VECKANS AKTUELLT | Botten är rimligtvis nådd vad gäller bostadsbyggandet – men det blir ingen snabb vändning uppåt. Banker och analytiker underskattar betalningsviljan för hyresrätter i rätt läge och det är helt fel att kötid är avgörande, menar vår expertkommentator Viktor Mandel, som inte är förvånad över att politiker gynnar sitt eget bostadsområde och som – i motsats till bland andra Sveriges Allmännytta – välkomnar EU-inblandning i den svenska bostadspolitiken. Han kommenterar också guldtackorna i en källare i Mölndal: ”Om du glömmer en cykel i en fastighet jag köper – då blir inte cykeln min.” Programledare: Anna Bellman.
Det kom nya siffror från Statistiska Centralbyrån om bostadsbyggandet.16 650 bostäder ska ha byggstartats under första halvåret, upp 12 procent jämfört med 2023. När det gäller småhus fortsätter siffrorna dock ner: 2 500 byggstartade innebär en nedgång på 30 procent.
– Om inget oförutsett inträffar så har vi nog nått botten. Men det blir nog en utdragen botten. Småhus och BRF-marknaderna fungerar inte. Byggkostnaderna är höga, bankerna kärvar och det är höga markpriser hos kommunerna. Hyresmarknaden är tuff, men det går att få ihop kalkylerna i vissa fall, säger Viktor Mandel i podden.
Samtidigt är bostadsbehovet inte så stort som Boverket tidigare har menat. Mycket tyder på att deras kommande behovsprognos kommer att skrivas ner väsentligt.
– Det ser olika ut i olika delar av landet. På vissa orter har det byggts mycket de senaste åren och där är det mättat. Men i storstäderna och andra tillväxtorter är behoven av nya bostäder väldigt stora – det är fortsatt viktigt att vi inte har en politik som gör det svårt att bygga.
Spännande om EU kan sätta press
EU-kommissionens ordförande Ursula von der Leyen har meddelat att hon kommer att utse en bostadskommissionär. Vad det innebär vet man inte mycket om än, men att EU engagerar sig i bostadspolitiken är något nytt. De svenska partierna är generellt mer skeptiska ju längre högerut vi tittar. Också Sveriges Allmännytta är mycket tveksamma.
– Jag kan tycka att det är lite spännande. Har man svåra frågor som inte går att lösa på nationell nivå så kan det vara bra med europeiska regler. När det gäller bostadsfrågan så har vi ett svagt politiskt engagemang och inga förslag på lösningar. Det finns för många målkonflikter. Lite press från EU kanske inte är fel; om de kan säga att kommuner inte får stoppa vissa typer av projekt till exempel.
– Sen finns det självklart risker också, det kan bli tokigt med EU ibland, som med skogsfrågan där de vandrade iväg i helt fel riktning – där tycker jag också att Sverige och Finland agerade naivt. Det är viktigt att svenska fastighetsaktörer läser in sig mer om EU så man kan vara aktiv i diskussionen.
Banker underskattar betalningsförmågan
Einar Janson, vd på Titania, som utvecklar bostäder i Stockholm säger att hyresutvecklingen framåt är ännu viktigare än ränteutvecklingen, att bankerna underskattar folks betalningsförmåga och att han har förhoppningar om ”dubbelsiffriga hyresökningar”.
– Jag tror att han har helt rätt när det gäller betalningsviljan. Banker och analytiker underskattar betalningsförmågan. De drar för vida cirklar inom vilka de menar att efterfrågan är likadan. Det går att få höga hyror på attraktiva platser.
– Vi ser helt klart ett flöde mot mer egensatta hyror – tilltron till hyresförhandlingarna är låg. Men vi har samtidigt en robust förhandlingsordning så den allra största delen av beståndet kommer att förhandlas. Behovet av en större hyresökning är uppenbart. Det har varit en eftersläpning, där fastighetsägarna inte har kompenserats för ökade kostnader. Där måste hyrorna komma igen, så är det bara.
Sällan de som stått längst i kön som har störst behov
Pernilla Parding på Stockholms stadsmission menar att vi behöver se bostaden som en del av välfärden. Hon lyfter att vi i Sverige inte har något fungerande system för dem som behöver hjälp med att komma in på bostadsmarknaden – och Inte heller något system som gör att bostäder i befintligt bestånd, eller med lägre hyra, går till dom som inte klarar av en hög hyra.
– Vi har en flack hyresstruktur och vi har valt kötid som den primära faktorn. Det leder till att de som stått längst i kön får de mest attraktiva lägenheterna och det är sällan de som har behov av dem. Tvåor på Söder med 4500 i hyror har de längsta kötiderna, de lägenheterna hade andra behövt. Så länge vi har kötid som faktor och inte har en friare hyressättning kommer de här problemen att finnas kvar.
– Däremot tycker jag att många fastighetsägare tar ett stort ansvar med att hjälpa svagare hyresgäster.
Man ska inte fatta investeringsbeslut om områden man själv har vuxit upp i
Ny forskning från Stockholms universitet kommer fram till att kommunpolitiker har en tendens att gynna det egna bostadsområdet. Det är helt enkelt svårare att få bygglov för flerbostadshus i ett område där det bor många politiker.
– Det är inte så överraskande. Sedan kan man också tro att i områden där det bor många politiker finns det också många skrivkunniga som överklagar – det är lite samma typ av människor.
– Men det här leder till att de blir en för stor andel bostäder utanför städerna och för få infill-projekt i städerna.
– När jag arbetade med fastighetsaffärer lärde jag mig att man inte ska fatta investeringsbeslut om områden man själv har vuxit upp i. Man blir påverkad, antingen överdrivet positiv eller överdrivet negativ.
Guld följer inte med fastigheten
Förra året köpte Lucas Simonsson och Carl Déman från humorgruppen JLC en fastighet i Mölndal för knappt 8 miljoner kronor. När huset höll på att renoveras hittade hantverkarna guldtackor värda uppemot tio miljoner kronor i ett dolt utrymme på vinden. Nu gör fyra olika parter anspråk på guldet: köparna Simonsson och Deman, hantverkarna som hittade guldet, säljaren av huset (som ärvt det från sin mor) och säljarens syskon/dödsboet (som menar att modern knappast hade tänkt att guldet skulle ingå i arvet).
– Det känns som att det kommer att gå till förlikning, det är få som vinner på att dra upp det till huvudförhandling. Men min inställning är ju att lösöre inte följer med fastigheten, drar man ut det inser man hur tokigt det blir; om du glömmer en cykel i en fastighet som jag har köpt så blir ju inte cykeln min. Ska guldet tillhöra någon som borde det vara dödsboet.