DEBATT | Mikael Goldstein om problematiken kring bostadsrätters skuldsättning.
Carola Russmark tycker att det är ”Absurt att mäklare förväntas räkna fram skuldsättning”. Detta då Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) uppmärksammat att många mäklare upplever att den nya bestämmelsen är svår att tillämpa.
Beräkning av indirekt netto-skuldsättning – INS – innebär att lägenhetens årsavgifts-andelstal nyttjas. Enligt FMI:s skrift (4.6.1 Generellt om andelstal, s 17):
För att få fram [INS] för en enskild bostadsrätt ska föreningens netto-skuldsättning multipliceras med det andelstal som anger hur stor del av årsavgifterna som ligger på bostadsrättshavaren.
Andelstal, låter enkelt, men går ändå att krångla till, ordentligt.
Ofta finns två andelstal för lägenheten. Det ena baserat på bostadsrättens del av insatsen (insats-andelstal), det andra på del av årsavgifterna (årsavgifts-andelstal). Talen kan, men behöver inte vara identiska.
Låter demokratiskt, solidariskt, rätt och riktigt. Kanske inget mer att orda om?
Sunt konsumentförnuft säger att om genomsnittlig årsavgift anges till 700 kr/kvm, att den då borde vara ungefär samma för alla lägenheter i föreningen. Oavsett om bostadsrätten är STÖRRE eller mindre, om den ligger på 1 tr eller 7 tr. Då är lägenhetens årsavgifts-andelstal direkt proportionell mot boyta. Oavsett lägenhetens yta/läge/utsikt, erläggs likvärdig avgift, i kr/kvm. Varje medlem ansvarar då solidariskt (proportionellt) för sin del av byggnadens yttre förslitning och åter-anskaffningskostnaden. En kvm boyta på 1 tr. kostar lika mycket att värma upp som på 7 tr. Låter demokratiskt, solidariskt, rätt och riktigt. Kanske inget mer att orda om?
Differentierade årsavgiftsandelstal: Utvecklarens favorit?
Problemet är att årsavgifts-andelstalen för olika lägenheter i en och samma förening kan vara differentierade (4.6.3 Differentierade andelstal, s. 23). Medför att årsavgiften inte är direkt proportionellt fördelad mellan olika lägenhetsstorlekar. Där rök solidaritet och demokrati all världens väg?
Differentierade (årsavgifts)-andelstal kan enligt FMI förekomma där medlemmar har gjort ”frivilligt” (enskilt) kapitaltillskott för att sänka sin andel av föreningslånet och då erhålla en lägre årsavgift.
Tyvärr är differentierade årsavgifts-andelstal vanligt förekommande inom nyproduktion. Tycks vara ett av bostadsutvecklarens favoritrecept. Varför?
Dock ”inte särskilt vanligt förekommande”. Mäklaren uppmanas att ”i så fall undersöka omständigheterna”.
Förhåller det sig på det viset? Är frågan viktig? Jo, då lägenhetens årsavgifts-andelstal har direkt bäring på avgiften.
Differentierade årsavgifts-andelstal medför olika årsavgift, i kr/kvm
Tyvärr är differentierade årsavgifts-andelstal vanligt förekommande inom nyproduktion. Tycks vara ett av bostadsutvecklarens favoritrecept. Varför?
Att bostadsrätters insatser är differentierade är logiskt. Vissa ligger högt, har utsikt, stor terrass, bra planlösning, vilket andra saknar. Här blir kvm-priset sålunda högre. Men, medlemmarna bor ju alla under samma ekonomiska tak. Då borde väl avgiften vara proportionell mot boytan? Jaså, inte det?
Vid analys av 19 kalkyler i Stockholm (Goldstein, ss 245–252) hittades kraftig årsavgifts-differentiering i 2 av 3 nybyggnationer (13 kalkyler). Genom att titta på hur dessa årsavgifts-andelstal slår på olika lägenheter ser vi tydligt vilka som gynnas, missgynnas, och hur mycket.
Men, kan den genomsnittlige konsumenten skönja detta?
I 13 kalkyler var differentiering av årsavgift i kr/kvm mellan mindre/STÖRRE lägenheter inom samma förening över 100 kr/kvm.
I 8 av dessa var skillnaden över 200 kr/kvm.
I en var skillnaden hela 306 kr/kvm. Större skillnader än så lär förekomma!
Alltid mindre lägenheter som missgynnas och STÖRRE som gynnas. Hur reagerar en medlem som får reda på att grannen betalar 300 kr lägre i årsavgift per kvm, fast lägenheterna ligger vägg i vägg, i samma förening? Vart tog solidaritet, jämlikhet och broderskap vägen?
Stackars mäklare, som nu får jobba ordentligt för arvodet
Varför så kraftig differentiering av lägenheters årsavgifts-andelstal i nyproduktion. Alla bor ju under samma tak? Privilegiernas tid är kanske inte förbi? Något som utvecklaren får besvara.
Slutsatser avseende mäklarens uträkning av bostadsrättens INS
Att det är besvärligt för mäklaren att räkna ut rätt INS, vid differentierade årsavgifts-andelstal är helt riktigt. Bör även beaktas att mäklaren inte har någon undersökningsplikt. Det har däremot köparen, som här saknar ett fokusverktyg.
Att föreningar med kraftigt differentierade årsavgifts-andelstal är sällsynta är dock en myt. Tycks snarare vara regel än undantag inom nyproduktion.
Stackars mäklare, som nu får jobba ordentligt för arvodet. Förenkla dock för de stackars köparna: bör även framgå av mäklarbilden hur årsavgifter differentierats avseende lägenhetsstorlek, i enheten kr/kvm. Särskilt inom nybyggnation!
Information som idag saknas såväl i kalkyl, ekonomisk plan som års-redovisning. Konsumenten kanske vill veta, även om hen har svårigheter att räkna fram detta, då detta årsavgifts-andelstal måste jämföras med övriga lägenhetsstorlekar.
Mikael Goldstein
Docent och författare till bland annat Köpa osett? Bostadsrättsköp i planerad nyproduktion (2023)