Skiljemannen Håkan Julius har fastställt att hyrorna för cirka 15 000 lägenheter i Stockholms stad höjs med 5,8 procent från den 1 april, vilket motsvarar 4,35 procent på årsbasis. Fastighetsägarna menar att skiljemannen ”både har missförstått såväl centrala ekonomiska självklarheter som sitt uppdrag enligt lagen”.
Enligt Fastighetsägarna skriver Julius i motiveringen att den kostnadsberäkning som ingår i den trepartsmodell som Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna och Sveriges Allmännytta har enats om att följa, i stora delar måste ”anses motivera förhållandevis stora hyreshöjningar”. Därefter avfärdar han betydelsen av kostnadsberäkningen genom att lyfta fram att modellens beräkning av kapitalkostnaden baseras på Riksbankens styrränta och ett antal statsobligationsräntor. Därmed ger de, enligt Julius, en felaktig bild av det faktiska läget.
– Om han hade tagit in ekonomisk expertis, vilket han i enlighet med Hyresgästföreningens önskemål valde att inte göra, eller om han hade tagit intryck av våra expertinlagor, vars betydelse han avfärdar, borde han ha förstått att modellens sätt att beräkna kapitalkostnaderna kraftigt underskattar den faktiska kostnadsutvecklingen, inte tvärtom, säger Nathalie Brard, förhandlingschef Fastighetsägarna Stockholm.
I motiveringen skriver Julius även att redan gjorda överenskommelser kan påverka hans beslut om det finns ”tendenser för flera sådana överenskommelser”, vilket det gör enligt Julius. ”Huruvida trepartens modell för förhandlingar har tillämpats eller ej spelar då mindre roll”, skriver han vidare.
– Det är högst tveksamt om Julius följer lagen här. Om parterna har kommit överens utifrån vilka omständigheter som tvisten ska prövas, är det dessa som ska gälla enligt skiljemannalagens tionde paragraf. Det är trepartsmodellen som gäller i det här fallet, säger Nathalie Brard.
Hon är också mycket kritisk till att skiljemannen har skjutit fram höjningstidpunkten för att undvika retroaktiva höjningar.
– Enligt lagen kan vi ansöka om skiljeman tidigast tre månader efter det att förhandlingarna har inletts. Det här innebär att vi i framtiden kan behöva överväga när förhandlingarna inleds för att undvika att höjningstidpunkten skjuts fram. Den här gången tappade fastighetsägarna intäktshöjningen under hela första kvartalet, vilket innebär att höjningen på årsbasis endast blir 4,35 procent, säger Nathalie Brard.
Enligt Nathalie Brard undergräver Hyresgästföreningens agerande förtroendet för det kollektiva förhandlingssystemet samtidigt som skiljemannens beslut har blottlagt svagheter i lagstiftningen.
– Hyresgästföreningen frångår trepartsmodellen för att skapa märken. Detta agerande vinner gehör hos skiljemannen, vars rekommendation inte bygger på den ekonomiska självklarheten att kostnader över tid måste kunna täckas av intäkter. Detta är ett uppenbart hot mot hyresrättens framtid. Det är också uppenbart att syftet med den nya lagen har förfelats, säger Nathalie Brard.
Hyresgästföreningen menar att höjningen blir tung att bära för hyresgästerna.
– Det är en oerhört hög höjning som kommer att drabba många hårt. Visst är det mycket lägre än de tolv procent som Fastighetsägarna krävde, men det blir tungt för oss berörda hyresgäster, säger Elisabeth Härlin, ordförande för Hyresgästföreningens privata förhandlingsdelegation i Stockholms stad.
Rekommendationen från särskild skiljeman är den första för 2024 års hyresförhandlingar i Stockholms län.
– Det verkar som om vi fick betala dyrt för att slippa retroaktiv höjning. Höjningen i sig blir betydligt högre än de överenskommelser och beslut från tvistlösning vi har hittills, men slår man ut det på helårseffekt blir det lägre. Problemet är att höjningen på 5,8 procent kommer att ligga kvar i hyran inför kommande år, säger Kristoffer Burstedt, förhandlingsstrateg, Hyresgästföreningen region Stockholm.
Fakta / Så fungerar tvistelösningen
- Tidigast 3 månader och senast 4 månader efter påbörjad förhandling kan någon av parterna vända sig till Hyresnämnden som utser en skiljeman.
- Hyresnämnden ska utse en skiljeman skyndsamt.
- Tvisten ska avgöras inom 6 veckor efter att skiljemannen utsetts.
- Parterna ska sedan inom 2 veckor omsätta skiljemannens rekommendation i en förhandlingsöverenskommelse.
- Parterna delar på kostnaderna för skiljeförfarandet