Mer frihet i stadsbyggandet med generella detaljplaner

DEBATT | Nyheterna i Stockholms budget innebär ett nytt sätt att arbeta med stadsutveckling. Arkitekten Ola Andersson är positiv och menar att det här öppnar upp för ett stadsbyggande som liknar de mest attraktiva delarna av staden.

Stockholms stad har misslyckats med att nå sitt mål för bostadsbyggande, 140 000 nya bostäder mellan 2010 och 2030. Trots en bred politisk förankring som legat fast trots skiftande majoriteter har det bara färdigställts drygt 55 000 till och med 2022. Stadens budget för 2024 har nu flyttat målstolparna. Först 2035 skall målet vara uppnått.

Det är fortfarande en utmaning. 2019 var antalet färdigställda lägenheter 5 529, det högsta sedan miljonprogrammet. Sedan dess har dock bostadsbyggandet sjunkit. Det minskar ytterligare nu när ränteläget normaliserats. Samtidigt förutsätter bostadsmålet en ökning av antalet nya bostäder per år med mellan fem och tio procent fram till 2035. Hur skall det gå till? Stadens budgetförslag för 2024 ger en fingervisning.

Planprocess

Stockholms modell för planarbete och markanvisning bygger på att byggherrar tar fram förslag på stadens mark. Gillar staden förslagen bekostar byggherren stadens arbete med detaljplanen.

Innan detaljplanen är klar lägger alltså byggherren ned stora summor på projektet och tar hela risken om planen stoppas innan laga kraft. Modellen förutsätter därför att staden, även om byggherren aldrig påbörjar något bygge, inte tar tillbaka marken. Konsekvensen är ett stort antal laga kraftvunna planer där inga bostäder byggs.

Enligt budgeten skall nu staden i ökande omfattning ta fram detaljplaner på eget initiativ. Och har planen vunnit laga kraft innan kan markupplåtelsen, kan den villkoras med att köparen inleder byggandet inom en viss tid.

Staden får då kontroll över takten i genomförandet, och bättre förutsättningar att nå bostadsmålet. Samtidigt innebär det att detaljplanerna måste vara långt mer generella än idag, när planerna skräddarsys efter byggherrens projekt.

Upplåtelseformer

Ett annat problem för bostadsmålet har varit att hälften av de nya bostäderna skall vara bostadsrätter, hälften hyresrätter.

Produktionen av bostadsrätter bygger på att byggherren kan sälja tillräckligt många lägenheter innan bygget ens påbörjas. För att det skall vara möjligt måste priserna förväntas stiga, så att bostäderna är mer värda vid inflyttning än vid köpet. Är köparna osäkra om prisutvecklingen köper de hellre färdiga lägenheter de kan flytta in i direkt.

Prissättningen av bostadsrätter är fri och styrs av utbud och efterfrågan. Ökar utbudet av bostäder snabbare än efterfrågan sjunker priset, vilket blir resultatet av ökande bostadsbyggande. Byggandet av bostadsrätter har alltså en inbyggd broms.

Det gäller inte hyresrätter. Eftersom hyrorna är förhandlade behöver byggherren inte oroa sig för att de plötsligt skall sjunka, så hyresrätter är en säker investering. En konsekvens är att byggandet av bostadsrätter minskat och hyresrätter ökat de senaste åren.

2017 byggdes lika många hyresrätter som bostadsrätter i Stockholms stad, cirka 1 950 vardera. Sedan dess har byggandet av bostadrätter minskat. 2022 färdigställdes bara 1 270 bostadsrätter men 3 300 hyresrätter, nästan dubbelt så många.

Även här innehåller stadens budgetförslag en nyhet. Minst hälften av bostaderna skall vara hyresrätter. Hur många bostadsrätterna skall vara preciseras alltså inte. Det öppnar för en ökad andel hyresrätter.

Stadens exploateringskostnader

Mark för bostadsrätter säljer staden med äganderätt. Byggherren betalar vid tillträdet av marken. Mark för hyresrätter upplåts däremot med tomträtt, vilket innebär att staden får en årlig tomträttsavgäld. Det är i längden fördelaktigare för staden, eftersom det är en regelbunden intäkt för all överskådlig framtid.

När bostadsrättspriserna varit höga har det funnits mycket pengar i projekten. Stadens krav har nämligen varit att de egna kostnaderna skall täckas av intäkten från markförsäljningen i varje enskilt projekt. I projekt där byggrättspriserna var höga blev det mycket över till utformningen av allmänna platser med mera. Den nivån har bildat skola och satt ribban för alla stadens projekt.

Här innehåller budgeten en annan nyhet. 500 miljoner kan flyttas från projekt med höga byggrättspriser till projekt där de är lägre.

Men med ökat byggande av hyresrätter på tomträtt måste stadens exploateringskostnader minska. Kostsam och komplex utformning av allmän plats måste lämnas därhän.

Den allmänna platsen måste förenklas och bygga på en standardiserad gatuutformning, med ett begränsat antal gatutyper, för att staden skall få kontroll över kostnaderna och kunna upplåta mer mark till hyresrätter.

Värdefull naturmark skall naturligtvis bevaras och parker anläggas, men skall inte belasta bostadsbyggandet utan ses som stadens egen investering. Utformning av kvartersmarken måste ske på byggherrens bekostnad.

Bättre stadsbyggande

Att som arkitekt plädera för detta kan verka märkligt. Skulle inte ett stadsbyggande med ett standardiserat gatunät och byggnader styrda av generella detaljplaner ge ett sämre resultat än det som byggs idag?

Svaret är nej. Tvärtom öppnar det för ett stadsbyggande som liknar de mest attraktiva delarna av Stockholm stad, nämligen de delar som utformats efter Lindhagenplanen och dess efterföljare. De har alla tillkommit på detta vis.

Generella detaljplaner skulle kunna ge större frihet för byggherre och arkitekt att utforma projekt. Ett begränsat antal gatutyper skulle kunna göra staden lättare att röra sig i. Det skapar förutsättningar inte bara för tydligare stadsrum utan också bättre kontakter mellan stadsdelarna och bättre förutsättningarna för integrationen i vår segregerade stad.

Det låter väl inte så dumt, eller hur?

Ola Andersson
Arkitekt och delägare i Andersson Arfwedson arkitekter som ritar bostäder i Stockholm