LEDARE | Vi är en bit på väg med exploateringsavtalen.
Så här kan arbetet fortskrida för att vi ska komma i mål.
Exploateringsavtal är uppenbart komplexa och vanliga skäl till förseningar i samhällsbyggandet. Detta uppmärksammade initiativet ”Bygg i tid” i en debattartikel i november 2022 då de framhöll att: ”Under arbetet med exploateringsavtal förekommer alltför ofta orimligt långdragna diskussioner om utbyggnad och finansiering av allmän plats, krav på upphandling, momsåtervinning. Ibland tar detta längre tid än planarbetet”.
Att tid dessutom är pengar har blivit allt tydligare för oss exploatörer av framför allt två skäl; högre ränta och ändrade finansieringsförutsättningar. Både vi byggaktörer och kommunerna välkomnade därför att regeringen i fjol gav i uppdrag åt Boverket att ta fram en vägledning för arbete med exploateringsavtal. Min känsla var att äntligen kanske vi en gång för alla kan sätta ner foten om vad som kan och får regleras och på vilket sätt.
Regeringen konstaterar två viktiga saker i uppdragsbeskrivningen. Kort sammanfattat:
1. Avsaknaden av vägledning på nationell nivå gällande tillämpning av regler om exploateringsavtal medför att det förekommer olika tolkningar på lokal nivå.
2. En vägledning för arbete med exploateringsavtal skulle innebära ett viktigt stöd för avtalsparter och berörda.
I juni slutredovisades utredningen och vad blev det av det vi i branschen sett fram emot? Kanske inte helt det vi önskade, men vi är i alla fall en bra bit på vägen. Vägledningen innebär en komplettering av Boverkets så kallade PBL – Kunskapsbanken. Det i sig är ett klockrent grepp som lär innebära att betydligt fler berörda kommer att ta del av arbetet än om ytterligare en rapport hade presenterats. Utredningen integreras på detta sätt tydligt i ett arbetsverktyg som används av många och är ett väldigt pedagogiskt sätt att implementera dess resultat.
För ska vi få igång bostadsbyggandet måste riskfördelning ske
Det krävs lite klickande men kompletteringarna är både pedagogiska och informativa. De upplevs snarare som en grundläggande lärobok än en tydliggörande vägledning, men de är bra. En intressant del i vägledningen är texten kring det så kallade nyttorekvisitet där Boverket anger att ”vill kommunen att en detaljplan genomförs när marknaden är svag kan kommunen behöva bära en större del av kostnaden”. Detta ser jag som ett medskick till kommunerna att nogsamt se över vad man kan bistå med, både i riskdelning men också med konkreta åtgärder så som senarelagd betalning, tillträde i etapper och dylikt – något jag gång efter annan eftersökt. För ska vi få igång bostadsbyggandet måste riskfördelning ske.
Inför kommande avtalsförhandlingar uppskattar jag även att Boverket, en gång för alla, har klargjort att;
- Med nödvändig åtgärd (för exploatören att finansiera) menas att åtgärden absolut krävs och inte kan underlåtas för att planen ska gå att genomföra.
- En exploatör får inte åläggas solidariskt ansvar med annan exploatör även om flerpartsavtal avses tecknas. Ansvarsfördelningen måste i de fallen tydliggöras mellan exploatörerna.
- Kommunen kan inte ålägga exploatören att följa till exempel gestaltningsprogram då det inte kan anses vara nödvändigt för planens genomförande.
- Exploateringsavtal får, som huvudregel, inte avse åtagande om att finansiera sådant som kommunen utfört innan exploateringsavtalets ingående (retroaktiva åtgärder).
En bra sammanfattning som lägger grunden för mer informativa och konstruktiva förhandlingar framgent. Om något hade det varit bra om vägledningen också gav tips på hur kommunerna ska implementera detta i sitt dagliga arbete med exploateringsavtal.
Heja, snart är vi i mål!
Vad saknar jag i vägledningen? För att ta oss hela vägen i mål saknar jag främst vägledning i tajmingfrågan men även kring en del detaljer. Här är fyra önskemål:
1. Kommunerna behöver åläggas att ta fram utkast till exploateringsavtal tidigt, förslagsvis senast i samband med samråd. Ibland kan man nästan tro att kommunerna av taktiska skäl skickar förslag på exploateringsavtal så sent som möjligt i processen för att vi exploatörer ska bli stressade och godkänna skrivningar som vi egentligen inte tycker är okej men som vi ändå godkänner för att inte försena ett antagande av detaljplanen.
2. Kommunernas användande av viten måste förenas med ett tydligt syfte, vara skäliga och formuleras med tydlighet.
3. Det kan vara rimligt att kommunen i vissa fall lämnar en garanti om tidpunkt för färdigställande av allmänna anläggningar.
4. Det måste med all tydlighet klargöras att kommunerna ej ska kunna använda exploateringsavtal till att reglera vissa saker över tid – även mot framtida fastighetsägare.
Förhoppningsvis behöver Boverket inte invänta ytterligare ett regeringsuppdrag utan kan i sitt löpande arbete med Kunskapsbanken komplettera vägledningen i närtid. Med ett sådant arbetssätt tror jag att vi kan komma i mål med detta så viktiga avtalsdokument som reglerar hur vi genomför en detaljplan. Heja, snart är vi i mål!
Lina Brantemark
Redaktionsmedlem, Bostadspolitik.se
Affärsutvecklingschef, Obos Nya Hem och Obos Kärnhem