KRÖNIKA | Kommunerna bryter regelmässigt mot lagen. Fastighetsutvecklarna knyter näven i fickan.
Kristina Alvendal funderar på om det är dags att utforma ett tillsynsansvar så att kommunerna inte längre kan missbruka sin ställning.
Under alla år i fastighetsbranschen har jag otaliga gånger stött på det faktum att de privata bolagen som bygger och utvecklar en kommun inte vågar opponera sig eller framföra synpunkter på direkta fel som kommunen gör i sin roll som planmonopolist.
Lyssnar man på en del politiska företrädare får man lätt uppfattningen att dessa ”mångmiljardföretag” utnyttjar kommunerna och att de måste stoppas. Den verkliga sanningen är att många privata fastighetsutvecklare ofta hamnar i underläge gentemot kommunerna.
Svaret alla får är att om det inte passar så kan man bygga någon annanstans. Detta är alltså ett lagbrott
Många är de som vittnar om att de informellt framfört en eller annan synpunkt på till exempel lokala energikrav eller finansiering av rondellen som leder in i ett område där byggnationen skall ske. Svaret alla får är att om det inte passar så kan man bygga någon annanstans. Detta är alltså ett lagbrott. Sedan 2015 är det i lag förbjudet att ställa den typen av särkrav i samband med detaljplaner och exploateringsavtal. Det struntar dock många kommunerna i eftersom de vet att inget fastighetsbolag med självbevarelsedrift rättsligt skulle driva frågan om brott mot särkrav.
Av PBL framgår att: ”Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta eller finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av anläggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvändiga för att detaljplanen ska kunna genomföras.”
Byggherren tuggar ofta i sig kommunens krav eftersom alternativet är värre
Vad är då nödvändigt? Som så mycket annat finns tolkningsutrymmen i lagtexten. Men eftersom kommunerna har planmonopolet brer en tystnadskultur ut sig. Byggherren tuggar ofta i sig kommunens krav eftersom alternativet är värre: Försening, uteblivet bygge eller en omöjlighet att få till andra projekt i samma kommun.
En annan sådan fråga är hur detaljerad en detaljplan skall vara. I PBL står ”Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte.”
I mitt arbete med att skriva en specialistrapport till den av regeringen tillsatta Produktivitetskommissionen blir det uppenbart att denna typ av obalans är problematisk
Hur kan det vara i enlighet med lagen att rita in en byggnad i detaljplanen på centimeternivå? Eller att koppla ett gestaltningsprogram till detaljplanen. Det är dock mer regel än undantag att det fungerar så. Men vilket fastighetsbolag eller verksamhet skulle vilja driva en process för att få detta prövat och därmed försena detaljplaneprocessen ytterligare. Det är därför riskfritt för en kommun att bryta mot lagen både gällande särkrav och onödigt detaljerade detaljplaner.
I mitt arbete med att skriva en specialistrapport till den av regeringen tillsatta Produktivitetskommissionen blir det uppenbart att denna typ av obalans är problematisk. Den skapar i sig långa ledtider eftersom det enda en byggherre har att sätta emot en planmonopolist är förhandling. Och förhandlingar tar tid. Ibland flera år om parterna står långt ifrån varandra. En viktig ingrediens i förhandlingar är att parterna skall vara något sånär jämbördiga. I dessa fall vet båda parterna att det ofta ändå blir som kommunen vill i slutändan.
Då kommer det att finnas ett incitament för byggherrarna och fastighetsbolagen att sluta knyta näven i byxfickan
I enskilda projekt spelar det därför inte alltid så stor roll vad som står i lagen. Den har helt enkelt inte påverkat verkligheten.
Det är därför dags att utforma ett tillsynsansvar så att kommunerna inte kan missbruka sin ställning och bidra till både fördyringar och förseningar. Och visst vore det en intressant tanke att om en och samma kommun får ett visst antal fällningar i ett tillsynsförfarande så förlorar den kommunen sitt planmonopol. Lek med tanken! Kanske kan följderna av detta bli större än att ständigt försöka förändra och förbättra delar i lagstiftningen. Då kommer det att finnas ett incitament för byggherrarna och fastighetsbolagen att sluta knyta näven i byxfickan.
Kristina Alvendal
Stadsbyggnadsexpert och samhällsbyggare
Fotnot: Lyssna gärna på Bopolpodden med Kristina Alvendal från oktober här.
Och hur fan tror du det är för privata markägare utan miljonbelopp i plånboken.
Det är kränkande särbehandling rena lögner, skitsnack bakom ryggen och alla kommunala styrdokument gäller inte, man hugger av paragrafer så man får lagstöd antingen det är skog eller jordbruksmark men aldrig aldrig ställs positiva sidor mot negativa.
Lagen mm är bara till för att kommunen ska hitta ursäkter för att få driva sin personliga åsikt.
Överklagningar är helt värdelösa och vem orkar sitta i år i träta med kommunen länsstyrelsen mark och miljödomstolen och mark och miljööverdomstolen
Ta jäv… förvaltningsdirektören, bygglovsavdelningschefen samt plnavdelningschefen anmäler jäv på ett förhandsbesked.
Men det ”finns inget som stödjer det” enlig länsstyrelsen , fast Det Står i Protokollet
Som vanligt så saknar fastighetsbranschens lobbyister känsla för de FYRA uppgifter en fastighetsägare egentligen har i ett samhälle.
1. Att tillhandahålla fina, funktionella och billiga bostäder och lokaler.
2. Att sköta om de vackra och funktionella befintliga fastigheterna.
3. Att vid behov riva fula och ofunktionella fastigheter.
4. Att vid behov bygga fina, funktionella och billiga bostäder och lokaler.
Då hade man skapat riktigt värde för samhället genom att göra samhället attraktivare, konkurrenskraftigare och hållbart.
Tyvärr har fastighetsbranschen och speciellt de stora inte prioriterat något av dessa uppgifter utan låtit bli att underhålla och förfina befintligt bestånd och bara byggt TÄTT, FULT och med DYRA HYROR.
Helt enkelt prioriterat KORTSIKTIG VINST och FÖRFULA SAMHÄLLET i 100-tals år.
Alla ansvariga (inkl alla som sålt sig) kommer förhoppningsvis offentligt få stå till svars.
När jag läste rapporten blev jag hoppfull och delade den med min politiska ordförande. Efter över ett kvarts sekel in branschen vill jag ånyo hoppas på en svår debatt om de oerhört samhällsviktiga frågorna som åtskilliga regeringar har undvikit eller gjort symbolpolitik av.
Jag har jobbat i sex kommuner, mestadels i höga chefsbefattningar, och har otaliga exempel på kommuners inkompetenta och godtyckliga beslutsgrunder, men inte minst några exempel på det jag mänga gånger har trott vara och i flare fall visat sig var korruption (och har polisanmälts av annan än jag).