BOPOLPODDEN | Titania arbetar med egensatta hyror – och menar att Stockholms hyresmarknad är kraftigt underprissatt. Hör grundaren och vd:n Einar Janson i ett samtal om de oerhört stora utmaningarna på bostadsutvecklare just nu – men också om möjligheterna framåt och hur han vill utveckla och lyfta de utsatta områdena i Stockholm: ”Bygg stora volymer i Rinkeby centrum.” Kent Persson kommenterar och menar att Stockholms politiker borde lyssna på Einar Janson – och visa mod i utvecklingen av utanförskapsområden.
Anna Bellman programleder som vanligt Bopolpodden.
Att Titanias grundare och storägare Einar Janson skulle bli bostadsutvecklare var verkligen ingen självklarhet från början. Istället siktade han på att bli – läkare.
– Jag pluggade en termin, men kände att jag ville plugga lite olika saker – och sedan kom jag aldrig tillbaka.
”Jag kunde ingenting”
Istället, parallellt med studierna, började han renovera badrum hos privatpersoner tillsammans med en kompis – trots att han egentligen saknade kunskaperna.
– Jag kunde ingenting. Men det gick bra ändå. Vi såg till att läsa på, frågade andra och var väl ganska händiga. Vissa områden, som el och vissa rörarbeten, lejde vi bort. Annars såg vi till att göra kunderna nöjda.
I början gjorde han detta som ett sidoprojekt för att finansiera studierna, men det gick så bra att han valde att lägga av helt med pluggandet.
– Efter två år kom min bror och min svåger in i bolaget, vi startade aktiebolag och blev lite för stora för att bara hålla på hos privatpersoner, så vi började arbeta med bostadsrättsföreningar och fastighetsbolag.
2014 började Titania successivt att gå över från att göra arbeten för andra till att genomföra egna projekt, vilket man i dag är helt fokuserat på – att bygga och förvalta bostadsfastigheter i Stockholmsregionen.
Titania kommer i slutet av 2023 att ha cirka 500 lägenheter i egen förvaltning, bolaget har sedan cirka 3 500 lägenheter i olika skeden.
Noterades på toppen
För två år sedan noterades bolaget på First North – detta var på den absoluta toppen av bostadsutvecklingskonjunkturen och siktet var inställt på att ta in pengar via obligationer till låga räntor och att sätta foten hårt på gaspedalen. Men – några månader efter noteringen startade Rysslands invasionskrig i Ukraina, inflationen satte fart, räntorna höjdes, och i dag är hela branschen i djup kris.
– Det är väldigt mycket som har hänt på två år. Den del av marknaden som ser värst ut är att sälja bostadsrätter och lägga lån i föreningarna – den marknaden är helt stendöd. Samtidigt ser vi att hyresnivåerna för nyproducerade hyresrätter har blivit högre än vi hade räknat med.
I Titanias Q2-rapport skrev Einar Janson ett vd-ord som Bostadspolitik.se:s expert Viktor Mandel i Veckans Aktuellt beskrev som ”uppfriskande” i sin ärlighet kring problemen kring marknaden.
Men i vd-ordet lyfte Einar Janson även att förhandlade hyror i nyproduktion nu ligger 20–25 procent högre än 2022.
– Det är svårt att hitta statistik i exakt samma områden så man får göra andra jämförelser. Men ett exempel är att det sattes presumtionshyror i Vegastaden i början av 2022 på 2 061 kronor i normhyra. Nyligen sattes presumtionshyror i Täby, i ett område där BRF-priserna ligger på samma nivåer som i Vegastaden, på 2 600 kronor per kvadratmeter. Yieldnivåerna ska ligga på 3,98 (Täby) och 4,01 enligt Datscha, så det känns jämförbart. Där har vi en hyresutveckling på 26 procent.
– När man läser tidningarna står det bara att Fastighetsägarna fick 4,2 procent i hyresökning, inte ens halva inflationen, men när det gäller nyproduktion har hyrorna alltså gått upp mer än inflationen och produktionskostnaderna.
– Det här beror ju på hyresregleringen. Det finns en god betalningsförmåga i Stockholm, men hyresnivåerna är artificiellt låga.
”Inga hyresgäster som går på bidrag”
Titania använder inte presumtionshyror, utan bara egensatta hyror.
– Vi sätter en nivå som är skälig, eller inte uppenbart oskälig, för orten. Vi ställer rimliga inkomstkrav på hyresgästerna, och skriver in en upptrappning av hyran på vanligtvis tre år framåt. Så länge vi inte får för hög omflyttning har vi rätt hyra.
– När vi berättar om det här kommer ofta invändningar om att vi har försörjningsstöd som en ”krockkudde” i Alby men så är det inte, det handlar om fördomar mot området. Vi har inga hyresgäster som går på bidrag.
Samtidigt har Titania en relativt hög omflyttning.
– Vi ser inte på samma sätt som alla andra i Sverige på omflyttning. Kojamo i Finland har ungefär 25 procent i omflyttning på ett år, och vi tänker på ungefär samma sätt, att det kan vara en lämplig nivå. Den nya hyresgästen får sedan ett nytt avtal.
– De flesta som flyttar in i nyproducerade hyresrätter i Stockholm ser inte det som ett långsiktigt boende. Och de vet att det är dyrt. De bor där i några år, sedan flyttar de till en äldre lägenhet eller köper ett boende.
Vill bygga i stora volymer i Rinkeby eller Husby centrum
Einar Janson menar att hela området runt Titanias projekt i Alby har lyfts, och att modellen kan överföras på många fler utanförskapsområden.
– Hade vi byggt ett litet fill in-projekt så hade man inte varit beredd att betala 25 procent mer i hyra än i grannhuset. Men med 14 byggnader förändras området – och även om det här känns som premium i området så har de befintliga boenden tagit till sig området och ser torget som ”deras”.
– Det finns mängder av områden man kan göra så här med. Tryck ner den här typen av bebyggelse rakt över Rinkeby centrum eller Husby centrum! Det här är ett bidrag till lösningen på ett av Sveriges största samhällsproblem.
Förkastar hyressättningssystemet
Titania verkar alltså i princip utanför det vanliga hyressättningssystemet, som Einar Janson mer eller mindre förkastar.
– Det är totalt omöjligt att dechiffrera eller förklara. Det finns inga kvantifierbara variabler, det är obegripligt för utländska investerare och frågar man svenska fastighetsbolag så medger de också att det är omöjligt att förstå eftersom det inte bygger på några absoluta parametrar.
Titania har fått lätta foten från gaspedalen – finansieringsfrågan är central för hur bolaget ska agera framåt, om man kan gå igång med nya projekt eller avvakta. Bolaget har en obligation som löper ut 2024. Siktet är inställt på att förlänga den, men att göra om den till en social och grön obligation.
– Kan vi inte det så är alternativet att sälja förvaltningsfastigheter. Det vi inte vill sälja är våra projekt, det är där de stora vinsterna kan göras framöver.
Titanias börsintroduktion var bra så tillvida att det var rätt tajming att ta in nytt kapital – men det var fel tajming för nya investerare att gå in i bolaget. Teckningskursen var 20 kronor per aktie, första handelsdagen handlades den på 24 kronor, men nu handlas den runt fyra kronor.
”Det har byggts för lite i Stockholm”
– Det är jättetråkigt, jag vill så klart att alla som gick in och investerade ska få bra avkastning. Många anställda gick in, och jag har själv en majoritet av allt jag äger i bolaget.
– Men man får se det som en långsiktig investering och om man trodde att bostadsutveckling skulle stå emot en stor makroekonomisk nedgång så var detta fel aktie att köpa.
– Och det finns en viss säkerhet i det underliggande behovet. Under minst 30 års tid har det byggts för lite i Stockholm och nu byggs det ännu mindre. Samtidigt är Stockholm ett tillväxtcentra. Underutbudet relativt efterfrågan ökar hela tiden.
Einar Janson har receptet för hur man kan får fart på bostadsbyggandet igen klart för sig: Fri hyressättning i nyproduktion.
– Nyproduktionshyrorna måste släppas fria. Då får utländska och även svenska investerare en säkerhet; man vet att man inte blir återbetalningsskyldig.
– Befintliga hyresgäster ska självklart inte drabbas av plötsliga hyreshöjningar. Men tomma lägenheter som produceras till en hög kostnad – där måste man släppa hyrorna fria.
Bostadspolitik.se:s Kent Persson kommenterar:
– Ett uppfriskande samtal. Einar Janson är selfmade i allra högsta grad, och han kan mycket om själva hantverket. Jag tror att det är en enorm styrka för bolaget att ha en stark ägare som kan hantverket, inte bara det finansiella systemet.
– Jag tror också att han kommer att leda Titania framgångsrikt genom krisen, de har en del bostäder i förvaltning och har projekt med låga ingångsvärden. De kan gå igenom krisen som en av de starkare aktörerna inom bostadsutveckling i Stockholmsområdet – och det behövs verkligen starka bolag som törs investera i hyresrätten.
Einar Janson menar samtidigt att fri hyressättning i nyproduktion är en förutsättning för att byggandet av hyresrätter ska komma igång.
– Jag instämmer i den analysen. Det är stora problem med de årliga hyresjusteringarna. Nyproduktionen behöver släppas fri för att man ska kunna få igång investeringar i hyresrätten.
Angående Titanias fokus på att bygga i utsatta områden säger Kent Persson:
– Det är väldigt spännande att en selfmade entreprenör som Einar Janson väljer att bygga på det här sättet. Han beskriver hur det finns en stor köpkraft och vilja att betala högre hyror. Och han tar samhällsansvar genom att bygga i de områdena. Det är intressant med hans tankar om att bygga större volymer, att skapa hyresrätter av hög kvalitet – det förändrar de här områdena i grunden. Från att vara områden där majoriteten av de boende inte går till jobbet på morgonen till – vanliga områden. Det här är ett sätt att bryta utanförskapet och vi behöver modiga kommunpolitiker, som borde lyssna mer på Einar Janson och släppa tankarna på att det måste vara billiga hyresrätter som ska skapas i de här områdena.