VECKANS AKTUELLT | EU:s antagna energiprestandadirektiv kräver – tyvärr – statliga stöd för att Sverige ska klara målen. Stockholms stads nya markprismodell bör landa i att priset sätts mycket närmare byggstart, tycker vår expertkommentator Viktor Mandel, som också menar att de första beskeden från skiljemännen visar att politikerna behöver se över systemet: ”Det har bara varit lyckat om man vill att alla ska bo i ett ägt boende.” Programledare: Anna Bellman.
EU-parlamentet antog i veckan det omdiskuterade energiprestandadirektivet (EPBD). Direktivet innebär att länderna åtar sig att minska sin energiförbrukning i bostadshus med i snitt 16 procent till 2030 och till mellan 20 och 22 procent till 2035. Direktivet ställer också kravet att 55 procent av energiminskningen måste ske bland de sämsta byggnaderna. Till 2050 ska beståndet som helhet ska vara klimatneutralt.
– Förbättringspotentialen finns i det äldre beståndet. De typiska fastigheterna som träffas av det här är de trevåningshus från miljonprogramsåren som finns på många ställen runt om i landet. Det är ganska investeringstunga åtgärder som måste till. Det gick att räkna hem sådana åtgärder när räntorna var låga och yielderna föll, nu är det mycket svårare.
– Jag är egentligen ingen vän av statliga stöd men när man ändrar regler för existerande byggnader så kan det vara på sin plats, särskilt när det inte finns någon mekanism som innebär att man kan ta ut högre hyror av hyresgästerna för att kompensera. Vi har tidigare haft stöd för att byta uppvärmningssystem, tilläggsisolering och så vidare. Man behöver titta på stöd åt de hållen.
Angeläget att Stockholm ser över modell för markpris
Stockholms stad ska nu se över sin modell för markpriser. ”Syftet är att vi ska kunna hålla igång byggandet över olika konjunkturer”, säger exploateringsnämndens ordförande Anders Österberg.
– Det är angeläget att de tar tag i frågan, även om det här inte kommer att lösa bristen på byggstarter de närmaste åren. Problemet i dag är att den modell man använder har kommit lite i otakt: Byggkostnaderna har stigit samtidigt som priset på nyproduktion har fallit, utbudet har ökat och antalet transaktioner är litet. De transaktioner som har gjorts har dock gjorts på nivåer som håller uppe indexet som markpriset styrs av. Så markpriserna har hållits uppe samtidigt som marknadspriserna har fallit – det är klart att byggherrarna och kommunen då står väldigt långt ifrån varann.
– Det är svårt att säga hur en bra modell skulle se ut, men generellt bör priset bestämmas närmare byggstart. I vissa fall kan det i dag ta tio år mellan markanvisning och byggstart och under den tiden hinner både projektet och marknadsförutsättningarna ändras.
Lyckat – om man vill att alla ska bo i ägt boende
Det har nu kommit några beslut från den nya funktionen med skiljeman i hyrestvister på den privata sidan. Fastighetsägarna är kritiska till att inga speciella motiveringar lämnas.
– Vill man att alla ska bo i ett ägt boende har skiljemanssystemet har varit lyckat. Vill man att hyresrätten ska vara en fungerade boendeform i framtiden så har det inte varit lika lyckat.
– Viljan att förhandla har från båda parter försvunnit när den här nya möjligheten nu finns. Skiljemännen ger ungefär samma rekommendationer överallt – och varför fem procent är rimligt har ingen kunnat förklara för mig och jag begriper det inte själv heller.
– Det kommer att bli ännu svårare nästa år: Då går fastighetsägarna in med tre års realt fallande hyror i ryggen och förväntar sig kompensation för detta. Samtidigt har Hyresgästföreningen sett att skiljemännen satt hyror som de kan vara nöjda med – deras vilja att hänskjuta till skiljeman kommer nog bli större och då får vi ett system där skiljemän sätter hyror på ett sätt som ingen förstår. Jag tror att lagstiftaren behöver styra upp så att vi får ett fungerande regelverk.
Handelsbankens prognos ligger för högt
Handelsbanken kom med sin nya fastighetsrapport där de bland annat gör en bedömning om antalet byggstartade bostäder. De skriver: ”Vår prognos är att antalet byggstarter uppgår till omkring 27 000 i år och gradvis ökar upp mot 35 000 år 2026.”
– Jag tror att det blir svårt att nå 27 000 i år och jag förstår inte hur de kommer fram till de här siffrorna mer än genom en demografisk analys. Man verkar strunta i de underliggande faktorerna, att betalningsviljan är för låg för att det ska gå ihop att bygga.
– Jag tror att vi kommer att ligga under 30 000 bostäder om året under ganska lång tid.
Catella kan däremot ha rätt
Fastighetsmarknaden har varit trög i ett par år – det har varit färre affärer och direktavkastningskraven har blivit högre. Men nu skriver Catellas Arvid Lindqvist i en krönika på Fastighetstidningen att vi går mot ett trendskifte i antalet affärer. Och: ”Direktavkastningskraven i genomförda transaktioner har tydligt förskjutits uppåt i stort sett över hela marknaden under det senaste året. Nu ser vi dock tydliga tecken på stabilisering och till och med en liten nedgång i avkastningskrav för bostads- och industrifastigheter.”
– Jag tror att Arvid Lindqvist har rätt. Vi har sett en rejäl real värdenedgång de senaste åren och just nu är det inte mycket som tyder på att den ska fortsätta. När det gäller aktiemarknaden så kan jag tycka att den har tagit lite väl mycket intryck av internationella investerare som är lite väl räntefokuserade – de tittar inte så mycket på det som utmärker den svenska marknaden; att vi har reglerade hyror som generellt är låga i förhållande till folks betalningsvilja, och att det är svåra processer att bygga nytt. Vissa bolag har tagit lite väl mycket stryk.