DEBATT | Bostadsutvecklares önskan om detaljplanelagd mark handlar om fiktivt uppblåst efterfrågan, skriver kommunrådgivaren Alarik von Hofsten och drar paralleller till ett gammalt östtyskt kameraobjektiv.
En allmänt spridd uppfattning är att kommunerna detaljplanelägger för lite mark för bostäder. Det kanske stämmer. Å andra sidan kommer kommunerna aldrig att detaljplanera för så mycket bostäder att alla bostadsutvecklare och byggare blir nöjda. Det beror inte på brist på mark eller motvilja. Snarare beror det på fiktivt upplåst efterfrågan av samma sort som drabbade ett oväntat bra östtyskt kameraobjektiv på 70-talet.
Jag kom i kontakt med fenomenet fiktivt uppblåst efterfrågan första gången när jag var ung säljare i en av Sveriges mest kända kamerabutiker på 70-talet. Kameror och foto var en stor hobby för många. Månadsmagasin med inriktning på foto blomstrade och det publicerades tester av nya kameror och objektiv. Tidningarnas genomslag var stort. Bra testresultat ledde till påtagligt ökad försäljning av utrustningen i fråga.
Det blev rusning till fotobutikerna, men ingen butik hade lager för att möta efterfrågan. Det är nu den förrädiska fiktivt uppblåsta efterfrågan kickar in
Så hände det, 1979 vill jag minnas. Tidningen Foto publicerade en test av teleobjektivet Pentacon 200mm/ f4.0, tillverkat i dåvarande Östtyskland (DDR). Ingen förväntade sig annat än skräp från andra sidan järnridån. Testen hade normalt gått obemärkt förbi om det inte varit för att testresultaten för optisk och mekanisk kvalitet var alldeles utmärkta och dessutom hade objektivet ett iögonfallande bra pris. Resultatet lät inte vänta på sig. Det blev rusning till fotobutikerna, men ingen butik hade lager för att möta efterfrågan. Det är nu den förrädiska fiktivt uppblåsta efterfrågan kickar in.
Besvikna presumtiva köpare sprang från butik till butik i jakt på det eftertraktade objektivet. Inspirerade av den starka efterfrågan beställde alla butiker en massa objektiv från grossisten. I Stockholms city fanns vid den här tiden minst fem, sex stora fotobutiker och dussintals små. En enda presumtiv köpare kunde alltså med 30 minuters promenad skapa efterfrågan på minst tio olika ställen. På aggregerad nivå kunde det se ut som om det fanns många fler spekulanter än det faktiskt gjorde.
Fotoentusiaster som frågat efter objektivet i tio butiker köpte förstås bara varsitt exemplar. Snart stod alla butiker med överlager
Det tog den östtyska planekonomistyrda fabriken månader att komma i kapp. När det väl skedde avslöjades efterfrågebubblan. Fotoentusiaster som frågat efter objektivet i tio butiker köpte förstås bara varsitt exemplar. Snart stod alla butiker med överlager.
Som rådgivare till kommuner ser jag ofta ett liknande fenomen.
Bostadsutvecklare, byggbolag och fastighetsbolag uppvaktar ständigt kommuner om att detaljplanelägga mark och att få markanvisning. Sannolikt bedömer de att det finns efterfrågan på – låt för exemplets skull säga 200 bostäder i en viss kommundel. Den efterfrågan vill man tillfredsställa. Det ingen talar högt om är att samma bedömning har minst tio andra bolag också gjort. Summerar kommunen alla förfrågningar finns alltså ett teoretiskt önskemål om planlagd mark för 2 000 bostäder. Det är lätt att inse att det knappast finns en reell efterfrågan som är så stor. Det är ändå inte ovanligt att överambitiösa lokalpolitiker driver på för att tillmötesgå så många förfrågningar som möjligt, men oftast utan att allokera tillräckligt med nya resurser. Följdriktig splittrar kommunen sin arbetsstyrka på för många detaljplaner, samtidigt.
Kommunerna kan börja med att skaffa sig en egen faktaunderbyggd bild av hur stor den faktiska efterfrågan på nya bostäder är
Finns det något att göra för att undvika effekterna av fiktivt upplåst efterfrågan?
Ja, kommunerna kan börja med att skaffa sig en egen faktaunderbyggd bild av hur stor den faktiska efterfrågan på nya bostäder är. Det finns gott om konsultföretag som gör sådana. Det arbetet ska inte förväxlas med de mer matematiskt framräknade befolkningsprognoser som alla kommuner också gör.
Med analysen som bas kan kommunens detaljplaneresurser koncentreras till detaljplaner som möter en volym som är realistisk. För en del kommuner innebär det att jobba med färre detaljplaner än idag. Genom att kraftsamla på färre detaljplaner är förutsättningarna dessutom bättre för att korta tidsåtgången för detaljplaneprocessen rejält. Det om något är mer angeläget än att försöka möta en fiktivt upplåst efterfrågan på planlagd mark.
Till sist; har du en digitalkamera med utbytbart objektiv är chansen stor att du via en adapter kan använda en begagnad Pentacon 200mm / f4.0. De brukar kosta några hundringar. Om nu inte den här artikeln utlöser en ny rusch efter objektivet, 40 år senare.
Alarik von Hofsten
Frilansande stadsutvecklare och rådgivare till kommuner