DEBATT | Bostadsbyggandet rasar och förslagen på vad som bör göras haglar. Bland förslagen märks krav på kommuner att sänka begärt pris på mark för att minska bostadsutvecklares totala byggkostnad. För de flesta kommuner är det svårt att göra utan att kommunens skattebetalare får stå för notan. Ett alternativ är att sänka parkeringstalet vilket också kan förbättra bostadsutvecklarens kalkyl betydligt. Att göra det kostar inte kommunen ett öre och är dessutom bra för miljön, skriver kommunrådgivaren Alarik von Hofsten.
Med dagens finansiella situation måste bostadsutvecklare vända på varje krona för att få ihop en gångbar kalkyl. Kravet på kommuner att sänka priset på mark framförs därför ofta. Ett exempel är en kommentar i Veckans Aktuellt från Lennart Weiss, chefredaktör/expertkommentator på Bostadspolitik.se och kommersiell direktör på Veidekke, och en av landets mest insiktsfulla bostadsdebattörer.
Men riktigt så enkelt är det inte, i varje fall inte om man gör en konsekvensanalys för vad det innebär för kommunerna.
Att sälja till underpris eller skänka bort marken betraktas som ett otillåtet statsstöd
För det första kan inte kommuner sälja mark till underpris utan att beakta de så kallade statsstödsreglerna. Att sälja till underpris eller skänka bort marken betraktas som ett otillåtet statsstöd till enskild näringsidkare. Därför är det normala att kommuner säljer mark till marknadspris, alltså till de aktörer som är villiga att betala bäst.
Alla kommuner jag pratat med vittnar om att förfrågningar om att få markanvisningar (option på att köpa mark) inte mattats nämnvärt. Förr eller senare återkommer byggandet och då behöver bostadsutvecklare mark. I nu rådande byggkonjunktur kan det förstås finnas olika bedömning av vad marknadspriset är. I ett sådant läge kan det vara rationellt för kommuner att avvakta. I speciella fall, som i anslutning till de stora industrisatsningarna i norr, kan det ändå finnas skäl för de berörda kommunerna att agera nu och inte avvakta eftersom det kan få så stora följdeffekter.
Att höja kommunalskatten för att hålla i gång bostadsbyggande är ett svårsålt budskap för kommunpolitiker med ambition att bli omvalda
För det andra är inte byggrättsintäkter en ren inkomst för de allra flesta kommuner.
Det mesta går åt till att täcka direkta kostnader och för indirekta kostnader för infrastruktur som publika ytor, torg, parker, cykelstråk, tillfartsvägar, skolor, förskolor, vårdboende, kultur & fritidsanläggningar och annat som följer av att kommunen får fler bostäder och invånare. Därtill kan läggas att kommunerna också drabbats av höjda byggkostnader, precis som utvecklarna.
Om kommunen reducerar markintäkten eller helt efterskänker den måste kommunens infrastrukturkostnader täckas på annat sätt, troligen av skattebetalarna. Att höja kommunalskatten för att hålla i gång bostadsbyggande är ett svårsålt budskap för kommunpolitiker med ambition att bli omvalda.
Sänks p-talet till 0,7 platser/lägenhet sparar bostadsutvecklaren 13,5 miljoner kronor
Parkeringstalet (p-talet) styr hur många parkeringsplatser som måste byggas i anslutning till bostäderna. Det är vanligt att kommunens p-tal är tilltagna i överkant med resultatet att det byggs fler p-platser än vad som i praktiken behövs. Om kommuner vill hjälpa bostadsutvecklare som ska bygga flerbostadshus så är en sänkning av p-talet en metod värd att studera närmare. Om det gäller flerbostadshus i någorlunda tättbefolkade områden innebär kommunens krav att parkering måste ordnas i garage under huset. Det fördyrar byggkostnaden avsevärt. Ofta används 450 000 kronor per plats i garage som en schablon.
Om kommunen exempelvis kräver att varje lägenhet i ett kvarter med 100 lägenheter ska ha tillgång till en parkering innebär det en kostnad på minst 45 miljoner kronor. Sänks p-talet till 0,7 platser/lägenhet sparar bostadsutvecklaren 13,5 miljoner kronor. Om byggrätterna i samma projekt kostar 8 000 kronor per kvadratmeter så är sänkningen av p-talet värdemässigt jämbördigt med en byggrättsrabatt om drygt 20 procent. Utfallet varierar naturligtvis med vilka p-tal som gällde från början, markpriset och bedömd kostnad för att bygga parkeringsgarage.
Avslutningsvis kan man fundera på om det är kommunerna som via sänkta markpriser och/eller sänkta p-tal ensam ska stå för att bostadsutvecklarens kalkyl går ihop
Genom olika mobilitetstjänster kan nackdelar med färre p-platser överbryggas. Minskade krav på p-platser i garage eller P-hus har dessutom positiva miljöeffekter. Det går åt mindre betong och andra insatsvaror vilket minskar byggprojektets CO2-avtryck.
Avslutningsvis kan man fundera på om det är kommunerna som via sänkta markpriser och/eller sänkta p-tal ensam ska stå för att bostadsutvecklarens kalkyl går ihop. Det vore inte orimligt att förvänta sig att bostadsutvecklarna sänker sin produktionskostnad i någon del med motsvarande summa. Det är naturligtvis svårt att följa upp men som ambition är det värt att beakta.
Alarik von Hofsten
Frilansande stadsutvecklare och rådgivare till kommuner