VECKANS AKTUELLT | Mycket välkommet besked att det ska bli lättare att vräka hyresgäster om boende i lägenheten begår grova brott och att större hänsyn ska tas till de skötsamma grannarna. Alla förslag som förenklar kring detaljplaner och exploateringsavtal är välkomna tycker vår expertkommentator Viktor Mandel, som inte är helt övertygad om de långsiktiga bostadsbehoven i Norrland och förklarar hur han som investerare tänker kring situationen. Han menar också att Fastighetsägarna har ansträngt sig – för att lägga låga yrkanden i hyresförhandlingarna.
Anna Bellman programleder Veckans Aktuellt.
På onsdagen lämnade utredaren Thomas Edling över utredningen Tryggare bostadsområden till justitieminister Gunnar Strömmer. Utgångspunkten är att man ska prioritera skötsamma hyresgästers intresse av att bo i ett tryggt område och det här innebär att det ska bli lättare att avhysa hyresgäster som begår grova brott. Även om inneboende eller barn till hyresgäster begår brott ska de kunna vräkas, och det ska inte bara handla om brott som begås i lägenheten eller trappuppgången utan också i ”närområdet”. Det hela ska nu ut på remiss men planen är att införa de nya lagarna från 1 januari 2025.
– Ett välkommet förslag. Hyreslagen är anpassad efter en annan tid, då problemen var bordeller eller spelklubbar i lägenheterna. I dag är problemen andra, det handlar om otrygghet och brottslighet ute i bostadsområdena. Det här blir ett välkommet verktyg för att få mer trygghet i bostadsområdena – en mer uppdaterad och modern lagstiftning, säger Viktor Mandel i Veckans Aktuellt.
Vissa menar att det här blir en typ av kollektiv bestraffning, när hela familjer vräks för att barn begår brott.
– Man får se till skadan som uppstår av att vissa hyresgäster, eller närstående, skapar störningar som hela grannskapet blir lidande av. Den skadan är större än den som drabbar den enskilde hyresgästen som får flytta.
– En utmaning med det här är att det ofta tar väldigt lång tid, från att brottet begås till att man kan avhysa en hyresgäst. Det problemet försvinner inte, men det här blir ett verktyg till att hantera det med.
Oprövade industrier – hur långsiktiga är behoven egentligen?
Socialdemokraterna föreslår i sin skuggbudget ett produktionsstöd på tre miljarder som ska gå till orter som har stora industriinvesteringar på gång, och även till orter som behöver fler studentbostäder.
De föreslår också en statlig byggkredit på fem miljarder kronor per år.
– Det positiva är att Socialdemokraterna har identifierat att vi har en utmaning när det gäller nyproduktion av bostäder. Frågan är om de här åtgärderna löser några problem?
– När det gäller industriorterna är grundfrågan om det är långsiktiga behov som tillgodoses. Det är ganska oprövade industrier, man vet inte hur många bostäder som behövs eller hur lång tid de behövs. Om marknaden hade varit övertygad hade det inte varit så stora problem med att bygga där. Jag har själv lagt ganska mycket tid i städer som Skellefteå och Kiruna de senaste åren och jag landar i att jag behöver ha högre avskrivningstakt på nyproduktion i de här marknaderna då den underliggande efterfrågan är svår att bedöma – den är stark i dag, men hur är den om 14 eller 34 år? Behöver man skriva av tillgångarna i högre takt, behövs en högre direktavkastning och för att få det behövs högre hyror och frågan är hur höga hyror hyresgästerna är beredda att betala?
Allt som förenklar detaljplaneprocessen är välkommet
I tisdags gav bostadsminister Andreas Carlson Boverket två olika uppdrag. De ska se över regelverket för ändring av detaljplaner och olagliga planbestämmelser.
Och de ska ta fram en vägledning för arbete med exploateringsavtal.
– Det är tidskrävande och komplicerat att driva detaljplaner – alla förslag som kan göra processen mer effektiv är välkomna.
– Det är också välkommet om man kan räta upp riktlinjerna kring exploateringsavtalet. Det finns en stor osäkerhet där – olika kommuner har olika villkor. Samma kommun kan på kort tid ändra på sina villkor och så vidare. Det är välkommet att det blir tydligare.
Stora skillnader mellan kommunala yrkanden
Hyresförhandlingarna har dragit igång, och en del aktörer har kommit med yrkanden. Fastighetsägarnas yrkanden ligger på mellan 10 och 12 procent på många olika ställen i landet. Framtiden i Göteborg ligger på 6,95 procent – och för några dagar sedan kom ett rekordyrkande från kommunala Gotlandshem – 17,53 procent.
– Gotlandshem har beräknat sina kostnadsökningar och kommer fram till 17,53 procent. Sedan tillkommer parametrarna fastighetsägarnas och hyresgästernas intresse och dem har de inte tagit med i beräkningarna för sitt yrkande. Övriga har tagit med det och därför landat lägre.
Om den stora skillnaden mellan Framtidens och Gotlandshems yrkanden säger Viktor Mandel:
– Det är stor skillnad mellan bolagen – Framtiden är en gigant, Gotlandshem en liten aktör. Framtiden har låg belåning, 20 procent tror jag, medan Gotlandshem har 50 procents belåning. Med det sagt tycker jag ändå att Framtidens yrkande är väldigt lågt, de måste ha en väldigt effektiv förvaltningsorganisation för att kunna driva det med en så liten ökning.
Fastighetsägarna anstränger sig för att komma fram till en så låg ökning som möjligt
Fastighetsägarna Stockholm har i ett blogginlägg förklarat hur de kommer fram till sitt yrkande på tolv procent De går igenom alla parametrar som kostnadsökningar för taxor, förvaltningskostnader och räntor och de beräknar den ekonomiska utvecklingens påverkan med BNP och inflation. Det är de här parametrarna de ska ta hänsyn till enligt trepartsmodellen. De kommer då fram till 14,1 procent.
De skriver sedan:
”Enligt Fastighetsägarna är det, utifrån trepartens modell, rimligt att justeringen av hyresnivån under 2024 borde överstiga den beräknade kostnadsutvecklingen på 14,1 procent Till följd av hushållens nuvarande svaga inkomstutveckling har Fastighetsägarna valt att justera ned sitt yrkande till 12 procent, trots att den nedjusteringen inte med självklarhet kan motiveras av modellen.”
– Jag tycker att de gör rimliga beräkningar, men anstränger sig för att komma fram till så låg hyresökning som möjligt och det kan väl jag som fastighetsägare ha synpunkter på. De använder en väldigt låg viktning för räntornas betydelse och sedan avrundar de nedåt.
– När det gäller hyreshöjningarna ska man ha respekt för att det ser olika ut på olika håll. På vissa håll är det orimligt att höja hyran speciellt mycket – där finns helt enkelt inte betalningsförmågan eller betalningsviljan – medan man på andra håll både behöver och kan höja hyran mycket mer.
Samtidigt tycker Hyresgästföreningen att alla yrkanden som har kommit är alldeles för höga, även Framtidens i Göteborg.
– Jag har långt ifrån full insyn i hur de argumenterar men de tycks anse att den totala kostnadsutvecklingen inte är en relevant parameter, och att man istället ska utgå från de svagaste hyresgästernas ekonomiska situation. Så de landar väl efter noga överväganden på att de kan acceptera att hyran ligger kvar på oförändrade nivåer…