VECKANS AKTUELLT | Den sänkta räntan betyder mer för bostadsrätts- än hyresrättsproduktionen – och det är bostadsrättskalkylen som är svårast att få ihop. Ägarlägenheter fyller 15 år i Sverige – en produkt som ser bra ut på papperet men som i praktiken har svårt att utmana bostadsrätten, förklarar vår expertkommentator Viktor Mandel, som hyllar Jan Jörnmark och gärna hade sett bättre förutsättningar för byggemenskaper i Sverige. Han kommenterar också de senaste snurriga turerna i hyresförhandlingarna, tror att den kommande utredningen kommer att föreslå helt slopade amorteringskrav, och han tycker att det är spännande att Sveafastigheter – som han själv varit vd för – nu är på väg till börsen. Programledare: Anna Bellman.
Riksbanken sänker styrräntan med 25 punkter, till 3,25 procent. Samtidigt öppnar man för en dubbelsänkning längre fram i år och prognosen nu är att styrräntan är nere på 2,38 i Q2.
– Det är de längre räntorna som har störst betydelse och de femåriga räntorna ligger nu på en ganska bra nivå. På den här nivån går det att bygga hyresrätter – om det handlar om tillräckligt attraktiva platser med en stark betalningsvilja. För bostadsrätter är det svårare och där har räntesänkningarna större betydelse. Problemet där är att det har byggts upp ett lager av osålda bostäder och de måste säljas innan nyproduktionen kan komma igång. Och dessutom är gapet mellan vad befintliga bostäder kostar och vad det kostar att bygga nytt alldeles för stort, och det gapet har ökat jämfört med för ett år sedan, säger Viktor Mandel i podden.
Ägarlägenheter – bra i teorin
För 15 år sedan infördes upplåtelseformen ägarlägenheter i Sverige. Ägarlägenheter är vanligt i nästan alla andra länder men det har inte slagit igenom i Sverige. I dag finns 4515 ägarlägenheter i Sverige, vara drygt hälften i Stockholms län.
– Ägarlägenheter funkar teoretiskt, medan bostadsrätter egentligen är en knepig ägarform teoretiskt. Dock fungerar den svenska bostadsrätten bra i praktiken och jag tror att det är skälet till att ägarlägenheterna inte har slagit igenom. De allra flesta är nöjda med bostadsrätten.
I december kommer en utredning – regeringen vill tillåta ombildningar från hyresrätter till ägarlägenheter.
– Jag tror inte att det kommer att få någon stor effekt. Däremot kan det till exempel lösa arvsskiften, och man äger en hyresfastighet tillsammans men inte vill samäga men inte heller sälja, så kan man ombilda. Så jag välkomnar ändå ett sådant regelverk.
Rekommenderar alla att läsa Jörnmarks rapport
Ekonomihistorikern Jan Jörnmark har skrivit en rapport som Timbro har gett ut, om byggemenskaper – enkelt förklarat projekt som de boende själva driver. Jörnmark drar paralleller till Tyskland och han menar att byggemenskaper skulle kunna fungera som en katalysator för en ny utveckling i svagare svenska områden i bruks- och glesbygderna eller i de utsatta miljonprogamsområdena.
– Det är en spännande rapport som är uppdelad i två delar, en om byggemenskaper och en om varför vi har hamnat där vi är i dag i den svenska bostadspolitiken – den andra delen är mycket läsvärd, den rekommenderar jag verkligen.
– När det gäller byggemenskaper så var jag i södra Tyskland och Schweiz förra hösten och tittade mer på det här. Det är en intressant boendeform som skapar mycket kundnytta. Men det finns två skäl till att det inte fungerar i Sverige i dag. Det ena är regelverket. Det är nästan omöjligt att tränga igenom byråkratin om du inte har ordentligt med riskkapital och det har ju inte privatpersoner. Det andra är finansieringen. I Tyskland och Schweiz kan den här typen av aktörer få statsfinansierade lån med väldigt låg ränta. Det har vi inte i Sverige i dag. Men det hade varit väldigt positivt att få på plats ett system som förbättrade förutsättningarna för byggemenskaper.
Sveafastigheter blir landets största noterade bostadsbolag
Sveafastigheter, där Viktor Mandel var vd fram till i vintras, är nu på väg till börsen. SBB ska minska sitt ägande till 51 procent. Sveafastigheter har 14 500 lägenheter under förvaltning och cirka 7 900 i produktion och kommer bli börsens största renodlade bostadsbolag.
– Det är kul att det kommer ett nytt bolag till börsen. Det är ett helt annat bolag nu jämfört med när jag lämnade, det är mycket större och finns över större delar av Sverige. Det säger en del om marknaden; att man nu tror att det finns intresse att investera i bostadsfastigheter igen. Det blir kul att titta på underlaget och komma fram till om det är värt att investera.
Tror att de kommer att föreslå att kraven tas bort helt och hållet
Många ser fram emot utredningen om makrotillsyn och amorteringsregler, som ska presenteras i början av november. Professor John Hassler, som utreder tillsammans med Peter Englund och Martin Andersson var på Business Arena och var i en uppföljande intervju med Svenska Dagbladet tydlig med att man kommer att föreslå lättnader i amorteringsreglerna.
– Det finns inga vetenskapliga belägg för att amorteringskraven har varit positiva, däremot finns det en hel del som tyder på att de har varit skadliga. Jag tror att den här gruppen kommer att föreslå att de tas bort helt. Sedan är det mycket tveksamt om det sedan görs, det verkar ju finnas väldigt starka intressen på Finansinspektionen om att de ska vara kvar. Sedan vill jag tillägga att jag är en stark vän av amortering – men det ska bygga på uppgörelser mellan banken och låntagaren.
Logiskt beslut – men systemet fungerar inte överhuvudtaget
Hyresförhandlingarna i Göteborg har ju varit oerhört infekterade i år. Efter tre månaders förhandling har parterna rätt att vända sig till hyresnämnden som ska utse en oberoende skiljeman. Hyresgästföreningen meddelade att de lämnade förhandlingarna innan de här tre månaderna hade gått. De menade att det innebar att ingen skiljeman kunde utses, förhandlingarna inte hade pågått i tre månader. Fastighetsägarna gick dock vidare till hyresnämnden ändå – och nämnden gav Fastighetsägarna rätt. En skiljeman har nu utsetts.
– Ett logiskt beslut. Känslan är att det i Göteborg inte har funnits någon vilja att förhandla från något håll. Att då göra som Hyresgästföreningen och lämna förhandlingarna för att förhindra att en skiljeman utses är jättekonstigt. Så det är logiskt att hyresnämnden sätter ner foten.
– Däremot fungerar systemet inte överhuvudtaget. Och vi kan inte ha en ordning där en skiljeman ska sätta hyrorna år ut och år in. Parterna behöver komma överens om en långsiktig lösning – men problemet är att varje gång man har gjort det så har man sedan inte följt dem. Tilliten är väldigt låg.
Eskilstunabolag lämnar Fastighetsägarna: ”Oseriösa förhandlingar”
Det finns också fastighetsägare som tycker att Fastighetsägarna agerar felaktigt i förhandlingarna. Klara Bostad i Eskilstuna har lämnat Fastighetsägarna, själva förhandlat med Hyresgästföreningen och nu gjort klart ett treårsavtal som sammanlagt ska ge nästan tio procents hyresökning.
– Det är egentligen inte så konstigt att de kan komma överens med Hyresgästföreningen. Olika marknader ser olika ut, även inom samma stad ser det olika ut. I Eskilstuna finns en del vakanser, då kan hyrorna inte höjas så mycket.