DEBATT | Den svenska modellen fungerar inte på hyresmarknaden för att en av parterna inte har något att vinna på det. Modellen har nått vägs ände – det är dags att införa indexering av hyran, skriver Adam Cocozza.
Knappt har de årliga förhandlingarna dragit i gång innan de strandats. Tonläget är i falsett hos såväl fastighetsägare som Hyresgästföreningen.
– Hyran måste upp minst 15 procent!
– Hyresgästerna har inte råd, dags för sänkta hyror!
Det är förståeligt åt bägge håll. Hyresgästernas tapp i reallön har varit kännbar medan den ekonomiska situationen för fastighetsägare blir alltmer ansträngd. De senaste årens hyreshöjningar har ganska exakt räckt till att täcka driftkostnadsökningarna i nominella tal. De ökade räntekostnaderna har fastighetsägaren fått stå för helt på egen hand. Då inflationen under samma period ökat med cirka 20 procent innebär det att hyreshöjningarna kommer att behöva vara höga flera år framöver för att kompensera för det reala tappet på driftnettot. När vi nu ser att de aviserade taxehöjningarna på fjärrvärme, vatten, avfall för 2025 återigen är höga blir läget allt ansträngt.
Ett ansvar som egentligen borde tas av det offentliga i form av ökade bidrag till de resurssvaga hushållen som inte klarar av att bära de ökade kostnaderna
Att räntorna går ner kommer sannolikt inte innebära att hyreshöjningarna blir låga kommande år så länge som de taxebundna kostnaderna fortsätter stiga i samma takt som senaste åren. På något års sikt när Riksbanken är klara med sin sänkningscykel och ett nytt normalränteläge infinner sig kommer hyrorna behöva anpassas även till detta. Så länge som vi inte återgår till en nollräntemiljö kommer kapitalkostnaderna vara högre än före inflationschocken.
Fastighetsägarna har tagit ett stort samhällsekonomiskt ansvar de senaste åren då hyreshöjningarna inte på långa vägar täckt de totala kostnadsökningarna. Ett ansvar som egentligen borde tas av det offentliga i form av ökade bidrag till de resurssvaga hushållen som inte klarar av att bära de ökade kostnaderna. Med tanke på den kärva ekonomiska vardag som hyresgästerna enligt Hyresgästföreningen befinner sig i hade det varit klädsamt att föreningen riktade ett stort tack till alla hyresvärdar: ”Tack för att ni är med och tar en del av smällen, vi förstår att läget måste vara ansträngt. Vi är medvetna om att det är ohållbart att kostnaderna ökar mer än intäkterna. Låt oss tillsammans jobba för att ni på några år sikt ska ta igen det tappet.”
Hyresgästföreningen anser alltså att fastighetsägare ska agera Ebberöds bank och belåna sina fastigheter för att betala för hyresgästernas ökade driftkostnader?
Hade det funnits en samsyn kring utmaningarna hade nog tonläget i förhandlingarna varit annorlunda, men de ledande personerna inom Hyresgästföreningen går ut i media och kräver mer av motparten:
”Många fastighetsbolag byggde upp en väldigt stark soliditet under de många åren med låga räntor. Det är dags att hyresgäster får ta del av det nu” – citat från en debattartikel i DI signerad Hyresgästföreningens förbundsordförande och förbundschef.
Allt lappande och lagande i lagstiftningen i syfte att bevara den svenska modellen med förhandlade hyror har nått vägs ände
Hyresgästföreningen anser alltså att fastighetsägare ska agera Ebberöds bank och belåna sina fastigheter för att betala för hyresgästernas ökade driftkostnader? Detta om något borde vara en varningens väckarklocka för politiken att något behöver göras. Allt lappande och lagande i lagstiftningen i syfte att bevara den svenska modellen med förhandlade hyror har nått vägs ände.
I näringslivet har parterna bevisat att de klarar av att göra välavvägda uppgörelser som gynnar både företagen och arbetstagarna. Det finns en förståelse för att alltför höga lönekrav leder till att företagen tappar konkurrenskraft och på sikt riskerar arbetstagarna att stå utan jobb. Problemet med att få den svenska modellen att fungera på hyresmarknaden är att en av parterna inte har något att vinna på det. Man gynnar sina medlemmar på bekostnad av framtidens hyresgäster.
Tycker man det låter hårt är man skyldig svaret på frågan: Vad är alternativet?
Låt mig vara tydlig. Hyresgästerna måste ta sin del av kostnadsökningarna. Finns det enskilda hushåll som inte klarar det så är den bistra sanningen att man antingen får flytta till ett billigare boende, om det inte är möjligt få det ekonomiska stöd man behöver från samhället. Tycker man det låter hårt är man skyldig svaret på frågan: Vad är alternativet?
Görs ingenting åt detta står Sverige på sikt med hyresrättsbestånd i förfall när det inte längre finns pengar kvar att underhålla fastigheterna. Det kommer kosta samhället betydligt mer att komma till rätta med det problemet än det gör att ge ekonomiskt stöd till de hushåll som inte klarar av att betala hyran.
För att undvika allt för stora svängningar mellan åren kan man likt treparten (may it rest in peace) låta indexet utgöra ett snitt av de senaste tre årens förändring
Den enklaste och mest uppenbara lösningen på problemet är att införa indexering av hyran. Det är ingen svår sak att ta fram ett fastighetsindex som beaktar de kostnader som fastighetsförvaltningen är förknippat med. Det går att göra på lokal nivå med statistik från Nils Holgersson. För att undvika allt för stora svängningar mellan åren kan man likt treparten (may it rest in peace) låta indexet utgöra ett snitt av de senaste tre årens förändring. Detta skulle borga för en rimlig hyresutveckling över tid och säkerställa att hyresrätten även i framtiden förblir en attraktiv boendeform.
Adam Cocozza
Vd, Botrygg