KRÖNIKA | JESPER LÖVKVIST
Hur ska en bostadsbransch med höga räntor, materialpriser och balans- och resultaträkningar tyngda av åratal av affärer gjorda på en nollräntemarknad kunna realisera nya projekt? Projekt som inom kort dessutom underkastas allt mer ambitiösa klimatkrav. Svaret är att man inte kommer att lyckas med det i någon högre utsträckning. I alla fall inte om man envisas med att försöka finansiera projekt på samma sätt som man gjort de senaste decennierna.
Branschens utmaning i dag handlar inte om brist på kapital. Däremot råder det brist på rätt typ av projekt som kan paketeras i rätt form till rätt typ av investerare.
En av lösningarna på den utmaningen handlar ironiskt nog om att bygga klimatsmartare till företagsekonomiskt mer fördelaktiga villkor. Det är fullt möjligt att göra genom att bryta ut de delar som kan minska klimatpåverkan i nyproduktionsprojekt och göra dem investeringsbara för impact-investerare.
Jag talar då om i princip alla delar av fastigheten som kan öka energieffektiviteten i driftskedet men också saker som kan minska utsläppet av växthusgaser under byggskedet. Delar som då kan driftas och underhållas av tredjepartsexperter och sedan hyras tillbaka av fastighetsägaren.
Då tänker branschen spontant på solceller där modellen tillämpats sedan länge. Enkelt uttryckt att man låter en extern aktör skruva upp solceller på taket och får tillgång till elen som anläggningen producerar till ett förmånligt pris.
Det gröna impact-kapitalet är pragmatiskt i jakten på investeringar
Men det gröna impact-kapitalet är pragmatiskt i jakten på investeringar. Och hur pass klimatsmart och energieffektiv en byggnad är handlar till stor del om saker som fönster och dörrar, värme- och ventilationssystem, isolering, styrsystem etcetera.
En sådan lösning för finansiering, drift och underhåll av de här byggnadsdelarna kan i ett slag få väldigt stora positiva effekter på ett bostadsprojekt, exempelvis genom att:
- Driva fram drastiskt mycket mer energieffektiva och CO2-snåla fastigheter.
- Minska kapitalbehovet med upp till 20 procent under byggskedet.
- Ge lägre och mer långsiktigt förutsägbara driftkostnader för ägaren.
Det som gör det här skiftet extra intressant i dag är givetvis att impact-kapitalets behov av investeringar sammanfaller med fastighetsbranschens svårigheter att få ihop sina kalkyler. I dag sitter åtskilliga fonder inriktade på grön infrastruktur med i princip obegränsat kapital men alltför få lämpliga projekt att investera i. Då passar de delar som kan minska ett fastighetsprojekts klimatpåverkan deras gröna portföljer som hand i handske. Det gäller givetvis både befintligt bestånd och nyproduktion.
Det handlar om fastighetsbranschens ovilja att tänka i nya banor
Att de här fonderna hittills inte blivit erbjudna att investera i dessa delar av projekten handlar inte om de praktiska möjligheterna att delfinansiera bostadsprojekt på detta sätt. Det handlar om fastighetsbranschens ovilja att tänka i nya banor och därmed avsaknaden av aktörer som erbjudit den här typen av lösningar. Sist men inte minst är infrastrukturfonderna där det stora impact-kapitalet nu samlats på hög en ny företeelse.
När nollränta inte längre är en given förutsättning och klimatkraven hissas allt högre så kommer det att ställa helt nya krav på hur branschen fördelar risk och investeringar i fastighetsprojekt. Att branschen som helhet skiftar fokus från kortsiktig produktionskostnad till långsiktig driftekonomi är bara en av flera förändringar som kommer att visa sig helt nödvändiga. Nu ligger fokus av naturliga skäl på klimatsiffror. Inom kort kommer vi att tala betydligt mer även om beständighet och arkitektonisk kvalitet.
Det låter lite för bra för att vara sant men det är det inte
Modellen innebär att vi mitt under brinnande kris kan prestera projekt till en väsentligt lägre investeringskostnad med en klimatprestanda som är avsevärt mycket bättre än absoluta merparten av det som byggs i dag, med en lägre driftkostnad.
Det låter lite för bra för att vara sant men det är det inte. Vi räknar nu på projekt som åstadkommer just detta. Och redan i nästa vecka kommer mer information om hur vi säkrat tillgång till institutionellt kapital för just den här typen av investeringar.
Jesper Lövkvist
Delägare och kulturbärare på Utopia Arkitekter