KRÖNIKA | För att människor ska vilja och kunna bo i de tillväxtregioner som bygger svensk tillväxt och konkurrenskraft, måste politiska initiativ till men också ytterligare anpassningar och nya samarbeten. Det är Sverige dessutom världsbäst på, skriver Christina Heikel.
Visst hjälper det att priset på pengar går ner. Den senaste tidens samlade kostnadsökningar har varit dramatiska. En kostnadsanpassning till fyra procents styrränta har varit omvälvande efter många år med nära nollränta. Det är en anpassning som behöver fortgå även till en framtida nivå, om så att kapitalkostnaden halveras jämfört med idag.
Vi kommer från en tid när nästan vilket bostadsprojekt som helst avkastade mer än att ha pengarna riskfritt på banken. Nu är situationen närmast det omvända.
Kalkyler för nya bostadsprojekt är svåra att få ihop, till och med i de kommuner där mark skänks bort i syfte att lösa företagens arbetskraftsförsörjning och ge hem för nya skattebetalare
Hade bostadsmarknaden varit i balans och befolkningstillväxten planande, hade tvärniten i bostadsbyggandet varit ett rent branschproblem. En generation byggares kompetens går nu förlorad, ändå räcker utbudet av bostäder inte till för den befolkningstillväxt som förväntas i flera delar av Sverige.
Kalkyler för nya bostadsprojekt är svåra att få ihop, till och med i de kommuner där mark skänks bort i syfte att lösa företagens arbetskraftsförsörjning och ge hem för nya skattebetalare.
Regeringen har stora ambitioner för svensk konkurrenskraft och att lyckas locka investeringar som skapar arbetstillfällen och välstånd. Helheten måste dock hänga ihop. Utifrån ett samhällsperspektiv borde det vara prioriterat för regeringen att förbättra investeringsklimatet för både kapitalintensiva bostadsinvesteringar och internationella direktinvesteringar.
Ett växande näringsliv i delar av Sverige har visat sig vara oförenligt med dyrare finansiering, ökade byggkostnader och en cocktail av risker för bygg- och fastighetsbranschen. På samma gång som hushållens köpkraft och lånemöjligheter har minskat. Hushållens skuldsättning, som fått vara drivande för efterfrågan på bostäder, betraktas numer som en risk och begränsas.
Finanspolitiken skulle behöva ta en mer framskjuten roll för ett jämnare bostadsbyggande över konjunkturcykler och genom ränteförändringar
Det är en sund tillnyktring. Men frågan är vad som ska driva efterfrågan om inte tillgång till mycket och billiga lån. Hur kan efterfrågan med andra medel stärkas, för att skapa rörelse i successionsmarknaden och försäljning i nyproduktionen?
Statliga produktionsstöd har konstaterats vara såväl dyra som ineffektiva, dessutom socialt trubbiga och geografiskt felriktande. Hushåll kommer alltid bättre veta vad de vill efterfråga på bostadsmarknaden, om de kan efterfråga.
Riksbankens penningpolitik har aldrig haft intentionen att vara en på-och-av-knapp för bostadsbyggandet
Finanspolitiken skulle behöva ta en mer framskjuten roll för ett jämnare bostadsbyggande över konjunkturcykler och genom ränteförändringar. Låsningar på bostadsmarknaden som de vi ser idag, försvårar företagens rekryteringar och skapar obalanser på arbetsmarknaden.
Riksbankens penningpolitik har aldrig haft intentionen att vara en på-och-av-knapp för bostadsbyggandet. Det är en stabiliseringspolitik med helt andra målsättningar. Men den skapar omotiverade svängningar för bostadsbyggandet. Låg ränta i högkonjunktur har emellertid dolt onödiga kostnader och risker.
Svensk ekonomi behöver tillväxt för att klara ett nytt högre normalränteläge. Styrräntan har under flera år varit mycket låg eftersom tillväxten inte har tagit fart – trots en hög skuldsättning som drivit konsumtionen, och trots att inflationen har varit under målet. Produktivitetsutvecklingen har varit för svag och det hämmar svensk konkurrenskraft.
Kristina Alvendals expertrapport till regeringens produktivitetskommission konstaterar att det finns stora möjligheter att öka det offentligas effektivitet inom de nationella ramarna för stadsbyggnad. Kommuner bär naturligtvis ett stort ansvar själva i tillämpning och effektivitet igenom plan- och byggprocesser.
Det vi smått smärtsamt har fått inse är att investeringsvilja i bostäder inte kan tas för given ens där logiken talar för det och arbetstillfällen skapas. Kriminalvården och försvaret har tidigt mött utmaningar i sin expansion. Vi ser det utspela sig i realtid i Skaraborg.
För de kommande två battericellsfabrikerna i Mariestad och Göteborg har man lyssnat in lärdomen från Skellefteå, att bostadsfrågan bäst blir löst med framförhållning. Men det saknas svar på hur det ska gå till. Grundförutsättningarna skiljer sig samtidigt mellan norr och väst, och såväl investeringsvolymen som antalet nya arbetstillfällen är större i den senare.
Kan vi förvänta oss att företagen, som redan tar risk genom storskaliga privata investeringar, ska ta hela risken för att finansiera även arbetskraftens bostäder?
Peter Larssons utredning om statliga insatser för ett hållbart samhällsbyggande i norra Sverige föreslår i sin delrapport statliga kreditgarantier för bostadsbyggande som ska fungera bättre än dem som redan idag kan sökas genom Boverket. De föreslagna garantierna riktar sig dock till svaga marknader med låga marknadsvärden, vilket svårligen sägas om Sveriges starkast växande storstadsregion Göteborg. Sverige behöver en tillväxtpolitik som gör att hela landet kan växa i en tilltagande internationell konkurrens.
På kort sikt kan vi behöva en helt nygammal riskdelning. För kan vi förvänta oss att bygg- och fastighetsbranschen, efter att blivit omruskade av plötsliga kostnadsökningar, snabbt ska gå in och ta planerade risker? Vilket ansvar har bankerna? Kan vi förvänta oss att företagen, som redan tar risk genom storskaliga privata investeringar, ska ta hela risken för att finansiera även arbetskraftens bostäder? Vilket ansvar vill skattekollektivet ta för samhällsutbyggnaden, samtidigt som det därutöver behövs investeringar i allt från infrastruktur till VA-utbyggnad?
En vacker dag kanske vi ser tillbaka på mellersta 2020-talets snabbt utbyggda trädgårdsstäder och minns hur vi gick samman för att bygga vidare på det svenska välståndet
Kommer fler följa Skellefteås exempel och vända sig till Europeiska investeringsbanken för finansiering?
I väntan på räntesänkningar, strukturreformer, produktivitetsförbättringar, en samlad nationell tillväxtpolitik och fler statliga initiativ, kan konsortium mellan industri, kommun och byggaktörer med gemensamma intressen och mål, vara en snabbfotad väg att gå för landets tillväxtkommuner.
En vacker dag kanske vi ser tillbaka på mellersta 2020-talets snabbt utbyggda trädgårdsstäder och minns hur vi gick samman för att bygga vidare på det svenska välståndet.
Christina Heikel
Stadsutvecklingsansvarig, Västsvenska Handelskammaren