BOPOLPODDEN | Är det fel av bostadsutvecklarna att påstå sig vara systemkritiska? Hör Svante Jonsson från konsultbolaget Tango utveckla sina tankar om vad som krävs för att öka bostadsbyggandet. Vår expertkommentator Lennart Weiss har delvis en annan syn på vad som är systemkritiskt.
Hör ett samtal om den kraftigt minskade transaktionsmarknaden och vad situationen betyder för konsulterna, vad som krävs för ökat bostadsbyggande och om kommunernas nonchalans inför tid.
Svante Jonsson startade, tillsammans med Joachim Pelles, fastighetsrådgivaren Tango i november 2019. Tango är främst inriktat på fastighetstransaktioner och kapitalanskaffningar, främst till bostadsutvecklingsprojekt. Bolaget startades alltså för fyra år sedan – sen kom pandemin som följdes av den nuvarande krisen. Pandemin visade sig snarare innebära raketbränsle för fastighetssektorn, som eldades på av billiga pengar. Men den nuvarande inflations- och räntekrisen har slagit hårt.
– Det har varit utmanande – 70–80 procent av transaktionsmarknaden försvann, omsättningen försvann och branschens intjäning baseras på omsättning – då är det svårt att tjäna pengar, säger Svante Jonsson, men tillägger:
– Men alla som håller på med det här vet att det finns bra år och det finns dåliga år.
Priskorrigeringar på 10–20 procent
Svante Jonsson menar att transaktionsmarknaden tuffar på – visserligen är volymen ner 50 procent, men det är ändå en respektabel nivå. Samtidigt utgör ett mindre antal stora affärer halva volymen. Och generellt står säljare och köpare väldigt långt ifrån varandra.
– Räknar man fastighetsvärden grundat på att avkastningskravet på eget kapital ska vara detsamma som tidigare, samtidigt som räntorna stigit från 1,5 till 6,5 procent – då har värdena sjunkit med 40 procent. Men det som händer då är att det inte sker några transaktioner. I de tillfällen köpare och säljare ändå har kommit överens har priskorrigeringen varit mellan 10 och 20 procent.
Även när det gäller börsvärderingarna ser han på frågan från två olika perspektiv.
– Det går att räkna fram att dagens substansrabatter är berättigade. Det är ju en form av slaktkalkyl man gör då. Det går inte att sälja ett helt bestånd utan att drabbas av rabatter. Men man kan också ta fram delar ur balansräkningen – ibland stora delar – som går att sälja utan rabatt.
Alla ser sin egen verksamhet som systemviktig
Nyproduktionen av bostäder är i princip körd i botten och det diskuteras olika åtgärder.
– Planmonopolet och hyresregleringen är långsiktiga frågor som man måste arbeta med.
På kortare sikt ser Svante Jonsson behov av någon form av produktionsstöd, men inte som det gamla investeringsstödet.
– Alla som producerar bostäder ser sin egen verksamhet som systemviktig, bara för att de producerar bostäder. Istället borde man titta på vilka incitament staten kan ha för att ge stöd – det kan handla om miljö, säkerhet, integration och så vidare.
Bostadspolitik.se:s Lennart Weiss kommenterar:
– Svante Jonsson är en av supertungviktarna inom transaktionssektorn, det finns fem, sex namn i den kretsen och han är definitivt en av dem. Han är en erfaren och mycket kompetent person. Det var ett intressant samtal.
– När det gäller hans analys av transaktionsmarknaden är han ju mycket mer expert än vad jag är. Men sett från sidan: Jag tror att hans analys är korrekt, de svenska bankerna är väl rustade att ta större positioner, så talar det mesta för att vi rider ut fastighetsstormen, med några undantag.
Däremot har Lennart Weiss vissa invändningar mot Svante Jonssons påstående att bostadsbranschen säger sig vara systemkritisk.
– Det fick mig att fundera, jag är ju en av dem som är mest aktiv i debatten. För egen del säger jag aldrig att bostadsbranschen är systemkritisk, däremot samhällsbyggandet i sig. I Veidekkes senaste rapport pratar vi om att vi står inför en djup samhällsbyggnadskris om inte bostadsförsörjningen i de växande regionerna – Stockholm, Göteborg och de industrisatsande städerna i norr – fungerar. Om inte de regionerna förses med bostäder kommer inte företagens eller kommunernas kalkyler att gå ihop.
– Så jag personligen uttrycker mig inte som att bostadsbyggandet är systemkritiskt, jag ska fundera på, och lyssna in om branschen uttrycker sig på.
– Däremot är jag helt med på hans analys om kommunerna och planeringstiderna. Det är väldigt utmanande att faktorn tid inte räknas i processerna. Kommunerna beter sig precis så bakåtlutat som Svante beskriver och det är mycket allvarligt. Sverige håller på att bli ett administrativt kösamhälle – det är inte alls bra.