Nej Carlson & Svantesson – det här duger inte

LEDARE | Budgetförslagen är vällovliga – men bostadsbyggandet befinner sig i den största krisen på 30 år.
Om detta är allt regeringen har att komma med – då kommer det att stå Sverige dyrt de kommande åren.

I går lyfte så regeringen något på locket inför den samlade presentationen av budgetproposition 2024 som sker den 20 september. Man gjorde det med tre förslag med det uttalade syftet att parera den mycket allvarliga krisen på bostadsmarknaden. Hur man lyckades? Tyvärr inget vidare. I sig är det inget fel på de tre åtgärder som presenterades men som recept för att mota den rådande bostadskrisen duger det inte alls. Den fråga som nu alla ställer sig är om det kommer mer eller om ”this is it”. Om det senare kan regeringen snart räkna med en massiv kritikstorm parad med djup besvikelse.

Därmed har bostadsmarknaden drabbats av en ”efterfrågekris”. Men det stannar inte där

Problemet kan en smula förenklat beskrivas på följande sätt: Inflation och räntor har medfört att hushållens inkomster realt är tillbaka på 2013 års nivå. För hushåll i ägt boende är situationen särskilt prekär. Dessa hushåll har drabbats av ökade amorteringsbetalningar (skärpta amorteringskrav), stigande räntor samt högre avgifter. Veidekkes marknadsanalys från maj i år visar att marknadsdjupet, det vill säga hushållens ”köpkraftiga efterfrågan”, har halverats. Därmed har bostadsmarknaden drabbats av en ”efterfrågekris”. Men det stannar inte där.

Kombinationen av ökade byggkostnader och fallande priser på andrahandsmarknaden innebär att det är svårt, eller nära nog omöjligt att få ihop en nyproduktionskalkyl. Ovanpå detta har finansieringsmarknaden frusit till is. Situationen kan summeras i fyra finansiellt och ekonomiskt relaterade problem.

• Bristande lönsamhet/ omöjliga kalkyler.
• Svårigheter att erhålla långsiktig finansiering.
• Svårt att få byggkreditiv till rimliga villkor och säljgrader.
• Kreditbegränsade hushåll, det vill säga svårt för hushåll även med goda inkomster att få ett bolån.

Veidekkes marknadsanalys från i våras (Kollaps för bostadsbyggandet) visar att det kommer att krävas flera år av reallöneförbättringar för att bostadsmarknaden av egen kraft ska återhämta sig. Så långt som Veidekkes köpkraftsanalys sträcker sig, fram till 2025, finns inget hopp om vändning i sikte. Därefter kanske man kan hoppas på en långsam återhämtning, i takt med att inflation och räntor faller tillbaka och hushållen åter får mer pengar i plånboken. Men det kommer som sagt att ta tid, sannolikt bort mot decennieskiftet. Till detta behöver finansieringsmarknaderna tina upp, vilket är minst sagt osäkert i ljuset av den kampanj som Riksbanken och Finansinspektionen driver mot all form av lånedriven bostadsfinansiering, oavsett om den baseras på hushållen, fastighetsbolagen eller bankerna.

Besvaras dessa frågor av regeringens tre förslag? Överhuvudtaget inte

Alltså fordras svar på hur lönsamheten i nyproduktionen kan förbättras respektive svar på vem och i vilka former som framtidens bostäder ska finansieras. Besvaras dessa frågor av regeringens tre förslag? Överhuvudtaget inte.

Mer gynnsamma villkor för ROT och RUT är förvisso välkomna åtgärder. Skatteverkets egna analyser visar att ROT och RUT stävjar svartarbete och skattefusk. Vad gäller ROT-delen gynnas dock i första hand de små företag som primärt arbetar med byggservicetjänster. Bra så men det ger ingen effekt för bolag verksamma inom ”storhusbygg”. Inte heller för pressade projektutvecklare, småhusindustrin eller arkitekter och konsulter.

Stimulanser till att bygga om kontor till bostäder är förstås vällovligt men det är svårt att se hur de cirka 20–25 miljoner per år som regeringen anslår ska kunna göra någon större skillnad

För att göra ROT/RUT mer effektivt kan man dock hoppas att regeringen skärper kraven så att bidraget endast ges till företag med egen anställd personal. Utan en sådan begränsning är risken stor att huvudleverantören lejer en (fuskande) utländsk underentreprenör som de facto gör jobbet med följd att skattepengar i praktiken endast göder skurkföretag.

Stimulanser till att bygga om kontor till bostäder är förstås vällovligt men det är svårt att se hur de cirka 20–25 miljoner per år som regeringen anslår ska kunna göra någon större skillnad.

Här och nu är dock åtgärden närmast verkningslös

Återstår förslaget om en planeringsstimulans för fler bostäder i småhus. Det är en välkommen åtgärd som sannolikt kommer att ge viss effekt på sikt, när konjunkturen av egen kraft vänder uppåt igen. Här och nu är dock åtgärden närmast verkningslös.

Alltså bara att hoppas att regeringen har mer att komma med

Sammanfattningsvis: Om gårdagens tre förslag endast var en försmak till ett bredare åtgärdsprogram var det hygglig start. Skulle det däremot visa sig att detta var allt är regeringens utspel ett minst sagt klent svar på rådande kristillstånd. Då kommer konkursvågen att eskalera, kompetens och kapital att slås ut men framförallt kommer de bostadssociala problemen att fördjupas och arbetsmarknadens behov av fler bostäder längst uppe i norr samt i Sveriges tillväxtregioner rinna ut i sanden. Det kommer i så fall att stå Sverige dyrt de kommande 10 – 15 åren. Alltså bara att hoppas att regeringen har mer att komma med.

Lennart Weiss
Chefredaktör, Bostadspolitik.se
Kommersiell direktör, Veidekke