LEDARE | Den svenska hyresbostadsmarknaden är en av världens mest reglerade marknader.
Därför faller ansvaret tungt på politiken nu när sektorn är under press.
Utan vinster försvinner investeringsviljan – och det leder till stora samhällsproblem.
Den svenska fastighetsmarknaden är under press. Anledningen är främst att de ekonomiska förutsättningarna förändrats i grunden. Få sektorer är så kapitalkrävande som fastighetssektorn. Det krävs stora investeringar för att förvärva eller bygga nya fastigheter och bostadssegmentet är lågavkastande. I en tid då räntorna var låga och fastighetsvärderingarna steg kraftigt gick affärerna bra och det var attraktivt att investera i bostadsfastigheter. Så trots att fastighetsbranschen är en kapitaltung bransch att investera i så var möjligheterna då stora. Nu är förutsättningar som bekant radikalt annorlunda.
Den svenska hyresrättsmarknaden är en av de hårdast reglerade i hela världen. Det gör att ansvaret för att lösa problemen faller tungt på politiken när sektorn nu har en helt annan ekonomisk utmaning än tidigare
Höga räntor och hög inflation driver ned fastighetsvärderingarna och upp avkastningskraven. Samtidigt får inte fastighetsägarna täckning för kostnadsökningarna i de årliga hyresförhandlingarna. I grunden handlar det om enkel matematik. Ska sektorn fortsätta vara attraktiv för investeringar måste avkastningen spegla den nya ekonomiska realiteteten, något som är svårt och utmanande. Den svenska hyresrättsmarknaden är en av de hårdast reglerade i hela världen. Det gör att ansvaret för att lösa problemen faller tungt på politiken när sektorn nu har en helt annan ekonomisk utmaning än tidigare.
Säkert tycker en del att ”det är väl ett problem för ägarna och inte för samhället”. Tvärtom skulle jag säga
Huvudproblemet är att de årliga hyresjusteringarna inte täcker kostnadsutvecklingen, vare sig på kort eller lång sikt och så har det sett ut länge. Det svenska förhandlingssystemet har under lång tid varit dysfunktionellt vilket sakta men säkert leder till att den ekonomiska hållbarheten i att äga och förvalta hyresfastigheter urholkas. Säkert tycker en del att ”det är väl ett problem för ägarna och inte för samhället”. Tvärtom skulle jag säga. Om det långsiktigt inte är ekonomiskt hållbart att investera i hyresfastigheter så kommer kapitalet placeras på andra marknader eller i andra tillgångsslag.
För det svenska samhället skulle det leda till stora samhällsproblem med försämrade bostadsmiljöer, sämre tillgång till bostäder och i förlängningen ett ökat utanförskap. Det går inte att bygga och upprätthålla ett sammanhållet samhälle om bostadssektorn inte fungerar. Då rasar till slut sammanhållningen samman fullständigt och de mest utsatta lämnas övergivna.
Ytterst handlar det om att risken i investerande i hyresrätter måste balanseras med en rimlig avkastning. Gör den inte det kommer investerandet i svenska hyresrätter att sjunka markant
Ekonomisk hållbarhet handlar till slut om resultatet på sista raden. Vinsten helt enkelt. Om avkastningen på insatt kapital av ägarna blir för låg eller negativ kommer viljan att investera och äga hyresrätter sjunka snabbt. Ytterst handlar det om att risken i investerande i hyresrätter måste balanseras med en rimlig avkastning. Gör den inte det kommer investerandet i svenska hyresrätter att sjunka markant.
Låt oss ändå påminna oss om att de allra flesta ägarna av hyresfastigheter är mycket långsiktiga i sitt ägande. Det är inte ovanligt att perspektivet är för alltid. Det gör att många återinvesterar hela eller delar av vinsterna in i bolaget för att investera i befintliga fastigheter eller i nya. Ansvarstagandet är stort för att över tid säkerställa att såväl fastigheternas skick som servicen till kunderna upprätthålls och förbättras. Dessutom bidrar många fastighetsägare med ett större samhällsansvarstagande än bara förvaltandet av sina egna fastigheter.
Utan vinster kan nämligen fastighetsbolag inte klara sitt kärnuppdrag och utan fungerande fastighetsbolag kommer den svenska bostadsmarknaden vara fortsatt dysfunktionell
Den som månar om hyresgästernas framtid, fastigheternas skick och en fungerande bostadsmarknad, den ser också till att stå upp för fastighetsbolagens möjlighet att göra vinster. Utan vinster kan nämligen fastighetsbolag inte klara sitt kärnuppdrag och utan fungerande fastighetsbolag kommer den svenska bostadsmarknaden vara fortsatt dysfunktionell. Konsekvensen av en än sämre bostadsmarknad förskräcker. Det kommer förr eller senare leda till stora samhällsproblem. Dessa problem kan undvikas genom att reformer genomförs som underlättar ägandet och utvecklandet av hyresfastigheter. En av de reformerna måste vara att stärka möjligheterna till en rimlig avkastning på ägandet av svenska hyresfastigheter. Utan vinster blir det inga framtida fastighetsinvesteringar.
Kent Persson
Vd, Bopol AB som driver Bostadspolitik.se
Samhällspolitisk chef, Heimstaden