DEBATT | Mikael Goldstein efterlyser en mer differentierad räntesättning. Äldre som har tillgångar och tar små bolån utgör en väldigt liten risk för banken, menar han.
Hushållets bolån (Insiktsrapport 6 SBAB 2024) tar upp låne- och värdeläget för olika former av ägarboende (egnahem, bostadsrätter).
Slutsatsen är att stora privata bolån bör tas med en nypa salt. Detta då bolånet ska jämföras med värdet på boendet, som hela tiden ökar.
Risken för makrohaveri består endast under en relativt kort tid (tio år). Detta då bolånets storlek baseras på köpeåret (Värdeår 1) då bolåne-taket ligger på 85 procent av bostadsrättens värde. 15 procent måste erläggas cash. Om ägaren är tvungen att sälja är sannolikheten stor att banken går skadefri, även vid kraftigt prisfall om 15 procent.
Med tiden minskar belåningen då bolånet måste amorteras ner till hälften (degressivt). Efter 41 år, när halva bolånet amorterats ner är det amorteringsfritt (se Figur 1). Många fortsätter ändå att amortera.
Figur 1. Uppskattad värdeökning och belåningsgrad för en bostadsrätt över tid, relativt Värdeår 1, i procent.
Under tiden har bostadens värde ökat, kanske 3,5 gånger, relativt År1, då bolånet erhölls. Kanske mer? Från att bolånet i början utgör 85 procent av bostadens värde (taket), har relationen bolån/värde efter 9 år reducerats till 50 procent, för att efter 20 år kanske utgöra 25 procent?
Slutsatsen blir att bankens risk minskas avsevärt, över tid. Vid en framtida bostadsförsäljning kommer bankens lån alltid att vara säkrat.
Kundfokus på den äldre delen av populationen som sitter på stora, icke belåningsbara värden
Problemet för oss lite äldre kvarstår dock. Detta då det även finns ett bolåneskuldkvotstak. Som inte får överskridas. Många äldre som äger sin bostad sitter på stora, icke belåningsbara, säkra värden. Här missar banken intäkter!
I stället dyker låneinstitut som Svensk Hypotekspension, 60plusbanken etcetera upp. Kundfokus på den äldre delen av populationen som sitter på stora, icke belåningsbara värden. Problemet är bland annat att räntenivån här är betydligt högre än den banken erbjuder. Inlåsningseffekter tillkommer.
Enligt rapporten definieras begreppet belåningsgrad (s 11) som:
En egenskap som särskiljer bolån från andra lån är att de har en bostad som säkerhet. Det innebär under vissa omständigheter att långivaren har rätt att lösa in och sälja bostaden om låntagaren inte fullgör sina löpande betalningar på lånet. I utbyte mot säkerheten är det både lättare för låntagaren att låna ett större belopp och att få lägre ränta. Förutom att säkerställa de löpande betalningarna till långivaren behöver [denne] låntagaren beakta faktorer som lånets storlek i förhållande till bostadens värde men också hur värdet på bostaden kan tänkas förändras över tiden.
Tar banken idag tillräcklig hänsyn till bolånets storlek relativt bostadens värde vid räntesättning?
Här borde bankens differentiering av räntesats vara större!
När banken sätter räntan för bolånet för en bostadsrätt där bolånet utgör 85 procent av värdet tycks den framstå som en siffergrann kopia av den räntesats som sätts när bolånet utgör 15 procent av värdet?
Bankens risk är här mikroskopisk, utifrån ett makroskopiskt perspektiv.
Här borde bankens differentiering av räntesats vara större! Om bolåneräntan sätts till exempelvis 4.5 procent borde ju räntan här sättas några procent lägre när det omvända förhållandet råder?
Så tycks inte vara fallet idag, trots att bankens risk för att förlora lånepengarna vid litet bolån här är nästan noll procent.
Visserligen skulle en sådan mer differentierad räntesättning av bolån som sammanfaller med verklig risk, som tittar mer på relationen bolån/värde än på olika takkonstruktioner innebära förluster för banken!
Men samtidigt skulle marknaden för pensionärslån minska betänkligt. Här skulle banken få nya kundgrupper. Dessutom skulle denna, mer differentierade räntesättning sätta ordentlig fart på konsumtionen. Sextioplussare är för det mesta glada Slösor.
Som pensionär kan det vara en utmaning att få ekonomin att gå ihop. Samtidigt är ett lån inte alltid ett alternativ, då de traditionella bankerna ofta ser en högre ålder och en lägre inkomst som ett hinder.
60plusbanken erbjuder personer över 60 år ett lån som innebär att du får ut kapital som annars skulle vara låst i bostaden. Med 60pluslånet får du mer pengar att röra dig med utan att höja dina månadskostnader.
I dagsläget gynnar nuvarande bankväsende alternativa låneformer för dem som bor i stora, säkra värden. Innebär försämrat konsumentskydd för äldre konsumentgrupper.
En mer differentierad räntesättning krävs där bolånets räntesats relativt underliggande värde bör viktas högre.
Mikael Goldstein
Docent, författare