Ny rapport: Hyresrätten kan vara nyckeln för att vända rådande byggkollaps

DEBATT | Tvärniten i bostadsbyggandet är ett faktum. En ny rapport från Fastighetsägarna Stockholm visar att rådande byggkollaps kommer att eskalera under nästa år med ännu färre byggstarter som följd. Rekordräntor, skenande byggkostnader och stigande förvaltningskostnader står i vägen. Konsekvenserna av ett samhälle där inte bostadsförsörjningen tillgodoses är allvarliga och förtjänar mer uppmärksamhet. Likaså gör insikten om vad som krävs för att få fart på bostadsbyggandet igen, skriver Nathalie Brard, chef för fastighetsmarknad på Fastighetsägarna.

Det kommer ta lång tid för hushållen att få tillbaka sin investeringsförmåga i det ägda boendet, oavsett hur ekonomin utvecklas. Att tro att en ekonomisk återhämtning automatiskt löser framtidens bostadsförsörjning vore därmed naivt.

Hyresrätten hade kunnat vara nyckeln till framtidens bostadsförsörjning. Men i stället visar rapporten att tilltron till hyressättningssystemet är låg bland fastighetsägare och oron är utbredd när det gäller möjligheten att klara ökade kostnader med högre hyresintäkter inom ramen för nuvarande kollektiva hyresförhandlingssystem.

Årets förhandlingar handlar i ytterst om att klara landets framtida bostadsförsörjning och att säkra fortsatt god ekonomisk tillväxt och välfärdsutveckling

Att tro att årets hyresförhandlingar bara handlar om ökade kostnader för de som bor är att förenkla rådande läge. Årets förhandlingar handlar i ytterst om att klara landets framtida bostadsförsörjning och att säkra fortsatt god ekonomisk tillväxt och välfärdsutveckling.

Enligt Boverket krävs 67 000 nya bostäder per år fram till 2030 för att möta nuvarande befolkningsutveckling, en byggtakt Sverige har haft svårt att leverera till och med i goda tider. Bara i Stockholms län behövs mer än 20 000 nya bostäder per år. Samtidigt innebär tvärniten i ekonomin att bostadsbyggandet mer än halveras 2023. I bästa fall stänger vi 2023 med 25 000 påbörjade bostäder, vilket ska jämföras med 55 000 år 2022.

Det är inte realistiskt att tro att vi står inför en snar vändning. Tvärtom är botten förmodligen inte nådd

I storstäderna är minskningarna ännu större. I huvudstadsregionen har byggandet minskat med 66 procent i år. Nedgången har fått regionens politiker att dra ner på tidigare uppsatta mål för byggandet.

Det är inte realistiskt att tro att vi står inför en snar vändning. Tvärtom är botten förmodligen inte nådd. I en ny undersökning från Fastighetsägarna Stockholm uppger de 25 största bostadsbolagen i Stockholms län att pågående byggkollaps kommer att eskalera nästa år. I snitt räknar de med att deras nyproduktionen kommer att minska med ytterligare 71 procent, trots innevarande års kraftiga nedgång.

Undersökningen ligger till grund för en rapport som Fastighetsägarna Stockholm publicerar i dag. En oroande slutsats som dras baserat på bostadsbolagens svar är att bostadsbyggandet med stor sannolikhet kommer att ligga kvar på mycket låga nivåer under lång tid.

Det gap mellan utbud och efterfrågan på bostäder som framgår av siffrorna ovan kommer då att gå från hot till verklighet. Det är oroande på många sätt. När bristen på ändamålsenligt boende ökar följer trångboddhet och utanförskap som ett brev på posten. Möjligheten att flytta för att utbilda sig eller för att ta ett nytt jobb, kommer att minska tillväxtkraften i den svenska ekonomi och göra oss alla fattigare. Det svenska välfärdssamhället, med alla dess fördelar, kommer att bli svårare att upprätthålla.

Det är lätt att tro att den pågående byggkollapsen kommer att stabiliseras om bara den svenska ekonomin återhämta sig. Men tvärtom gör rådande utveckling att hushållens möjligheter att köpa bostadsrätter och villor kommer att vara begränsad under lång tid. Hög skuldsättning i kombination med tuffa krav på amortering och ekonomiska överskott, håller tillbaka efterfrågan.

Utan denna skulduppbyggnad skulle inte byggandet ha ökat som det gjorde

Det behövs en insikt om att bostadsproduktionen kommer att få svårt att återhämta sig. Under tre decennier gynnades bostadsbyggandet av successivt fallande räntor. Efter den amerikanska bankkrisen 2008 har centralbankernas räntor pendlat runt nollstrecket. När avkastningen på statsobligationer blev negativ valde pensions- och försäkringsbolag att i stor skala placera sina pengar i fastigheter, inte minst i hyresbostäder. Följden blev att fastighetsvärdena ökade och drog till sig ytterligare kapital och bostadsbyggandet tog fart. En annan följd var att skulderna hos många privata bostadsbolag ökade kraftigt. Utan denna skulduppbyggnad skulle inte byggandet ha ökat som det gjorde.

Nu har denna logik vänts till sin motsats. Avkastningen på statsobligationer är positiv och risken för fortsatta värdefall går inte att bortse från. I den miljön kan pensions- och försäkringsbolag bli mer återhållsamma när det gäller fastighetsinvesteringar. Hög skuldsättningen hos en del bostadsbolag kommer också dämpa möjligheten att investera i nya bostäder. För dessa bolag kommer fokus under lång tid att ligga på att sanera balansräkningar och att försöka klara underhållsbehoven i befintliga fastigheter.

Hyresvärdarna i den enkät som nämndes ovan är tveksamma till att hyresutvecklingen kommer att vara tillräcklig för att täcka kostnadsutvecklingen

I en sådan värld borde det å andra sidan finnas goda förutsättningar för att bygga nya hyresrätter. Det är dock allt annat än självklart. Hyresvärdarna i den enkät som nämndes ovan är tveksamma till att hyresutvecklingen kommer att vara tillräcklig för att täcka kostnadsutvecklingen. Det bygger i sin tur på ett lågt förtroende för att det kollektiva hyresförhandlingssystemet där hyresutvecklingen bestäms i förhandlingar mellan hyresvärdar och Hyresgästföreningen.

På den punkten kan de tyvärr luta sig mot en bister verklighet. Sedan SCB började mäta förvaltningskostnaders utveckling 2016 har dessa ökat med 52 procent. Under samma period har hyrorna ökat med knappt 14 procent. Enligt de tillfrågade Stockholmsbolagen har kostnaderna i snitt ökat med 42 procent bara under det senaste året. Intäkterna, det vill säga hyrorna, har samtidigt ökat med cirka 4,5 procent.

Om investeringarna i hyresrätter ska öka på ett mer substantiellt sätt måste dessa förhandlingar fungera

Utan den tidigare räntedrivna värdeökningen med följande möjlighet att öka skulderna för att bygga nya hyresrätter, kommer hyresrättens framtid att vara beroende av det grundläggande faktum att intäkterna långsiktigt måste täcka kostnaderna och samtidigt ge en rimlig avkastning på insatt kapital. Trots att bostadsmarknadens parter (Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen) har enats om hur förhandlingarna ska bedrivas, har denna grundläggande självklarhet hittills inte uppfyllts. Om investeringarna i hyresrätter ska öka på ett mer substantiellt sätt måste dessa förhandlingar fungera.

Den chansen finns nu. Förhandlingarna om 2024 års hyresjustering pågår för fullt. Nu är det viktigare än någonsin att fokusera på annat än kortsiktiga vinster i ett förhandlingsspel. Nu gäller det att fokusera på hyresrättens framtid. Parterna bär ett stort ansvar på sina axlar.

Nathalie Brard
Chef fastighetsmarknad, Fastighetsägarna