I huvudet på en fastighetsägare

DEBATT | ADAM COCOZZA
– Ännu en text om de årliga förhandlingarna? 
– Jajamän, här kommer en till.
– Vad har du att säga som inte redan sagt?
– Inget förmodligen, allt är väl redan sagt med tanke på de spaltmeter som skrivits. Jag vill nog mest bara gnälla av mig lite. Håll till godo eller läs något mer välformulerat av Lennart eller Kent.

Jag är vd på ett fastighetsbolag som förvaltar hyresrätter i flertal städer, vi förhandlar våra hyror själva med Hyresgästföreningen (HGF). Eller förhandlar kanske är fel ord. Vi väntar på att HGF ska göra upp med Allmännyttan (AN) på orten. ”Förhandlingarna” inleds med att vi lägger tid och kraft på att sammanställa underlag på hur våra förvaltningskostnader utvecklats från föregående år. Samtliga kostnader vi tar med oss i yrkandet är verifierbara för motparten. Det finns fakturaunderlag på fjärrvärme, el, VA, avfall, räntor med mera.

Utifrån kostnadsutvecklingen presenterar vi ett yrkande som ger oss ett realt bibehållet driftnetto i hopp om att få till en snabb överenskommelse som innebär att hyresgästerna inte drabbas av retroaktiva höjningar.

Känsloargument som inte är värdigt det förtroende som HGF tilldelats av lagstiftaren

HGF vet att de har störst chans att nå en låg överenskommelse med AN på orten. De spelar därför tillbaka ett motbud som ligger en bra bit under hälften av vårt yrkande i avvaktan på att förhandlingen med AN blir klar. HGF för inget resonemang kring hur de kommit fram till den procentsatsen. På sin höjd får man höra att ”Hyresgästerna inte har råd med mer” eller ”Det har varit extremt goda år för fastighetsägare, i dessa tuffa tider är det inte mer än rätt att ni ställer upp och håller nere hyrorna”. Känsloargument som inte är värdigt det förtroende som HGF tilldelats av lagstiftaren.

Men kanske ligger det något i det, tänker jag ändå. Är det verkligen så illa ställt att våra hyresgäster inte skulle klara av en höjning på några hundra kronor i månaden, det vill säga det belopp som skiljer vårt underbyggda yrkande gentemot Hyresgästföreningens höftskott till motbud. Nyfiken beställer jag ut taxeringskalendern för att se om våra hyresgäster lever så pass på marginalen att de inte klarar av att betala den kostnadsökning som de ökade taxorna för värme, vatten med mera inneburit.

Att anpassa hyreshöjningar efter resurssvaga hushåll kan inte, och ska inte, vara målet i de årliga förhandlingarna

Givetvis är det inte så illa.

– Men om det bara är några hundra kronor per lägenhet så spelar det väl ingen roll för dig som fastighetsägare heller?
– Det korta svaret: Jo, det gör det.

Hyresfastigheter är en lågavkastande investering, och det med rätta. Riskerna är små, bostadsbristen är hög och vakanserna är obefintliga. Den låga avkastningen innebär dock en ständig utmaning att bibehålla driftnettot. Det är många bäckar små, allt vatten är viktigt. Ger de årliga höjningarna inte täckning för de ökade driftkostnaderna så finns det varje år lite mindre pengar till att bibehålla förvaltningskvalitén. Att anpassa hyreshöjningar efter resurssvaga hushåll kan inte, och ska inte, vara målet i de årliga förhandlingarna. Det är inte fastighetsägarnas uppgift att agera socialt skyddsnät.

Extremt goda år för fastighetsägare…

För vilka ägare då? Jo, de kortsiktiga fastighetsägarna som realiserar värdena genom att sälja eller ombilda. För oss långsiktiga fastighetsägare har det varit helt ordinära år. Visst, räntekostnaderna sjönk rejält men hyreshöjningarna var så låga att de inte gav täckning för de ökade driftkostnaderna. På sista raden har det dock gått jämnt ut. Se diagrammet nedan hämtat från Hyreskommissionens rapport från 2018. På vilket sätt HGF anser att det varit extremt bra år för långsiktiga fastighetsägare är lika oklart som korvspad.

Andra som haft extremt goda år är de fastighetsägare som ägnat sig åt att köpa upp, renovera och sedan sälja hyresrätter. I dessa förhandlingar är det rena vilda västern. Ingen logik råder och här ser HGF mellan fingrarna med det mesta. Stambyte påverkar inte bruksvärdet, bara kakel, parkett och nya köksluckor. Av någon anledning tycker HGF att det är motiverat att hyran höjs med 50–60 procent för att hyresgästen får nya ytskikt. Men när man vill höja hyran för så grundläggande faktorer som att priset på värme och vatten ökar så slåss de med näbbar och klor för varje promille.

– Vari ligger logiken i det?
– Fråga inte mig, det är jag som gnäller.

Nåväl, tillbaka till förhandlingen. HGF vet som sagt att de har störst chans att träffa en låg överenskommelse med AN på orten. De spelar därför tillbaka ett motbud som de vet att vi inte kommer att acceptera.

Erfarenheten har dock lärt oss att vi är tvungna att bjuda upp till dans och hålla liv i denna låtsasförhandling under tiden HGF och AN förhandlar

Här hade man kunnat sitta still och avvakta att AN och HGF gör upp. Erfarenheten har dock lärt oss att vi är tvungna att bjuda upp till dans och hålla liv i denna låtsasförhandling under tiden HGF och AN förhandlar. Gör vi inte det får vi det emot oss när de väl är klara. Då heter det att vi varit passiva i förhandlingarna och inte kan förvänta oss att få samma höjning. ”Ni ska minsann inte förvänta er att åka snålskjuts på ANs förhandling!”

Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna är intresseorganisationer som båda har betydande intäkter från förhandlingsavgifter

Att få till en bättre uppgörelse än deras är omöjlig via förhandling, det kräver i så fall att man strandar och hänskjuter förhandlingen. Vanligtvis får vi även hacka i oss ett senare datum för när hyreshöjningen träder i kraft. Får AN från 1 feb så kan du skriva upp att HGF erbjuder dig 1 april. Take it or leave it! Eller take it or ställ dig i kö till Hyresnämnden. By the way! Du vet att det är tidigast tre månader från datumet som du hänskjuter förhandlingen som den nya hyran börjar gälla va? Så tar du inte 1 april så blir det som tidigast från 1 juni.

– Är det ett beteende värdigt det förtroende lagstiftaren gett HGF?
– Jag antar att det var en retorisk fråga så jag hoppar över att svara på den.

Varför envisas vi att hålla liv i dagens hyresförhandlingssystem när det historiska utfallet visar sig vara i det närmaste linjärt mellan hyreshöjning, driftkostnader och räntor? Hade det inte gått lika bra att indexera hyrorna i stället? Beror på vem du frågar. Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna är intresseorganisationer som båda har betydande intäkter från förhandlingsavgifter. Frågar du dem så finns det säkert anledning att bevara nuvarande system. Frågar du mig så är det inte en dag för tidigt.

Adam Cocozza
Vd, Botrygg