BOPOLPODDEN | Kan olika former av hybridmodeller vara ett sätt för fler att ta sig in på bostadsmarknaden och äga sin bostad? Detta är något som allt fler aktörer erbjuder, men det krävs ett stort informationsarbete för att höja kunskapsnivån hos kunderna. Hör ett samtal med Cattis Carlén som är ansvarig för Obos Deläga och forskaren Anna Granath Hansson om vilka effekter ett ökat utbud av dessa modeller skulle kunna få, att intresset från kommunerna är stort och att bankerna behöver bli mer lyhörda för nya modeller. De kommenterar också bostadsminister Andreas Carlsons nya utredning som behöver omfatta inte bara hyrköp utan också boköp, något vår expertkommentator Lennart Weiss instämmer i. Han uppmanar bostadsministern att lyssna noga på samtalet.
Vi befinner oss i den värsta krisen för bostadsbyggandet på 30 år. Anna Granath Hansson sammanfattar läget i podden:
– Det är en total reset i hela marknaden, alla behöver tänka igenom allting – kommuner behöver se över sitt agerande, projektutvecklare behöver se över sitt. Ska man se något positivt i situationen är att det här kan vara en öppning för nya affärsmodeller och ett läge att få ut nya produkter på marknaden.
Och här kommer hyrköps- och boköpsmodeller in; hybridmodeller som förenar hyrt och ägt boende kan vara vägar in på den allt tuffare bostadsmarknaden. Obos, som tillhör de ledande bostadsutvecklarna både i Norge och Sverige, arbetar med flera olika boköpsmodeller i Norge och sedan ett par år med modellen Deläga i Sverige.
Genom Deläga köper kunden från början mellan 50 och 90 procent av bostaden, resten samägs med Obos. Kunden kan därefter stegvis öka sitt ägande, med siktet inställt på att inom tio år äga 100 procent.
– För den del kunden inte äger betalar man ett månadsbelopp. Målet är sedan att kunden successivt ska köpa en större och större andel för att efter tio år äga hela bostaden. Det här riktar sig till hushåll som har betalningsförmågan, men inte den kontantinsats som behövs för att köpa en nyproducerad bostadsrätt. Det är många olika grupper som efterfrågar detta; barnfamiljer, unga sambos, singelhushåll och så vidare, berättar Cattis Carlén, som varit ansvarig för Delägakonceptet på Obos sedan våren 2022.
Kommit längre i Norge
– Det här är i första hand en del i vår storstadssatsning – det är där priserna är som högst som incitamenten för att komma ner i kontantinsats är som störst.
I Norge har hybridmodellerna kommit längre; där har de delvis ritat om bostadsmarknaden. Det har skapats branschinitiativ, regleringar och standardavtal, och hybrider har blivit en naturlig del av bostadsmarknaden.
I Sverige har man inte kommit lika långt.
Cattis Carlén:
– Vi har jobbat hårt med att marknadsföra Obos Deläga. Men det är ingen etablerad upplåtelseform och kunderna behöver mycket trygghet och information. Men det är tydligt att den här modellen sänker trösklarna in på marknaden.
I dag är det ett fåtal aktörer – HSB har sitt Dela-koncept som främst vänder sig till unga hushåll och JM lanserade nyligen ett eget koncept – som arbetar med boköp och Cattis Carlén ser gärna att fler utvecklare börjar med detta och att fler banker (Obos arbetar i dag bara med SBAB) tar till sig de nya tankarna.
”Projektutvecklarna behöver vara övertydliga”
Anna Granath Hansson har forskat kring olika hybridmodeller, tillsammans med doktoranden Lisa Bergsten (läs här!). De tittade på Obos, HSB:s, SKB:s och Bokoops modeller (de två förstnämnda är mest kopplade till ägt boende och de övriga till hyrt).
– Kunder som använder boköpsmodellerna är både de som saknar tillräcklig kontantinsats och sådana som väljer att köpa en något bättre bostad än man hade kunnat annars. Ett hinder för att de här modellerna ska växa är konsumentens medvetenhet. Många har inte tillräckliga kunskaper i juridik och ekonomi för att förstå vad de ger sig in i. Projektutvecklarna måste jobba mycket med information, de behöver vara övertydliga. De olika modellerna ser olika ut, det är svårt för kunderna att sätta sig in i hur de fungerar, säger Anna Granath Hansson.
Cattis Carlén håller med, men ser utvecklingen i Norge som en förebild – har man lyckats där så borde man kunna lyckas även i Sverige.
Ett steg på vägen togs i våras, då bostadsminister Andreas Carlson tillsatte en utredning som ska titta på att skapa lagreglerade hyrköpsmodeller.
Enligt Anna Granath Hansson framgår det i direktiven att boköpsmodeller är inkluderade men man har inte tydligt använt ordet, vilket Cattis Carlén beklagar.
– Hyrköp är ett för snävt begrepp att använda i sammanhanget när det finns ett antal hybridvarianter.
Det kan också bli problem i samtalen med kommuner som kan komma att låsa fast sig vid det begrepp man kommer fram till ska bli en lagstadgad upplåtelseform.
De efterfrågar också ett branschinitiativ som kan arbeta med att ta fram standardavtal och vägledning för olika hybridmodeller.
– Och det är viktigt att politiken är med och belyser detta så att det inte bara framstår som något som branschen har hittat på utan att det är sanktionerat från politiskt håll.
Bostadspolitik.se:s Lennart Weiss kommenterar:
– Det är intressant att höra hur kommersiella aktörer tar sig an ett problem som har uppstått till följd av att regleringar har gjort att kreditmarknaden inte fungerar.
– Det är tänkvärt att två av tre lägenheter som Obos säljer i Oslo i dag är genom något av deras hybridkoncept. Det Cattis säger om den norska marknaden är intressant; att där har funnits ett ideologiskt tänk kring att det är bra att äga sina bostäder. Det har gjort att de har skapat institutionella redskap som underlättar, som Husbanken och Boligsparing. I Sverige saknas de verktygen.
Samtidigt ser Lennart Weiss en öppning i den pågående utredningen.
– Det måste skapas även i Sverige och om man anammar Anna Granath Hanssons positiva syn på den här utredningen kan man kanske se den som ett första steg.
– Och sätter man in det här avsnittet och ämnet i ett större sammanhang kan man kanske se det här som en början på en större anpassning av systemen runt bostadsmarknaden. Vad det handlar om är ju riskdelning och det är ett begrepp som kommer att användas allt mer. Nu pressas riskdelningen fram av marknadens aktörer i ett läge då det breda mellansegmenten inte klarar av att efterfråga sin bostad, vilket borde vara en varningssignal för politiken, som innebär att det är hög tid att inte bara dutta utan att ta till systematiska grepp. Jag hoppas att Andreas Carlson och hans entourage lyssnar på det här avsnittet.