VECKANS AKTUELLT | Att Boverkets generaldirektör öppnar för social housing är välkommet och deras nyss sänkta prognos bekräftar att bostadsbyggandet är i fortsatt fritt fall. Regeringen får låga betyg för sitt första år vid makten – kraftigare åtgärder behövs om de dystra trenderna ska brytas, menar vår expertkommentator Kent Persson, som tycker att det är obegripligt att parterna kommer fram till så olika hyresökningar när de ska utgå från samma modell – risk för ännu ett fiasko-år för trepartsöverenskommelsen. Programledare: Anna Bellman.
Först – vi ser gärna att du som lyssnar på Veckans Aktuellt hjälper oss att förbättra formatet. Vi vill att du svarar på några enkla enkätfrågor, som du hittar här.
Social housing har varit ett begrepp som man länge har varit försiktig med att använda i Sverige. Men det börjar ändras och i helgen menade Boverkets generaldirektör Anders Sjelvgren att det kan vara dags att titta på social housing i Sverige.
– Det är välkommet, äntligen! Vi är några som har försökt att lyfta frågan. Vi måste få en diskussion om hur vi kan skapa en heltäckande social bostadspolitik, där man även tittar på dem som har det allra tuffast. Om det sedan kallas social housing eller något annat spelar ingen roll men det här etiketterandet har stått i vägen för debatten, det har gjort att det inte har blivit någon konstruktiv debatt, säger Kent Persson i podden.
Fortsatt fritt fall i bostadsbyggandet
Boverket har också kommit med en uppdaterad prognos över bostadsbyggandet – man reviderar ner sin prognos för antalet påbörjade bostäder 2024 till 19 500 bostäder, 2 000 färre än i juniprognosen.
– Det är fortsatt fritt fall i bostadsbyggandet och jag tror inte att vi har sett botten än. Även Boverket signalerar att det här kan pågå ända till 2030. Bristen på bostäder kommer att leda till stora problem för dem som behöver bostäder och det kommer också innebära stora samhällsproblem.
– Det är i dag väldigt svårt att räkna hem nyproduktionsprojekt. För det ägda boendet finns det ingen efterfrågan, folk vill inte belåna sig för sitt livs investering i de här osäkra tiderna. För det hyrda boendet finns en grundproblematik i hyressättningsmodellen. Vi får helt enkelt inte de hyresnivåer som behövs. Med sjunkande fastighetsvärden och högre byggkostnader är det helt enkelt så i dag att när huset är färdigt har det kostat mer att bygga än det är värt. Och så kommer det att vara så länge politiken inte kommer med reformer. Och det är bekymmersamt ur flera perspektiv, bland annat gör det att lågkonjunkturen kommer att bita sig kvar längre.
Låga betyg för regeringens första år
De flesta i branschen är överens om att behövs politiska åtgärder för att få fart på bostadsbyggandet. I onsdags var det exakt ett år sedan den nuvarande regeringen och bostadsminister Andreas Carlson tillträdde, något som Fastighetssverige uppmärksammade i veckan. Fem branschprofiler fick uttala sig och betygsätta regeringens bostadspolitik det första året. Alla fem gav betyget 2, bland andra Kent Persson.
– Bostadspolitiken har kommit i skymundan trots de stora problemen. Man skjuter problemen framför sig och då växer de sig ännu större.
– Samtidigt har det Andreas Carlson har kommit med, kring regelförenklingar och annat, varit bra. Problemet är att det tar tid för åtgärderna att ge effekt och kan man ändå inte få ihop finansieringen till nya projekt så spelar det ingen roll att reglerna är förenklade, men kommer inte igång ändå.
– Vad regeringen kan göra för det ägda boendet är till exempel att lätta på amorteringskraven, införa startlånet, det är snabba åtgärder.
– För det hyrda boendet finns den färdigutredda frågan om fri hyressättning på nyproduktion.
Stenhård kritik mot kommunerna från arkitekthåll
Kommunernas agerande i planprocessen är ofta en bromskloss för bostadsbyggandet. Jesper Lövkvist på arkitektbyrån Utopia lyfter detta i en debattartikel och han kommer med stenhård kritik.
– Man kan konstatera att det ser väldigt olika ut mellan olika kommuner. Grundläggande förutsättningar är dels att kommunen är lösningsorienterad. Men det finns också problemorienterade kommuner och då blir det mycket längre processer. Stora kommuner har ofta fler beslutsnivåer, det leder också till längre processer – det kan vara enklare och mer pragmatiskt i mindre kommuner.
– En sak som leder till frustration hos utvecklare är den stora personalomsättningen som ofta finns hos kommunerna. Det krävs erfarenhet för att agera tryggt i rollen mellan politikerna och utvecklarna och det är ofta den erfarenheten saknas.
Trovärdigheten sätts på spel
Förhandlingarna om 2024 års hyror har börjat, Fastighetsägarna har kommit med yrkanden, oftast runt 10–12 procent. En del allmännyttiga yrkanden har kommit, Framtiden på 6,95 till exempel och Gotlandshem sticker ut med sitt 17,5-procentiga yrkande. Nu har Hyresgästföreningen kommit med ett motbud i Stockholm – där Fastighetsägarnas yrkande ligger på 12 procent. Hyresgästföreningens motbud ligger på 3,3 procent.
– Det här visar att vi kommer få besvärliga förhandlingar som riskerar att ta väldigt lång tid. Många kommer att vilja använda oberoende tvistelösning.
– Från centralt håll har de tre parterna kommit fram till vilka parametrar man ska ta hänsyn till när man räknar fram hyreshöjningarna. Att man då kommer fram till så olika nivåer – det är helt obegripligt.
– Det borde vara enkel matematik. Fastighetsägarna har visat hur de kommer fram till kostnadsökningarna som man behöver få täckning för – det visar att de egentligen hade behövt mer än tolv procent. Hur man hamnar på drygt tre procent, som inte är i närheten av att täcka kostnadsökningarna, det är obegripligt och det riskerar trovärdigheten för hela förhandlingssystemet.
Hela Europa behöver ställa om
EU håller på med att arbeta fram krav på renoveringar för att få ner energianvändningen. De här kraven har kritiserats hårt men nu ska man ha nått en kompromiss som går ut på att man inte längre ska ställa krav på renoveringar av enskilda fastigheter. Istället ska krav ställas på den genomsnittliga energiprestandan sammantaget i varje medlemsland.
– Det här är ett steg i rätt riktning, vi var många som var bekymrade över grundförslaget som hade inneburit enorma kostnader. Sverige behöver ställa om, men vi behöver lägga kraft på de sämsta fastigheterna, överlag har vi ett bra bestånd i Sverige.
– Vi behöver nu få in i diskussionen att hela Europa behöver ställa om. Vi har kommit långt i Sverige, tyngdpunkten borde ligga på de länder som ligger sämst till i omställningen.