VECKANS AKTUELLT | Även om förslaget om en ISK-inspirerad fastighetsskatt är något märkligt så kommer säkert Produktivitetskommissionen komma med många bra förslag – inte minst kan Kristina Alvendals rapport göra stor nytta. Hyresgästerna i Råsunda är priviligierade och får nog acceptera de högre hyrorna, menar vår expertkommentator Viktor Mandel som även ger politikerna ett par kängor kring både amorteringskrav och investeringsstöd. Och han tror att Sven-Olof Johansson kan vara rätt ute när det gäller obligationsmarknaden. Programledare: Anna Bellman.
I våras tillsatte regeringen en så kallad Produktivitetskommission, under ledning av Hans Lindblad. Bostadsmarknaden är en viktig del av kommissionens arbete och Hans Lindblad öppnar för att föreslå ett nytt slags fastighetsskatt, inspirerat av ISK-konton. Det skulle innebära att man tar bort vinstskatterna och istället betalar en viss andel av värdet varje år.
– Produktivitetskommissionen är intressant. De har fått ett brett direktiv att arbeta efter och tittar bostadsmarknaden utifrån flera olika aspekter, både produktion, kommunala regelverk och skatter. Det är egentligen första gången på länge man tar ett större grepp om bostadsfrågan och hur det påverkar landet att ha en så dysfunktionell bostadsmarknad som vi har, säger Viktor Mandel i Veckans Aktuellt.
– Sedan, som vanligt när nationalekonomer är inblandade, kommer frågan om fastighetsskatt upp. De brukar tycka om fastighetsskatt och jag har väl personligen inga problem med det blir nog svårt att få igenom politiskt. Det finns ett grundläggande problem med att beskatta något som inte kommer ut i reda pengar, det är svårt att få folk att gå med på det, den gamla fastighetsskatten uppfattades som illegitim.
– Jag förstår inte riktigt vitsen med det här ISK-tänket – den gamla fastighetsskatten fungerade ju på samma sätt, att man beskattade en liten procentsats.
– Jag har inget emot vinstskatten heller och den är ju dessutom lägre än nästan alla skatter. jag tror inte att den håller tillbaka människor från att flytta heller – folk bor kvar i första hand för att de trivs.
Kristina Alvendal är rätt på det
Kristina Alvendal är en del av Produktivitetskommissionen i och med att hon har fått i uppdrag att skriva en rapport om effektivitetsbristerna i samhällsbyggnadsprocessen. I väntan på hennes rapport kunde vi läsa en sylvass krönika här på Bostadspolitik.se, om kommunernas missbruk av sitt planmonopol.
– Jag var uppe hos Produktivitetskommissionen för någon månad sedan och tog upp precis de här frågorna – Kristina Alvendal är helt rätt på det. Detaljplanerna är ofta onödigt detaljerade och det där med särkrav är snarare regel än undantag. Att det staplas krav ovanpå varann gör processerna långa och dyra och blir stora hinder i utvecklingen.
Alvendal menar att branschen inte vågar opponera sig av rädsla för att hamna i onåd hos kommunerna.
– Precis. Vi tar inte en rättslig kamp mot kommunerna. Vi försöker hitta samarbetsformer – bygglov handlar om tid och tid är av stort värde – och får acceptera vi att en del ligger utanför det korrekta.
– Kristina Alvendal är erfaren och har sett den här problematiken från flera olika perspektiv – jag tror att det kommer många bra förslag ur det här.
Mer flexibla amorteringsregler?
En annan utredning: Det pågår ju en översyn om amorteringskraven och bolånetaket. En kommitté ledd av Peter Englund arbetar med detta och han har nu gjort sin första intervju om arbetet. Budskapet är att vi kan vänta oss ett mer flexibelt regelverk som kan bli ”snällare” mot unga och storstadsbor.
– Både bolånetaket och amorteringskravet är udda konstruktioner. När du är ung uppkommer behovet av bostad tidigare än de höga inkomsterna, då får man acceptera en högre risk och högre belåning när man är ung.
– Reglerade amorteringskrav är skadliga – det vore bättre med individuella prövingar mellan bank och låntagare. Sedan kan det finnas utrymme för flexibilitet – olika yrken har olika löneutveckling, likaså kan man vänta sig att värdeutvecklingen ser bättre ut på vissa orter än andra.
– Det är konstigt att regeringspartierna har behandlat den här frågan som de har gjort efter att de lovade lättnader i valrörelsen. Det finns en tro att alla sorters liberaliseringar leder till ökad inflation – det tror jag inte alls. Och Robert Boije har visat att påverkan vore ytterst liten. I dagens miljö behöver människor hjälpas in på bostadsmarknaden, att lätta på kraven hade varit ett bra sätt.
Hyresgästerna i det här området är priviligierade
Solna kommuns stiftelse Signalisten har i flera år tyckt att hyrorna i området Råsunda har varit alldeles för låga, jämfört med andra lägenheter i området. Sedan 2019 har de drivit en process i hyresnämnden om att det ska genomföras en bruksvärdesprövning av hyrorna i 578 lägenheter. De yrkar på höjningar på mellan 9 och 74 procent, med ett snitt på 25 procent.
– Det här är en effekt av hyressättningssystemet. Det är inte ovanligt att bruksvärdena prövas. På samma sätt som hyresgäster kan få hyran prövad om den ligger för högt ska hyran prövas om den ligger för lågt.
– Solna har stått ut på marknaden med ovanligt låga hyror, speciellt inom Signalisten, då det här är inte överraskande. Min erfarenhet är att hyresgästerna brukar vara medvetna om att de betalar en låg hyra och tittar man på det här området – Råsunda – så ligger bostadsrättspriserna på 70 000 kronor per kvadratmeter. Hyresgästerna är priviligierade i det här området.
Hade byggts även utan investeringsstöd
En annan hyrestvist är precis avgjord. SEB Trygg Liv får till slut 40 miljoner i investeringsstöd och de boende får en lägre hyra.
– Det finns mycket att säga om investeringsstödet, som ju nu inte finns längre. Hade de här husen byggts även utan investeringsstöd? Ja, det är uppenbart eftersom man till och med hade förhandlat fram en hyra som fungerade även utan stöd.
– Investeringsstödet var slarvigt utformat, det fanns stora oklarheter kring utbetalningarna, de tillämpades på olika sätt av olika länsstyrelser. Och hur det togs bort var en lagstiftningsmässig katastrof – en mycket slarvig hantering från statens sida och då handlar det i grunden om investeringar som är extremt långsiktiga och där det behövs klara regler.
Sven-Olof Johansson är rätt på det
Den norska investeringsfonden Norselab har startat en ny fond som ska investera i nordiska fastighetsobligationer, ett ”bottenfiske” som Affärsvärlden uttrycker det.
Fastpartners vd och grundare Sven-Olof Johansson är med på tåget.
– Sven-Olof Johansson är en av dem som tror att räntan kommer att sänkas snabbare än marknaden och de flesta bedömarna tror. Om han får rätt i det så är det så klart attraktivt att kunna köpa högavkastande obligationer till kraftig rabatt.
– Som jag ser det finns det flera obligationer som är kraftigt nedtryckta men där chanserna att de betalas tillbaka i utsatt tid är väldigt goda.
– Men man ska nog vara selektiv kring vilka obligationer man ska välja.