DEBATT | Borde inte föreningslån, såväl som bolån regleras? Då blir det lättare för konsumenten att jämföra avgifter, menar docenten och författaren Mikael Goldstein.
Hushållens skulder ökar ständigt, då vi lever i en låneekonomi där Cash is King. I jakten på lån tas så kallade dåliga blancolån utan säkerhet för att nå upp till kontantinsatsen vid bostadsrättsköp, där ett bolånetak infördes redan 2010. För att slippa ta dåliga lån (hög ränta och stort amorteringskrav), vore det inte bättre för såväl konsumenter som bostadsutvecklare att höja bolånetaket?
FI:s syn på en höjning av bolånetaket från 85 till 90 procent har nu redovisats.
Jag undviker diskussion avseende försämrat ränteavdrag för blanco-lån och tar här upp hushållets privata bolån och bostadsrättens andel av föreningslånet.
Vad säger Finansinspektionen ? Jo, FI bedömer att en höjning av bolånetaket leder till högre skuldsättning, såväl som högre bopriser. Beaktansvärda argument anges mot att höja bolånetaket, som att:
# Nuvarande bolånetak utgör ett konsumentskydd mot risker kopplade till prisfall
# Höjt bolånetak gör att hushållen lånar mer och köper dyrare bostäder
# Höjt bolånetak ökar riskerna med hushållens skulder
# Allt fler bostadsköpare lånar nära bolånetaket
# Amorteringskrav kompletterar bolånetaket
Gäller samma villkor för föreningslån som bolån?
Men ändå anser FI att man bör invänta den pågående utredningen av både bolånetak och bolåneamorteringskrav och ta ställning till eventuella förändringar som en helhet. Utredningen ska vara klar till hösten 2024. När rådande bolånetak på 85 procent infördes 2010 fanns inga amorteringskrav. Genom att även införa ett bolåne-amorteringskrav är det inte längre möjligt att kombinera hög belånings-grad med låg amortering (sidan 15).
Gäller samma villkor för föreningslån som bolån?
Här råder fortfarande vilda låne- såväl som amorterings-västern.
Frågan infinner sig: gäller detta även föreningslåne-amorteringskravet i nyproduktion? Någon reglering av detta lån tycks ännu inte existera. Har man bortsett från denna låneparameter i ekvationen?
Visserligen var FI:s uppdrag att titta (enbart) på det privata bolånetaket. Men man får inte glömma föreningslånet i nyproduktion. Här råder fortfarande vilda låne- såväl som amorterings-västern.
Bolånetaket beräknas alltså av FI utifrån insats/köpeskilling, inte utifrån bostadsrättens totalpris, som består av såväl insats (ibland tillkommer upplåtelseavgift (marknadspris minus insats) som föreningslån.
Sant pris i nyproduktion blir då:
Insats +upplåtelseavgift + del av föreningslån.
Detta trots att bostadsrättens del av föreningslånet spelar en avgörande roll för föreningens framtida ekonomi.
I syfte att även göra konsumenten medveten om föreningslånets existens skall numera bostadsrättens indirekta netto-skuldsättning (INS) framgå av mäklarbilden. Men INS ger inte konsumenten en klar bild av hur stor föreningens belåning är i kr/kvm boyta eller hur föreningslånet amorteras ner.
Serieplan innebär att utvecklarens interimsstyrelse initialt kan visa på låg avgift till föreningen i kalkylen, och sätta högre insats
Föreningslånets amorteringstakt är på intet sätt förknippad med byggnadens avskrivningstakt. Något som författaren ifrågasätter. Normalt anges byggnadens ekonomiska livslängd till 100 år. Då borde föreningslånet amorteras ner med en procent varje år. Många föreningslån amorteras ändå ner i betydligt makligare takt än så. Ibland råder amorteringsfrihet. Ofta amorteras del av föreningslånet ner progressivt, enligt serieplan-50 år. De största amorteringsbeloppen sammanfaller då med de största renoveringarna.
Serieplan innebär att utvecklarens interimsstyrelse initialt kan visa på låg avgift till föreningen i kalkylen, och sätta högre insats.
Om föreningslånet varit obetydligt kanske det kunde lämnas därhän. Men det är stort, och tycks öka för varje år i nybyggnation (kan även öka i Ekonomisk plan jämfört med Kostnadskalkyl). Övre gräns tycks saknas? Något föreningslånetak finns inte, till skillnad från ett reglerat bolånetak med amorteringskrav (3 %, 2 %, 1 % och amorteringsfritt när halva bolånet amorterats ner).
Normalt anses ett föreningslån om 10 000 kr/kvm boyta utgöra en övre gräns för hållbar föreningsekonomi i en äkta bostadsrättsförening. Idag börjar lånet vid nybyggnation på 10 000 kr/kvm i kranskommuner till Stockholm. I innerstaden kan föreningslånet vara mer än dubbelt så stort (20 000 kr/kvm). Avgiften blir då räntekänslig, då en procents ränte-ökning medför avgiftsökning med 200 kr/kvm och år.
Faktum är, att i de flesta nybyggnadskalkyler är föreningslånet (i kr/kvm) idag större än lägst godtagbara kontantinsats (15 %). Man kan sålunda fråga sig om det nuvarande bolånetaket utgör ett konsumentskydd mot risker kopplade till prisfall? Anledning finns till oro.
Föreningslånets storlek och frånvaro av enhetligt amorteringskrav möjliggör att kombinera stort lån med låg amortering
Tillkommer att den prognosränta som valts i Kostnadskalkylen ofta är optimistiskt satt och inte gör skäl för att föreningens ekonomi klassas som ”hållbar”. Prognosräntan tycks kunna väljas efter tycke och smak, då förmågan att blicka in i framtiden fortfarande är begränsad.
Föreningslånets storlek och frånvaro av enhetligt amorteringskrav möjliggör att kombinera stort lån med låg amortering!
Man kan, lite elakt påstå att avsaknad reglering av föreningslånets storlek, vald prognosränta och frånvaro av enhetligt amorteringskrav faktiskt fortfarande möjliggör att kombinera stort föreningslån med låg, eller obefintlig amortering.
FI:s syn på föreningslånets lånetak omfattades dock inte av regeringens uppdrag. Endast bolånets lånetak avsågs.
Frågan infinner sig: borde inte bägge lånetyper regleras avseende såväl storlek, lånetak, vald prognosränta såväl som amorteringskrav, så att vi konsumenter lättare kan jämföra olika föreningars avgifter? I synnerhet när föreningslånet är stort.
Just nu upplevs föreningslånet som en blind, outforskad ekonomisk fläck på den annars väl utforskade lånekartan
Är regeringens fråga felställd eller behöver FI:s lånesyn kompletteras? Just nu upplevs föreningslånet som en blind, outforskad ekonomisk fläck på den annars väl utforskade lånekartan. Kan fortfarande ses som en lånefristad för byggbolagen?
Reglering av föreningslånet skulle gynna konsumentskyddet. Det går inte att stirra sig blind på en komponent utan att ta hänsyn till helheten. INS är ett steg i rätt riktning. I synnerhet då detta lån utgör en stor del av det ekonomiska åtagandet och kan sopas in under avgiftsmattan.
Mikael Goldstein
Docent och författare till bland annat Köpa osett? Bostadsrättsköp i planerad nyproduktion (2023)