BOPOLPODDEN | En av Sveriges mest framgångsrika fastighetsinvesterare genom tiderna gästar Bopolpodden. Balders vd och grundare Erik Selin ger sin syn på den pågående krisen, försiktigheten kring nya investeringar, marknadens stora svängningar – och politikens inbyggda dilemma: ”Vad gör du om du vet att något är bra för samhället men att du förlorar nästa val om du tar beslutet?” Kent Persson kommenterar och önskar att Selin ville ta större plats i det offentliga samtalet.
Framgångssagan kring Erik Selin började när han som 24-åring köpte sin första fastighet. I dag, drygt 30 år senare, har han fem gånger utsetts till landets mäktigaste i fastighetsbranschen, hans Balder är landets – sett till fastighetsvärde – största börsnoterade fastighetsbolag och Selin själv är den rikaste i branschen.
Själv ser han ödmjukt på sin framgång.
– Jag tror att det handlar mycket om att jag har råkat vara på rätt ställe vid rätt tidpunkt. Sen så tror jag kanske att mitt temperament passar för den här sortens investeringar. Jag är tålmodig och lugn – men kan plötsligt vara aggressiv också, säger han i podden.
Aktiekurser svänger mycket mer än fastighetspriser
Balders aktiekurs stod som högst i runt 120 kronor på toppen i november 2021 – förra våren var den nere i 36 kronor.
– Aktiekurser svänger väldigt mycket mer än den underliggande verksamheten, de styrs ju väldigt mycket av kapitalflöden och rädsla. Korrelationen mellan fastigheter och fastighetsaktier är egentligen så jättebra. Fastighetsaktier korrelerar med andra aktier på kort sikt bättre än med fastigheter. Det kan man tycka vad man vill om, men det är så det är. Och det kan du ha nytta av och köpa för billigt ibland och sälja för dyrt ibland.
I förhållande till substansvärdet har Balder som mest varit värderat till 2,5 gånger substansen och som lägst drygt 0,2 gånger.
– Det har varit samma bolag, samma ledning och vi har gjort samma saker. Men med humörsvängningen på börsen har inneburit en faktor på elva. Det är ganska fantastiskt…
– Det handlar om mänskligt arvsanlag, att vi är agerar i flock, och det tror jag inte vi kan ändra, det tar tusentals generationer. Sen kan man förvånas över det, man kan tänka att ”har vi inte blivit smartare?” Men det är så det är: Gör två personer någonting gör den tredje som de första två och så håller det på tills någon kommer på att ”nu har det kanske gått för långt”. Så kommer det att hålla på.
Han har sedan han köpte den där första fastigheten varit igenom ett antal kriser.
– 90-talskrisen och 08-krisen var båda mycket, mycket värre än den vi är ni nu. Det finns egentligen inga likheter alls. En stor skillnad är att banksystemet är superstarkt den här gången.
En sak som utmärker Erik Selin är att han nästan alltid ger svävande svar på vad han tror om framtiden. ”Jag vet inte” är det vanligaste svaret – men på lång sikt är han alltid positiv. Att inte säga för mycket kan underlätta.
– Det är ibland viktigt att kunna reagera ganska fort. Det är lätt att skjuta upp saker om man har sagt att man ska göra på ett visst sätt, lovat någon, eller uttalat sig med säkerhet om hur saker och ting ska bli – då kan det vara jobbigt att bara vända 180 grader.
Utvecklande med motgång – om man tar sig igenom den
Om framgångar och motgångar säger han:
– Framgång kan vara ganska farligt, och i vissa fall till och med negativt. Man ser ju exempel på att folk kan få lite konstigt beteende och uppföra sig lite sämre på grund av framgång och ibland också få en lite för stark självbild. Det är utvecklande med motgång – om man orkar ta sig igenom den. Med det tillägget då – tar man sig inte igenom motgången kan man ju inte säga att den är bra…
I tidigare kriser har Balder passat på att växa – den här gången har bolaget och Erik Selin agerat annorlunda.
– Vi har fokuserat på att färdigställa alla pågående byggnationer och det har funkat generellt väldigt bra. Sen har jag tyckt att marginalnyttan av att investera nu blir väldigt liten i relation till vad det kan ställa till med om man gör fel nu när det ändå är lite känsligt läge.
– Så tills vidare gör vi inte så mycket och hur länge tills vidare är, det vet jag inte.
Inte aktuellt att byggstarta
Innan inflationen och räntorna började stiga var Balder en stor bostadsbyggare, i både Sverige, Finland och Danmark. Nu är det inte aktuellt att byggstarta något i år.
– Det kanske kan vara aktuellt 2025. Men jag känner att det är bättre för oss att vänta lite för länge än att gå igång för tidigt.
Erik Selin har en pragmatisk syn på politiken – han anpassar sina investeringar istället för att klaga över det som är fel.
– Jag tror att det är svårare att vara politiker än vad man kanske tror vid första anblicken. Du har hela tiden här övervägningen att man kan se att något är långsiktigt rätt. Men å andra sidan, om du förlorar nästa val på att göra det som är rätt – då ska det mycket till för att du ska ett beslut som gör att du blir av med jobbet.
– Så den här konstiga blandningen av röster och popularitet och vad som är långsiktigt bra för samhället – den är inte så himla enkel. Om du kan peka ut kortsiktiga förlorare, då är det också politiskt väldigt svårt.
– Men det är klart att jag tycker att det borde vara mindre regelkrångel, det ska inte finnas hundra instanser för överklaganden, där man på pin kiv kan försena och fördyra projekt.
– Och att man borde kunna marknadsanpassa: Om du vill efterfråga en viss standard på en lägenhet – varför ska vi förbjudas att komma överens? Är inte du och jag myndiga nog att fatta ett sådant beslut? Det finns ganska mycket som jag tror alla inser är fel, men hur ska vi införa det? Jag vet inte.
I podden berättar Erik Selin bland annat om två uppmärksammade förvärv den senaste tiden (från Oscar Properties och Kvalitena), om Karlatornetaffären med Ola Serneke och om vilken aktie han köpte senast.
Bostadspolitik.se:s Kent Persson kommenterar:
– Ett spännande samtal. Erik Selin är ödmjuk och resonerar kring att mycket handlar om slump och tillfälligheter. Men man bygger inte ett bolag som Balder på slump och tillfälligheter. Hans långsiktighet i kombination med lagom risktagande och beslutsförmåga kan nog förklara hans framgångar.
– Han har tyvärr rätt i att politiken handlar allt mer om kortsiktiga beslut. Politiken orkar inte ta beslut som gynnar samhällsutvecklingen långsiktigt och som krockar med väljarnas kortsiktiga intressen och det är djupt olyckligt, inte minst för vår bransch, som verkligen är i behov av långsiktiga reformer. Men: Politikerna måste orka ta de besluten.
– Min bild är att det går att samtala med politiken och Erik Selin som är en av de tyngsta i fastighetsbranschen hade kunnat vara en opinionsbildare. Jag hade gärna sett honom ta större plats i det offentliga samtalet. Överhuvudtaget borde branschen bli bättre på att ta samtalet med politikerna och visa hur utmaningarna och lösningarna kan se ut.