från Ratio och ekonomihistorikern Jan Jörnmark sågar fullständigt det svenska plansystemet. Rapporten heter ”Den planerade bostadsbristen” och budskapet är att Sveriges plansystem i decennier har förhindrat byggandet av småhus och förvärrat sociala problem i både tätorter och glesbygd.
– Det finns ingen som kan vara nöjd med hur vårt plansystem fungerar i dag och den här rapporten beskriver på ett bra sätt hur vi har hamnat här. Ibland när jag är ute och åker bil kan jag fundera; ”varför har man inte byggt radhus här?” Den här rapporten ger en del av svaren; bland annat kring vad som är riksintresse för kulturmiljö och annat, och hur löst formulerat det är i lagen. Det är en välkommen rapport.
Något som inte stämmer i Göteborg
I går onsdag arrangerade vi på Bostadspolitik.se seminariet Bopol Live Göteborg tillsammans med Fastighetsägarna GFR på nya Hotel Karlatornet.
– Det var intressant att höra Hans Wallenstam och Agneta Kores på Wallenstam och Stena Fastigheter säga att det går lättare att bygga i Stockholm än i Göteborg. Wallenstam och Stena är ju Göteborgs kanske mest väletablerade fastighetsbolag och att till och med de säger att det går lättare i Stockholm – då är det ju något som inte stämmer i Göteborg.