KRÖNIKA | ”Varje gång vi går in i ett bostadsprojekt i samarbete med utvecklare och kommuner så hoppas vi att kommunen inte ska ha reducerats till kamerala markförsäljare på exploateringskontoret som sedan lämnar över till handfallna grindvakter på stadsbyggnadsförvaltningen. Att utvecklarna inte ser som sin primära uppgift att jaga kostnader och ovillkorligen driva ner kvaliteten på det som byggs. Men så blir det inte”, skriver Jesper Lövkvist.
Bostadsförsörjningen är ett typexempel på en misslyckad hybridlösning mellan offentligt och privat. I teorin ska marknaden leverera det människor behöver på en kvalitets- och hållbarhetsnivå som våra mest kompetenta tjänstemän och politiker ser är nödvändigt. Och det misslyckas. Gång efter gång.
Varje gång vi går in i ett bostadsprojekt i samarbete med utvecklare och kommuner så hoppas vi att de ska agera som samskapare av långsiktiga värden som tillfaller de många kommuninvånarna. Att kommunen inte ska ha reducerats till kamerala markförsäljare på exploateringskontoret som sedan lämnar över till handfallna grindvakter på stadsbyggnadsförvaltningen. Att utvecklarna inte på sitt håll ska se som sin primära uppgift att jaga kostnader och ovillkorligen driva ner kvaliteten på det som byggs. Men icke.
Vi vill jobba med dem som på riktigt är besjälade av uppgiften att skapa bättre livsmiljöer och som tar den uppgiften på största allvar från visionsdokument till färdigställda projekt.
Är inte alla i samhällsbyggnadsbranschen det? Knappast. Är det för mycket begärt? Vi tycker inte det. Och om du tycker det så kanske du borde fråga dig hur resignerad du är inför sakernas tillstånd. Hur lite potential du ser när det handlar om möjligheten att driva förändring till det bättre.
Det där är såklart ett rött skynke för allsköns nyliberala krafter. Vi andra med en kanske lite mer balanserad syn på både historia och mänsklig förmåga ser stora möjligheter här
Det här systemets apologeter säger att det är marknaden som sätter villkoren. Och att det måste få vara så. Det är sant bara om vi inte ser att det offentliga med framgång kan axla en uppgift att aktivt forma förutsättningarna för marknaden. Något samhället har lyckats betydligt bättre med på andra områden. Det där är såklart ett rött skynke för allsköns nyliberala krafter. Vi andra med en kanske lite mer balanserad syn på både historia och mänsklig förmåga ser stora möjligheter här.
Men det kommer att kräva mer än mindre inkrementella förändringar av dagens system. En maskin som åstadkommer såpass skiftande kvalitet och dras med så stora brister i driftsäkerhet fortsätter man inte att lappa och laga på. Den byter man ut.
Vi vet vid det här laget att en aldrig så tydlig och ambitiös kravställning inte är tillräcklig för att gå i mål med ett projekt som når upp till den nivå kommunerna säger sig vilja nå. Det ska också till duktiga och drivna tjänstepersoner och politiker med minst en fot i verkligheten och lite ryggrad. Dessutom kräver det enligt vår erfarenhet ett nytt sätt att arbeta, och då inte minst arbeta tillsammans, om man menar allvar med att lyfta kvalitet på både process och slutresultat. För att inte tala om att öka effektiviteten.
Juniora personer och gamla hundar i kritiska roller hos kommunen kommer inte göra nånting lättare
Det spelar ingen roll om projekten tar sin början som en markanvisningstävling med förförande visualiseringar och grönskimrande formuleringar om social hållbarhet, klimatförbättrad betong och lådcyklar i ändlösa rader. Eller som en direktanvisning baserad på inte mycket mer än en ruta på kartan.
Om det inte finns en idé och resurser för att leda processen så kommer det att gnissla och kärva precis som den ändlösa räcka av projekt man försökt ratta på samma gamla sätt tidigare. Det är väldigt svårt att få ihop en grupp som fungerar tillsammans och drar åt samma håll alldeles oavsett hur fin powerpointen med projektplanen är, hur tydliga kraven man ställt upp är och hur fina de förslag och referensprojekten man fått in är.
Juniora personer och gamla hundar i kritiska roller hos kommunen kommer inte göra nånting lättare. Handfallenhet och konflikter kommer att leda till ickebeslut, missförstånd och förseningar som resultat. Den allt för välbekanta handlingsförlamning som handlar om att rädslan för att göra fel i princip alltid trumfa viljan att göra det som faktiskt borde göras. Det som skulle få projektet att röra sig i riktning mot faktisk måluppfyllelse.
Trötta lösningar om att kravställa från kommunen och kapa produktionskostnader hos utvecklaren räcker inte. Det är dags att ta konsekvenserna av det
Utvecklaren kommer från sitt håll driva på för kompromisser och eftergifter som kan driva ner kostnader. Mitt emellan kommer arkitekten sitta med en ofta otacksam för att inte säga omöjlig uppgift att tillfredsställa bådas vilja och samtidigt leverera något på en nivå som gör jobbet. Det här är ett alltför välbekant problem upp och ner längs vårt avlånga land.
Den vedertagna modellen där kommunen ger markanvisningar till en utvecklare som i sin tur anlitar en arkitekt för att sedan leverera eller sälja projektet till en sluttagare ger alltför sällan det resultat kommunen säger sig vilja ha. I alla fall inte när man gör som man brukar göra. Det handlar till stor del om de olika intressenternas syn på syfte och vilka incitament man har från respektive håll. Men också om att kommunen, eller för den delen någon av de andra parterna, sällan har med sig en idé om hur man på riktigt ska ge projekten bättre förutsättningar.
Trötta lösningar om att kravställa från kommunen och kapa produktionskostnader hos utvecklaren räcker inte. Det är dags att ta konsekvenserna av det.
Några exempel på frågor vi borde ta oss an med större aptit är:
# Är markförsäljning verkligen det bästa tänkbara sättet att finansiera kommunens utgifter i det korta perspektivet och samtidigt säkra boende- och stadsbyggnadsmässiga värde i ett längre perspektiv? När den som utvecklar betalar samma markpris oavsett vilken kvalitet projektet man bygger har så är det en befogad fråga.
# Hur kan kommunerna aktivt bidra till att sänka utvecklingsrisken i bostadsprojekten? Det är den frågan som borde vara ledsagande när kommunerna utvecklar morgondagens sätt för hur man organiserar sig och hanterar sina projektprocesser.
# Ska de aktörer som tillåts köpa mark och utveckla bostadsprojekt i kommunerna som en del i sina projekt också förpliktigas att formalisera ett långsiktigt åtagande för kommunens välbefinnande? Här är sociala utfallskontrakt en intressant modell som inspiration. Som ett obligatoriskt fjärrvärmeavtal fast för social hållbarhet.
Utvecklarnas snack om byggkostnad är helt meningslöst om man inte samtidigt talar om produktionskostnad, finansiering och krav på projektvinst och avkastning. Men inte en gång har jag hört talas om en kommun som kravställer om öppna böcker hos utvecklaren för att få bättre förståelse och lägga grunden för ett bättre samarbete i projektet.
Jesper Lövkvist
Delägare och kommunikationsansvarig på Utopia Arkitekter och Rison Capital