KRÖNIKA | Professor Hans Lind resonerar kring tomträtten – en lösning som på sin höjd är ”second best” och som med lite cynism kanske passar dagens politiker ganska bra.
Den 20 mars var det Tomträttens dag i Örebro med en rad föredrag om juridiska, ekonomiska och politiska aspekter. Själv pratade jag på temat ”Mätbarhet och alternativ”.
Utgår vi från nationalekonomisk kontaktsteori så ska vi akta oss för avtal och regler som hänvisar till saker som är svåra att mäta. (En bredare diskussion om detta finns i min bok ”Gör inte regler som hänvisar till det omätbara: Om kapitaltjänstkostnader, tomträttsavgälder och elnätsavgifter”, 2021). Tomträtten är ett bra exempel på regler där man inte tänkt på detta.
När en ny avgäld ska fastställas efter den första avgäldsperioden så har domstolarna (lite förenklat) kommit fram till att avgälden ska bestämmas genom att markvärdet multipliceras med en långsiktig realränta. Ingen av dessa går dock att mäta ens på ett någorlunda entydigt sätt.
Ska de som bor i område A betala högre avgäld bara för att det kommit ut färre nya tomter i område A?
Ett uppenbart problem med markvärdet är förstås att det säljs få tomter i de flesta bebyggda områden och när det inte finns några direkt jämförbara transaktioner att utgå från så tenderar parternas värderare i en domstol att komma till tämligen olika resultat. Det finns emellertid ett mer fundamentalt problem som kan illustreras med följande exempel. Antag att det i förorterna till en stad finns två relativt stora liknande områden – A och B – med några hundra småhus med tomträtt i varje. Husen i området betingar ungefär samma pris. Låt oss nu anta att under en period tillkommer det två nya tomter i område A medan det i områden B kommer ut 15 nya tomter. Givet att det finns en nedåtlutande efterfrågekurva kommer tomterna i område A att betinga ett klart högre pris än tomterna i område B. Markvärdet blir därmed högre i område A vilket kan antas leda till högre avgälder i område A än i område B. Jag tror de flesta skulle tycka att detta är konstigt – husen i område A och B är likadana och lika mycket värda och vi kan anta att värdet utvecklats på samma sätt. Ska de som bor i område A betala högre avgäld bara för att det kommit ut färre nya tomter i område A?
Hur är det då med den långsiktiga realräntan? Figuren nedan är hämtad från Riksbanken och beskriver realräntans utveckling 1950-2020.
Att varken markvärde eller långsiktig realränta kan mätas ens någorlunda entydigt leder förstås till kostsamma konflikter och godtyckliga resultat
Ska vi anta att realräntan fortsätter att falla, eller åtminstone ligga kvar på en låg nivå och därför sätta avgäldsräntan till noll eller ett negativt belopp? Om vi istället ska utgå från ett historiskt genomsnitt blir resultatet mycket olika om vi räknar på perioden 1980–2020 eller om vi räknar på perioden 2000–2020.
Att varken markvärde eller långsiktig realränta kan mätas ens någorlunda entydigt leder förstås till kostsamma konflikter och godtyckliga resultat.
Jag blev för ett antal år sedan kontaktad av TMF (trähustillverkarnas intresseorganisation) som undrade om jag ville skriva något om tomträtt. De menade att det kanske var dags att återigen använda tomträtt för att göra det enklare för hushåll med något lägre inkomster att köpa ett småhus. Min första reaktion var förstås: Nej, nej, nej – kom inte dragande med det hopplösa tomträttsinstitutet. De menade som svar att jag borde skriva om hur tomträtten borde ändras för att inte ha de problem som beskrevs ovan (resultatet blev rapporten Tomträtt 2.0).
När det gäller markvärdet kan mätbarhetsproblemet hanteras genom att anta att markvärdet följer det totala fastighetsvärdet. Avgälden ska räknas upp med ett lämpligt fastighetsprisindex. När det gäller avgäldsräntan har flera statliga utredningar om tomträtt föreslagit att räntan borde regleras direkt i lagen.
Mycket av tomträttens attraktivitet idag verkar handla just om ”second best”
Innan man diskuterar en reformering av tomträtten borde man dock fråga sig om det inte finns bättre sätt att lösa de bakomliggande problem som det ofta hänvisas till, till exempel att dra in markvärdestegring till det allmänna eller att underlätta för hushåll att köpa egnahem. Någon form av fastighetsskatt tycks ju rättvisare ur det första perspektivet eftersom alla då får bidra och inte bara de med tomträtt. Den viktigaste åtgärden för att underlätta för hushåll att kunna köpa ett småhus är rimligen att det kommer ut mer tomter att bygga på. Vill vi styra fördelningen hyresrätt/bostadsrätt i ett område är rimligen det bästa att ändra PBL så att detta regleras i detaljplanen.
I nationalekonomi finns begreppen ”second best” och ”third best”. Då handlar det om att räkna ut vad som är bäst att göra om det som egentligen är bäst inte går att göra. På en marknad är det kanske monopol och det bästa vore att öka konkurrensen. Av olika skäl kanske detta inte går och frågan blir då om det till exempel är ”second best” att införa vissa specifika skatteregler som får monopolet att mer bete sig som om det var en konkurrensmarknad.
Mycket av tomträttens attraktivitet idag verkar handla just om ”second best”. Kan vi inte styra upplåtelseformer i detaljplanen kanske bästa vägen är att upplåta med tomträtt till hyreshus ifall hyreshusbyggarna normalt inte kan konkurrera med bostadsrätterna ifall marken ska säljas till högstbjudande. Är det svårt för en byggare att finansiera ett bygge på grund av onödigt restriktiva utlåningsregler i bankerna är det kanske motiverat med tomträtt för att minska investerarens kapitalbehov.
Problemen uppstår ju först om tio år och det är väl bortom tidshorisonten för dagens beslutsfattare
Med tanke på de problem med tomträtten som beskrevs är det dock viktigt att inte glömma bort att tomträtt på sin höjd är ”second best” och att det därför är viktigt att försöka påverka politiken så att bättre medel kan användas.
I mina mer cyniska ögonblick tänker jag dock att nya tomträtter passar dagens beslutsfattare bra. Problemen uppstår ju först om tio år och det är väl bortom tidshorisonten för dagens beslutsfattare.
Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi, tidigare vid KTH, Stockholm