LEDARE | Politik och konflikter har en gemensam nämnare; de handlar i grunden om att äga verklighetsbeskrivningen.
Ju hårdare konflikt, desto mer ved kastar parterna in i brasan.
För oss som från sidlinjen följer debatten om hyrorna och hyressättningssystemet är det uppenbart att det eldas rätt friskt från båda sidor just nu.
Och frågan är om det inte är det sunda förnuftet som först går upp i rök.
På DI Debatt den 12 september skrev Hyresgästföreningens Marie Linder och Erik Elmgren att det var dags för hyresgästerna att få kompensation. Analysens hårda kärna var att ägare av bostäder nu kan räkna med fallande räntor vilket kommer att resultera i lägre avgifter och räntekostnader och således mer pengar i plånboken. Och det är korrekt. I flertalet av landets bostadsrättsföreningar har avgifterna höjts med 25 – 40 procent de senaste tre åren och ovanpå detta har innehavare av rörliga lån drabbats av minst en tredubbling av sina löpande räntebetalningar. Utgiftsökningar som dock inte hyresgästerna haft. I varje fall inte i samma omfattning. Vilket innebär att de nu heller inte får motsvarande förbättring av sin ekonomi. Något som hyresgästerna, enligt Linder/ Elmgren, dock borde få kompensation för.
Från Fastighetsägarnas sida, i varje fall dess västra region, väljer man att kräva tvåsiffriga hyreshöjningar och relativt snabbt hänskjuta förhandlingarna till hyresnämnden, trots att flera privata och kommunala bolag samtidigt träffar överenskommelser på knappt halva nivån.
Och så böljar striden fram och tillbaka
Hyresgästföreningen kontrar med sin årliga rapport om Privatvärdarnas ekonomi där man hävdar att ”driftnettot, den underliggande affären, är mer lönsam än på länge” och vidare menar man att bolagen under flera år kunnat redovisa ökade värden på sina fastighetsinnehav. De får dock mothugg av bland andra professor Hans Lind som menar att det i båda fallen finns redovisningsmässiga problem som inte Hyresgästföreningen tar hänsyn till.
Och så böljar striden fram och tillbaka. Man kan tycka att det kunde vara på sin plats att lyfta in lite fakta i debatten, som att det just nu finns närmare 9 000 vakanta lägenheter bara i allmännyttans bestånd eller att byggandet av hyresbostäder i stort sett står still, i varje fall utanför Stockholmsområdet, argument som visar att det finns lokala omständigheter att ta hänsyn till men också att det är svårt att få ihop hållbara kalkyler.
De vet vad de gör och det krig som utkämpas handlar egentligen om makt, makt över hyressättningen och systemet som sådant
Ingen ska dock förledas att tro att huvudpersonerna på båda sidorna av stridslinjen är korkade. De vet vad de gör och det krig som utkämpas handlar egentligen om makt, makt över hyressättningen och systemet som sådant. Från Hyresgästföreningens sida är målet att stärka sitt inflytande över det nuvarande förhandlingssystemet. Inom Fastighetsägarna kan man ana en dragkamp mellan dem som vill bevara det nuvarande systemet (förhandlingsersättningen är ju inte en obetydlig intäkt) och dem som vill sidsteppa Hyresgästföreningen och istället införa någon form av marknadshyra, i varje fall i nyproduktionen.
Fastighetsägarna bör se upp så att man inte blir en dålig kopia av Hyresgästföreningens uppskruvade retorik
Problemet är att båda parter är på väg att måla in sig i var sitt hörn. Skriknivån på hyresgästsidan har länge varit orimligt hög och har fått till följd att förtroendekapitalet sakteliga eroderar. Det gäller inte minst hos rödmärkta styrelseledamöter i de kommunala bolagen men delvis också på nationell nivå där man menar att även Hyresgästföreningen måste ta ansvar för bolagens ekonomi, inte minst om man vill upprätthålla hyresrättens attraktionskraft.
Fastighetsägarna bör se upp så att man inte blir en dålig kopia av Hyresgästföreningens uppskruvade retorik. Den trepartsöverenskommelse man skrivit på innebär att parterna ska förhandla balanserat mellan tre olika beståndsdelar; den allmänna kostnadsutvecklingen, lokala förutsättningar och hyresgästernas intresse. Om den sista punkten ska tillmätas något innehåll kan man inte rakt av kräva att till exempel höjda taxor för fjärrvärmen ska läggas på hyran. Det får man liksom förhandla om.
Så vad är då det minst dåliga alternativet?
Det strategiska dilemmat för Fastighetsägarna är att hoppet är så gott som ute för ett genombrott när det gäller fri hyressättning i nyproduktionen, än mer ”friare” hyressättning i beståndet som helhet. Sedan en tid tillbaka markerar Sverigedemokraterna tydligt att de är för nuvarande förhandlingssystem och att det är bra att hyrorna förankras i lokala överenskommelser. Positionen backades upp symboliskt när man helt nyligen bjöd in Marie Linder som talare på en nationell bostadskonferens. Sverigedemokraterna har ett starkt väljarstöd i storstädernas förortsområden och har knappast för avsikt att skjuta sig i foten i en fråga som engagerar gräsrötterna.
Så vad är då det minst dåliga alternativet? Troligtvis att jobba igenom trepartsöverenskommelsen ett varv till och göra vad som fordras för att få den att fungera. Här tre förslag från en neutral betraktare:
- Dela upp förhandlingarna i en nationell och lokal del där den nationella nivån fastslår ett ”märke” som relaterar till makroekonomiska förhållanden och den allmänna löneutvecklingen.
- Definiera punkt 3 i trepartsöverenskommelsen – ”hyresgästernas intresse” – tydligare. Vad menas med denna punkt och i vilken utsträckning ska hyresgästintresset balanseras mot punkt 2, ”lokala förutsättningar”.
- Tillsätt ett mer ingripande medlingsinstitut på nationell nivå och förtydliga hyresnämndernas mandat att fastställa hyrorna utifrån överenskomna kriterier när parterna inte kan enas. Dagens medlingsinstitut har i alltför stor utsträckning karaktär av ”samtalsledare” och vidare tenderar hyresnämnderna att endast ta rygg på redan gjorda överenskommelser. Kriterier är kriterier och måste kunna värderas från fall till fall.
Fred är bättre än krig. Sänk skriknivån och sök vettiga lösningar.
Lennart Weiss
Chefredaktör, Bostadspolitik.se
Kommersiell direktör, Veidekke
Tack för klargöranden.
Men när man alltid pratar marknadshyror så borde väl hyresnivån sjunka när ett stort och ökande antal bostäder står tomma? Det är ju så den grundläggande tillgång-efterfrågankurvan alltid presenteras.
När det gäller lokaler så är ju marknaden i balans fortsatt vid 4-6% vakans. Ennödvändig nivå för rörlighet och etableringar. Men det vi har ju historiskt haft dubbelt så höga vakanser utan att fastighetsägarna söker sig till en lägre nominell nivå.
Vi kan ju inte heller förvänta oss något sådant på en ”hyresmarknad” då fastighetsägaren sitter på hela den ekonomiska makten och hyregästföreningen endast kan sitta och dra så hårt i ett fiktivt ”gummiband för att hålla emot.
Hyresstrejk? Eller hyressättning á la New York – vill vi ha det. NY där kan man inte höja hyran efter inflyttning, så en reporter i SR redovisade för ett par år sedan om en släktning som satt med oförändrad hyra sedan 30-talet och den dagen hon faller ifrån kommer hyran för hennes lägenhet ökas 100 fallt om jag minns rätt.
Inte heller särskilt rimligt.
Vi bör ha en ordning där det råder viss jämlik styrka mellan parterna. Fastighetsägaren – Hyresgästerna.
Bästa Hälsningar
Björn