VECKANS AKTUELLT | Rätt att prioritera större lägenheter i Stockholm – men inser staden att det innebär att man måste sänka markpriserna? Nederländska Ten Brinke vill bli Sveriges största bostadsutvecklare – spännande, tycker vår expertkommentator Viktor Mandel som dock menar att det inte finns så många pressade utvecklare med bra projekt. Han kommenterar också problematiken kring företagsbostäder och kritiken mot delningsboendet i Lund, Atrium Ljungbergs storsatsning på trä i Sickla, SD:s utökade avhysningsförslag och regelverket kring konverteringar: ”Helt orimligt att ställa samma tillgänglighetskrav som vid nyproduktion”. Programledare: Nicklas Tollesson.
Den nederländska fastighetsutvecklaren Ten Brinke är på väg in på den svenska marknaden. Initialt är siktet inställt på att köpa projekt på upp till 100 enheter – villor, radhus och flerbostadshus – i Stockholm och Uppsala. Om ett par år är tanken att skala upp till större projekt och om tio år ska Ten Brinke vara en av Sveriges största bostadsutvecklare.
– Det är spännande att nya aktörer ger sig in på marknaden. Deras fokus på villor i radhus i Stockholm och Uppsala är nog rätt – efterfrågan på de produkterna kommer att öka. Sedan ska man veta att det är stor skillnad mellan den svenska och den europeiska marknaden med våra långa planprocesser och då vidare. Och min bild att det inte finns jättemånga stressade säljare med bra projekt, säger Viktor Mandel i podden.
Bra med större lägenheter – men har de tänkt på konsekvenserna?
I veckan presenterade vänsterstyret i Stockholm sitt budgetförslag inför 2025 och när det gäller bostadsfrågan siktar man på 6 000 nya bostäder per år. Minst hälften av det som byggs ska vara hyresrätter och ska ställas krav på att en viss andel i alla projekt ska utgöras av lägenheter med minst fyra rum och kök.
– Det finns tveklöst stor efterfrågan på större lägenheter, det har inte byggts speciellt många. På senare år har det byggts mest ettor och tvåor och det blir inga bra miljöer långsiktigt. Så det är vällovligt att prioritera större lägenheter. Sedan blir det ju konsekvenser av det här; vill man skapa fler billiga större lägenheter behöver staden sänka sina markpriser och lätta upp regelverket för utformningen. Ser man på stadens markpolicy som håller på att tas fram så känns det inte som att staden går i den riktningen, man stramar snarare upp regelverket och gör det svårare för byggaktörerna.
Bromma löser inte Stockholms bostadsutmaningar
Stockholms stad väljer nu också att säga upp avtalet för Bromma flygplats i förtid. Tanken är att på sikt utveckla 16 000 bostäder på flygplatsområdet.
– Jag har ingen uppfattning om Stockholms stad behöver två flygplatser men det känns ju inte så konstruktivt att säga upp ett avtal som ändå löper till 2038. En risk med Bromma är att Stockholms stad lägger stora förhoppningar på det här, men 16 000 bostäder är ju då inte mer än 2,5 gånger den årsproduktion man pratar om i budgeten, och det ligger väldigt långt fram i tiden. Stockholms bostadsutmaningar kommer inte att lösas beroende på om man bygger på Bromma eller inte.
Byggstartar i Sickla i förtid
Atrium Ljungberg går nu igång med byggandet av Stockholm Wood City i Sickla, som ska bli världens största stadsbyggnadsprojekt i trä, med 2 000 nya bostäder och 7 000 arbetsplatser. Tanken var att börja bygga 2025, men man väljer alltså att byggstarta det första bostadskvarteret redan nu.
– Det är bra att stora aktörer med egen mark och starka kassaflöden använder dem för att fortsätta att bygga i det här marknadsläget. Nobelberget håller också på att bli ett attraktivt bostadsområde som knyter samman Stockholm och Bromma. Sen är det lite speciellt att man väljer att låsa fast sig så här vid träbyggandet. Trä har många fördelar men även en del långsiktiga förvaltningsutmaningar.
Problemen med delningsboenden är klart hanterbara
Nu i veckan flyttade de första hyresgästerna in på Colives nya delningsboende-anläggning i Lund. Lektorerna Ida Sandström och Erik Stenberg är kritiska, både till Colives modell och till det faktum att det är kommunala LKF som bygger huset och hyr ut det på ett blockhyresavtal till Colive.
– Man ska komma ihåg att delningsbostäder är en väldigt liten del av bostadsmarknaden och jag tycker att de täcker ett behov. De här problemen med flexibilitet och så vidare är jag inte jätteorolig för. Och jag tycker också att det är rimligt att ett stort bolag som LKF är med och testar olika boendeformer
HD-domen är logisk sett till den lagstiftning vi har
HD-domen om företagsbostäder har fått stora konsekvenser och Hem & Hyra skriver nu om en ”explosion av andrahandshyresgäster som kräver överhyra tillbaka”. Samtidigt har intresseorganisationen Företagsbostadsbolagen gjort en undersökning som visar att företagsbostäder är oerhört viktiga för företags kompetensförsörjning.
– Vi behöver någon form av flexibla bostäder för ett dynamiskt näringsliv – det är viktigt att det finns bostäder som inte tvingar in alla i bostadsrätter när de kommer nya till en stad, det är ju grunden i problemet.
– Samtidigt är domen i Högsta Domstolen logisk sett till den lagstiftning vi har: Andrahandshyran får inte vara påtagligt högre än brukshyran, det är så systemet fungerar. Och det är inte heller rimligt att ha olika speciallösningar beroende på vem det är som hyr. Jag ser det här som tydliga tecken på att vi behöver få in mer dynamik på hyresmarknaden. Jag hoppas att det ska gå att lösa utan särlösningar även om jag är rädd att man ändå kommer att landa i det.
– Jag ser hellre mer dynamik i prissättningen som gör att den här typen av problem försvinner av sig själva. I Finland har de inte den här problematiken eftersom alla där kan hyra en lägenhet som passar deras ekonomi och preferenser.
Helt orimligt med samma tillgänglighetskrav på konverterade lägenheter
Regeringen har satsat på en planeringsstimulans för att konvertera lokaler till bostäder – men Einar Mattsson konstaterar att gällande regelverk gör konvertering olönsam.
– Konverteringar till bostäder är i princip bara lönsamma i lägen där kontoren är obsoleta och det är ett väldigt attraktivt bostadsområde. Att konvertera för att sälja som bostadsrätter fungerar bättre men det är väldigt svårt att få lönsamhet i att konvertera till hyresrätter.
– Det är helt orimligt att – nu när vi vill få fram nya bostäder – det ställs samma krav på konverteringar som på nyproduktion, när det gäller främst tillgänglighet, men även till exempel buller. Det där behöver göras om.
Rimligt att avhysningslag också gäller andra boendeformer
I somras infördes en ny lag som ska göra det lättare att avhysa kriminella hyresgäster. Sverigedemokraternas Mikael Eskilandersson vill ta detta ett steg längre och låta lagen omfatta också andrahandsuthyrning i bostadsrätter och villor.
– Den stora frågan här tror jag gäller hyresrätter men det känns rimligt att samma regelverk även bör gälla andra boendeformer, säger Viktor Mandel i podden.