KRÖNIKA | Att renovera lägenheter i miljonprogrammet får inte alltid de effekter på demografin som man kanske trott, konstaterar professor Hans Lind.
Tankesmedjan Bostad2030 publicerade nyligen en intressant rapport av Ida Borg: ”Vilka flyttar när fastigheten renoveras?” Innan jag kommer in på hennes resultat behöver dock två bakomliggande frågor kommenteras.
Jag har hört den här typen av formuleringar under minst 20 år och undrar om inte väldigt många bostäder från miljonprogrammet redan har renoverats, kanske till och med för många
Rapporten börjar med orden ”Under välfärdsstatens gyllene era byggdes en miljon hyresbostäder i Sverige. Många av dessa bostäder behöver nu uppgraderas eller renoveras” (s 6). Jag har hört den här typen av formuleringar under minst 20 år och undrar om inte väldigt många bostäder från miljonprogrammet redan har renoverats, kanske till och med för många. Detta leder till nästa punkt:
”Dagens regelverk leder inte till rätt renoveringar (läs Hans Linds texter om detta här och här). I och med att löpande underhåll inte ger hyreshöjningar, medan så kallade standardhöjningar gör det så tjänar företag mer på det senare även om dessa standardhöjningar inte ökar boendenyttan nämnvärt för många. Det kan t ex handla om klinker istället för plastmatta och helkaklade badrum istället för halvkalkade. De vinstmaximerande investerare som köper upp orenoverade bestånd och sedan renoverar och höjer hyran rejält kritiseras ofta i media för att sko sig på hyresgäster som saknar alternativ. De verkliga bovarna sitter dock i riksdagen som inte ändrat regelverket. En enkel åtgärd vore att kräva att fastighetsägaren för att få renovera erbjuder hyresgästerna ett mini-alternativ med i huvudsak renovering av tekniska system och med högst 15 procents hyreshöjning för att få renovera. (Läs Hans Lind här) På längre sikt kan mer långtgående ändringar av bruksvärdesystemet vara motiverade där lägenhetens skick får större vikt för hyresnivån. Utifrån frågan om vem som flyttar vid renovering är en viktig observation dock att om hyran höjs utan att det motsvarar en lika stor nyttoökning för hyresgästen så blir lägenheten mindre prisvärd.”
Hushåll med lite högre inkomster – som kanske också oftare stått i bostadskö – söker andra alternativ eftersom lägenheten efter renovering inte längre är lika prisvärd
Ida Borgs kvantitativa studie pekar på att hushåll med högre inkomster flyttar i något högre grad än hushåll med lägre inkomster, det vill säga tvärtom mot vad som hävdats i ”renoviction”-litteraturen. Om vi fokuserar på renovering i förortslägen – där det mesta av det aktuella beståndet ligger – så kan en stiliserad bild av vad som händer vara följande: Hushåll med låga inkomster har inga alternativ utan bor kvar. Vissa får högre bostadsbidrag eller ökat ekonomiskt bistånd vilket delvis kompenserar hyreshöjningen. Andra får minska sin konsumtion med motsvarande belopp. Hushåll med lite högre inkomster – som kanske också oftare stått i bostadskö – söker andra alternativ eftersom lägenheten efter renovering inte längre är lika prisvärd. Dessa hushåll kan tycka att de efter renoveringen lika gärna kan betala ännu lite mer och flytta till något som de anser klart bättre.
Jag kom att tänka på en debatt från mitten av 1990-talet där någon från en socialförvaltning sa att i förorten ”bor de fattigaste hushållen i de dyraste lägenheterna”. De nya dyra lägenheterna var bara prisvärda för dem som inte betalade hela hyran med egna pengar.
Företaget hade trott att genom att renovera området skulle svenska hushåll (med i genomsnitt något högre inkomster) stanna kvar men det blev tvärtom
De empiriska resultaten i den aktuella studien pekar alltså på att segregationen ökar efter renovering eftersom de med högre inkomster söker sig från området trots att lägenheterna blivit finare. Att renovering kan få överraskande resultat kan också illustreras med en stor renovering i Rinkeby under 1980-talet. Familjebostäder renoverade ett stort bestånd och under tiden fick hyresgästerna evakueringslägenheter i andra områden. När renoveringen var klar visade det sig dock att det främst var hushåll med utländsk bakgrund som flyttade tillbaka. Företaget hade trott att genom att renovera området skulle svenska hushåll (med i genomsnitt något högre inkomster) stanna kvar men det blev tvärtom.
En motverkande kraft är dock att vissa hushåll med högre inkomster, som vill lägga pengar på annat än sin bostad, kommer att välja att bo i förorten
Man kan också koppla resultaten i den aktuella studien till diskussionen om marknadshyra och segregation. Om vi tänker oss att gapet mellan hyror i förorten och hyror i centrala staden ökar, så är en effekt förstås att hushåll med lägre inkomster väljer bort dyra lägenheter i centralare lägen. En motverkande kraft är dock att vissa hushåll med högre inkomster, som vill lägga pengar på annat än sin bostad, kommer att välja att bo i förorten. Om hyresskillnaderna är små har dessa hushåll med högre inkomster ingen anledning att bo i förorten – och det är ju i linje med resultaten i den aktuella studien.
När vi diskuterar segregation ska vi lyfta blicken från det enskilda kvarteret till stadsdelen, och försöka skapa en större blandning på stadsdelsnivå
En allmän slutsats är kanske också att när vi diskuterar segregation ska vi lyfta blicken från det enskilda kvarteret till stadsdelen, och försöka skapa en större blandning på stadsdelsnivå. Den klassiska åtgärden – som också diskuterades nyligen i en krönika av Jan Jörnmark och Erik Windt-Wallenberg – är att se till att det i stadsdelen både finns flerfamiljshus och småhus.
Hans Lind
Professor i fastighetsekonomi, tidigare vid KTH, Stockholm.